La clause pénale a pour objet de sanctionner le non-respect par une partie à un contrat d'un engagement qu'elle a pris et d'indemniser l'autre partie qui subit le préjudice de la rupture du contrat. Par la clause pénale, les contractants évaluent par avance les dommages intérêts dus par l'un ou l'autre au cas où il n'exécuterait pas son engagement (C. civ., art. 1152 et 1226 à 1233).
La clause pénale tient lieu de dommages intérêts forfaitaires. Ceux-ci sont donc dus dans la mesure où la partie défaillante a été mise en demeure d'exécuter, et si l'inexécution lui est imputable (C. civ., art. 1230). En matière de vente, la clause pénale peut concerner l’obligation de réitérer l’acte sous seing privé par acte authentique. Il faut noter que la mise en œuvre de la clause pénale n’entraîne pas mécaniquement la résolution de la vente, la résolution ne pouvant être que convenue à l’amiable, obtenue judiciairement ou issue de l’application d’une clause résolutoire expresse.
Il ne faut pas confondre la clause pénale avec l’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale et qui serait due par le bénéficiaire en cas de non levée de l’option d’achat. Cette indemnité trouve en effet sa contrepartie dans l'avantage que le promettant procure au bénéficiaire en s'engageant à maintenir son offre de vente et à ne pas conclure avec d'autres.
La clause pénale permet au vendeur, en présence d’une ou plusieurs conditions suspensives, de s’assurer que l’acquéreur mettre tous ses efforts pour que la ou lesdites conditions se réalis(ent).
Si le défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives est imputable à l'acquéreur en raison notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, ou un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts.
Elle protège également l’acquéreur d’un éventuel revirement du vendeur : si celui-ci décide de ne plus lui vendre le bien alors même que toutes les conditions suspensives ont été réalisées, il sera tenu de payer à l’acquéreur évincé le montant de la clause pénale.
Dans l’hypothèse d’une condition suspensive prévue dans l’intérêt de l’acheteur (comme par exemple la condition tendant à l’obtention d’un prêt), si celui-ci n’a pas mis toutes les chances de son côté pour qu’elle se réalise, le vendeur pourra le contraindre à signer l’acte authentique, par tous moyens.
Si l’acquéreur persiste dans son refus de réitérer la vente, le vendeur pourra prendre acte de ce refus et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de l’acquéreur. Dans cette dernière hypothèse, l’acquéreur sera redevable envers le vendeur du paiement de la clause pénale.
Dans une affaire où un compromis de vente prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt, les acquéreurs avaient tenté de se délier de leur engagement en invoquant un refus de prêt. Les vendeurs les avaient alors assignés en paiement de la clause pénale.
La Cour d’appel de NANCY a donné raison aux vendeurs et a condamné les acquéreurs au paiement de la clause pénale et ce, alors même que ces derniers avaient effectué des démarches pour l’obtention d’un prêt et qu’ils avaient informé l’agence immobilière du refus de la banque de leur octroyer un tel prêt.
La Cour a considéré que les acquéreurs ne justifiaient pas d’avoir entrepris des démarches suffisantes pour l’obtention du prêt : ils ne justifiaient que d’un seul refus de prêt et qui plus est, un refus opposé près d’un mois avant la date limite pour l’obtention du prêt qui était fixée dans le compromis.
Les acquéreurs, qui ne rapportaient pas la preuve d’avoir effectué d’autres démarches postérieurement à cet unique refus, ont non seulement dû s’acquitter du montant de la clause pénale au profit de leurs cocontractants mais également versé des dommages et intérêts à l’agence immobilière pour le préjudice subi du fait de la non réitération de la vente (Cour d'appel, Nancy, 1re chambre civile, 14 Mai 2019 – n° 18/01033).
L’acquéreur doit donc justifier de ses démarches pour l’obtention du prêt. Il doit avoir véritablement cherché à obtenir le crédit prévu.
Cela implique de devoir solliciter un crédit immobilier dont les caractéristiques sont conformes à ce qui est prévu par le contrat principal : ainsi, si le prêt sollicité ne correspond pas au taux indiqué dans la promesse, le vendeur pourra obtenir la condamnation de son cocontractant à lui verser la clause pénale (Cass. 3e civ., 20 nov. 2013, n° 12-29.021 et dans le même sens, Cass. 3e civ., 19 mai 1999, n° 97-14529).
Le montant de la clause pénale est révisable par le juge dès lors qu’il est justifié de son caractère manifestement excessif. (C. civ., art. 1152, al. 2). Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, une comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l’indemnité décidé initialement permet d’apprécier le caractère excessif ou dérisoire de la clause pénale.
Tel est le cas par exemple lorsque que l'immeuble a trouvé rapidement un acquéreur et pour un bon prix (en ce sens : Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, n°06-21145).
En fonction des circonstances, le juge peut fixer un montant différent de celui prévu par les parties lors de l’établissement du compromis de vente. Il est le plus souvent fait référence aux usages lors de l'appréciation du caractère excessif ou non de clauses pénales insérées dans des compromis de ventes immobilières (CA Lyon, 1er mars 2016, n° 15/00952 ; CA Besançon, 31 mai 2016, n° 14/02607).
De nombreuses décisions jurisprudentielles précisent à cet égard qu'il est d'usage en matière de vente immobilière de stipuler une clause pénale s'élevant à 10 % du prix de vente (CA Lyon, 30 mai 2017, n° 16/01112). A contrario, le caractère manifestement excessif de la clause sera retenu si son montant s'écarte de manière significative des usages (CA Angers, 7 avr. 2015, n° 13/00690 jugeant une clause de 15 % manifestement excessive au regard des usages et du montant résiduel de la facture).
La disproportion manifeste n'est donc plus seulement caractérisée au regard de l'étendue de l'inexécution et du préjudice subi par le créancier ; elle l'est aussi par référence à la norme extérieure que constitue l'usage.
C’est au notaire désigné pour rédiger l’acte de vente qu’il incombe de recouvrer les sommes dues au titre de la clause pénale. En cas de difficulté, précisons que la partie plaignante a la possibilité de recouvrer son dû par voie de justice.
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