L’état des lieux est un document qui établit à l'entrée et à la sortie des lieux du locataire, l'état d'un logement. Les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) encadrent les états des lieux locatifs.
Le décret n°2016 - 832 du 30 mars 2016, fixe pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie ainsi que les modalités de prise en compte de la vétusté.
Depuis le 1er juin 2016, l'ensemble des dispositions du décret sont entrées en vigueur. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe deux possibilités d'écarter cette présomption :
lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage. Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.
Le décret évoque également le problème de la vétusté des logements en fin de bail. La vétusté est définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». « Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord. Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local (...), même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord ». Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
La vétusté est la conséquence de l’usage normal de la chose louée et elle est à la charge du bailleur, il est même possible qu’il ait une quote-part de travaux à sa charge sur des travaux pourtant locatifs. Néanmoins, il n’y a pas de définition légale ou réglementaire de la vétusté ; celle-ci est donc laissée à l’appréciation souveraine du juge de fond, compte tenu de l’élément considéré et de la durée d’occupation. Les dégradations imputables à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale du temps, sont à la charge du bailleur.
Un exemple : un logement est loué avec des peintures refaites à neuf. Le locataire y reste huit ans. A son départ, la remise à neuf des peintures normalement « usées » par le temps est à la charge exclusive du propriétaire. L’élaboration d’une grille de vétusté a pour but de donner une durée de vie théorique des matériaux et équipements susceptibles de subir une vétusté, et de coefficients d’abattements forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives. Le locataire est exonéré de son obligation à réparations locatives si ces réparations sont en réalité occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure. Par exemple, en cas d’infiltration d’eau par le toit, le locataire est exonéré de poser un nouveau papier peint à la place de celui qui a été endommagé. La période de franchise est la période durant laquelle les équipements du bien loué ne subissent pas d’altération donc il n’est pas appliqué d’abattement. Par exemple : Un locataire rentre dans un logement neuf. Il quitte le bien deux ans après en indiquant que le chauffe-eau est défectueux. Cet élément est en période de franchise. Il n’y a donc pas d’abattement. Il n’existe pas de textes réglementaires sur l’application d’une franchise, mais certaines grilles de vétusté ont été établies suite à des négociations entre bailleurs et associations de locataires.
En cas de détérioration d’un équipement durant la période de franchise, le locataire supporte intégralement le coût de son remplacement. Passé cette période, la valeur de remplacement est minorée chaque année d’un coefficient d’abattement. Par exemple : un locataire est rentré dans un appartement neuf. Lors de son départ 5 ans après, on constate que la moquette est brûlée. On pourrait penser que la réparation est entièrement à sa charge. Or, ce n’est pas le cas. En effet, il faut d’abord enlever la franchise (2 ans).
L’abattement sera calculé sur 3 ans (5 ans - 2 ans). Cet abattement s’élèvera à 3 ans X 18% = 54%. Le locataire ne supporterait donc que 46% des frais de remplacement. Lorsqu’un élément a dépassé sa durée de vie, une quote-part résiduelle de la dépense reste à la charge du locataire. L’établissement de ces grilles de vétusté est conseillé aux bailleurs pour éviter toute discussion en fin de bail.
La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Ce type d'accords collectifs est fréquent pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux).
Une fois les dégradations inscrites sur l’état des lieux de sortie, le bailleur va procéder à leur réparation. Pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier du montant par la production d’un devis ou d’une facture :
soit de l’artisan ayant réalisé les travaux,
soit des matériaux qu’il a lui-même utilisés pour la remise en état. Le bailleur peut déduire toute la facture s’il s’agit d’une réparation ou de l’entretien d’un équipement que le locataire aurait négligé de faire. En revanche il ne peut le faire s’il faut remplacer l’élément dégradé (moquettes, papiers peints, robinet, par exemple) car le propriétaire ne peut facturer au locataire une valeur à neuf : il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c’est-à-dire de l’ancienneté de l’élément en question. A titre indicatif, il a été estimé que :
la durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ dix ans ;
la durée de vie des moquettes est d’environ sept ans ;
la durée de vie des éléments d’équipement (plaques chauffantes par exemple) est d’environ cinq ans.
Dans le cas où le logement est rendu très sale, la première étape consiste à faire apparaître clairement sur l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu très sale. Par la suite, le bailleur devra faire appel à un professionnel pour faire le ménage, puisqu’il lui faut une facture afin de retenir la somme sur la caution. En revanche, si le bailleur décide de retrousser ses manches et s’en occuper lui-même, il ne pourra retenir que les produits ménagers et non le temps passé. Le coefficient de vétusté concernant les réparations locatives ne s'applique pas aux dégradations volontaires mais seulement aux seuls éléments usés du fait d'un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les peintures ou les tapisseries sans qu'il y ait intervention de la main de l'homme.
En l'espèce, la comparaison entre le procès-verbal d'entrée dans les lieux et celui de sortie indique le passage de sols considérés comme étant « en bon état » à des sols considérés comme en « mauvais état » pour être « tachés », « très tachés » voire « brûlés » dans la cuisine et le salon. Il en résulte qu'il ne s'agit pas d'une usure par suite d'un usage raisonnable, mais de véritables dégradations volontaires de sorte qu'aucun coefficient de vétusté n'est applicable pour les réparations inéluctables de ces sols (CA Lyon, 8e chambre, 30 octobre 2018, 16/09222).
Salsaa est une plateforme de services immobiliers dédiée aux professionnels qui veulent se consacrer à l'accompagnement de leurs clients. En savoir plus sur Salsaa.