Alléluia, vous avez trouvé un acquéreur pour votre bien. Après visite et contre visite, ce dernier vous a fait une offre d’achat que vous avez accepté. L’affaire est dans le sac ! Vous avez pris rendez-vous chez le notaire pour réaliser le compromis de vente : finalement, en concertation avec l’acheteur, ce sera le vôtre. Première chose à faire maintenant, produire les pièces du dossier de diagnostic technique. Voici un petit article pour mieux comprendre comment s’y prendre lorsqu’on est vendeur : obligations, risques juridiques, recours contre le diagnostiqueur…, on vous dit l’essentiel en 10 questions et surtout 10 réponses.
1. Pourquoi faire un DDT ? Avant la vente (ou la location) d'un bien immobilier d'habitation, la loi impose l’établissement d’un dossier de diagnostic technique (DDT). Son objectif : informer et protéger l’acquéreur (ou le locataire). La responsabilité du vendeur peut être engagée s'il ne transmet pas volontairement un diagnostic.
2. Que contient le DDT ou plutôt quels sont les éléments qu'il peut contenir ?
N'attendons pas plus !!! Vous l'attendez non ? Comme le nombre de diagnostics à fournir (obligatoirement ou pas) est important, on vous a préparé un document qui les récapitule tous. Pour chacun d'eux vous saurez si votre bien est concerné, quelle est la durée de validité du diagnostic, quelles sont les "punitions" encourues en cas d'absence et quels sont les textes auxquels ils se réfèrent.
3. Qui paye le DDT ? Le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Toutefois, les parties peuvent convenir de mettre à la charge de l’acquéreur le coût de ces prestations.
4. Quand réaliser le DDT ? L’établissement de ce dossier est obligatoire dès la signature du compromis. En cas d'absence de compromis, il sera fourni à la signature de l'acte authentique.
5. Qui réalise le DDT ? Le dossier de diagnostic technique immobilier doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel et certifié par un organisme accrédité COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Seul le diagnostic assainissement doit être effectué par le service de contrôle (SPANC) de la commune où se situe le bien.
6. Que faire si un élément du DDT n'est plus valide ? En matière de vente, si l’un des documents (diagnostics plomb, amiante, termites ...) produits lors de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de signature de l’acte de vente notarié, un nouveau diagnostic doit être établi.
7. Que se passe-t-il si un élément du DDT est manquant ? Lors de la signature de l’acte authentique de vente, si le diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement est manquant, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Ainsi, il demeurera responsable, vis-à-vis de l’acquéreur en cas de découverte du vice (par exemple : présence d’amiante).
Si c’est l’état des risques et pollutions qui est manquant, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou demander au juge une diminution du prix.
De même, si la superficie du lot en copropriété n’est pas indiquée dans l’acte de vente (ou de promesse), l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte contenant l’omission devant le tribunal judiciaire dans le mois de la signature de cet acte. Toutefois, si la superficie du lot de copropriété est manquante dans la promesse de vente et qu’elle est ensuite délivrée dans l’acte de vente, la nullité ne peut être invoquée.
Petite info en plus (pour montrer qu'il ne faut pas tricher !) : lors d’une vente immobilière, le propriétaire doit signaler les catastrophes naturelles qui ont affecté l’immeuble, même si elles ont eu lieu des années auparavant. Si l’acquéreur venait par la suite à apprendre qu’un tel événement s’est produit, il pourrait obtenir l’annulation de la vente en soutenant avoir été trompé par des manœuvres.
9. Que risque le diagnostiqueur si le DDT se révèle erroné ? S'il commet une faute dans l'exercice de sa mission en ne respectant pas les règles de l'art et les normes (par exemple, diagnostic erroné), le diagnostiqueur est tenu d'indemniser l'acheteur ou le locataire pour le préjudice subi. Le diagnostiqueur peut se voir infliger une amende de 1 500 € s'il exerce sans certification (3 000 € en cas de récidive). Le diagnostiqueur peut également se voir infliger une amende de 1 500 € s'il ne transmet pas les résultats du DPE à l'Ademe.
10. Que risque le notaire si le DDT est absent ou se révèle erroné ?
La responsabilité du notaire peut notamment être engagée si ce dernier a validé la vente en l'absence de diagnostic ou en ayant connaissance d'informations mensongères induisant le futur acquéreur en erreur. L’acquéreur peut également saisir le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). La DGCCRF peut infliger au notaire une amende de 300 000 € et une peine de 2 ans de prison.
Bonne vente !
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