Comment vendre une maison avec des travaux non autorisés ?

Dernière mise à jour : 1 oct.


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Apporter des améliorations à une maison peut être un excellent moyen d'en augmenter la valeur et d'attirer des acheteurs au moment de la vente. Toutefois, certains travaux ne peuvent se faire à l'envie. Ils nécessitent un permis avant de pouvoir être réalisés. Malheur à ceux qui outrepasserait ces autorisations : dans le cas d'une vente, la valeur marchande de leur bien amélioré pourra s'en ressentir, lorsque ce n'est pas la capacité d'un acheteur à financer l'achat qui en sera complexifié.


Même si les travaux non autorisés ont été effectués avant que vous n'habitiez la maison, le fait de ne pas les divulguer aux acheteurs peut entraîner des problèmes juridiques s'ils les découvrent après coup.

Avant de vous alarmer, gardez à l'esprit que les travaux non autorisés sont assez courants et qu'il y a des choses que vous pouvez faire pour les résoudre.


Que sont des travaux non autorisés ?

En termes simples, par travaux non autorisés, on entend tout ce que vous faites dans votre maison qui nécessiterait normalement une autorisation d’urbanisme et pour lequel un tel document n'a pas été obtenu.


Même certains petits projets que vous pouvez réaliser en un week-end peuvent nécessiter un permis.

À vrai dire, il y a très peu d'éléments que vous pouvez construire sans être légalement obligé d'obtenir un permis. Les projets tels que la peinture, l'installation d'un plancher et les réparations électriques mineures ne nécessitent probablement pas de permis, mais si vous souhaitez ajouter une clôture, une fenêtre ou toute autre amélioration majeure à votre maison, il y a de fortes chances que vous en ayez besoin.


Pour de nombreux propriétaires, ce petit détail passe entre les mailles du filet, puis devient un problème lorsqu'ils veulent mettre leur maison sur le marché.

Comment fonctionnent les permis, et pourquoi en avez-vous besoin ?

Cela peut s'apparenter à du zèle bureaucratique, mais les permis sont censés servir de protection pour les propriétaires. Les permis délivrés pour des projets garantissent que les travaux sont conformes aux politiques locales telles que l'utilisation des terres, le zonage.

Les propriétaires renoncent parfois à la procédure de permis parce qu'ils pensent qu'elle peut être fastidieuse et compliquée. La procédure à suivre est en général la suivante :

  • Contactez le service d’urbanisme de votre mairie. Faites-leur savoir quel projet vous envisagez.

  • Remplissez le formulaire de la manière la plus complète. Incluez des dessins et des schémas si possible.

  • Déposez le permis. Si celui-ci est approuvé, vous recevrez une autorisation. Selon la complexité de votre projet, ce permis peut être approuvé sur-le-champ ou nécessiter un examen supplémentaire.

  • Affichez le permis. Vous devrez obtenir le permis avant que les travaux ne soient effectués.



Comment savoir si votre maison comporte des travaux non autorisés ?

Lorsque vient le moment de vendre, le fait de disposer d'un historique complet et précis des travaux effectués sur votre maison peut constituer un élément crucial du processus de vente. Pourtant, à moins que vous ne soyez la première personne à occuper votre maison, il y a de fortes chances que vous ne sachiez pas tout ce qui a été fait sur la propriété.

En tant qu'acheteur, vous n'avez peut-être pas pensé à poser des questions au vendeur au sujet des permis en voyant toutes les améliorations apportées à la maison, mais il est temps d'y regarder de plus près.

Les salles de bains ont-elles été récemment refaites ? Le toit a-t-il été refait ? Une toute nouvelle clôture a-t-elle été installée juste avant que vous n'achetiez la maison ? Dans quelles conditions le garage en annexe est-il devenu une troisième chambre ? Certains de ces travaux peuvent avoir nécessité une autorisation d’urbanisme.

Il est donc extrêmement important pour tout acquéreur (et tout futur vendeur !) de procéder à la vérification de la régularité de la construction qu’il envisage d’acquérir, de se faire communiquer par le propriétaire de l’immeuble (et, en cas de doute, après vérification auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble), tous documents permettant de justifier du respect des règles d’urbanisme, c’est-à-dire :

  • la (ou les) autorisation(s) d’urbanisme délivrée(s), permettant de s’assurer que les travaux de construction initiale et/ou les travaux postérieurs ont bien été précédés d’une autorisation d'urbanisme. À cet égard, il est important de pouvoir consulter l’intégralité de l’autorisation, y compris les plans ;

  • la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux portant accusé de réception par l’autorité administrative, ainsi qu’un justificatif écrit, émanant de la dite autorité administrative, attestant de l’absence de contestation de la conformité des travaux dans le délai légal. Ceci, afin de vérifier que les travaux réalisés l’ont bien été en conformité avec l’autorisation délivrée.


Une fois ces vérifications réalisées, patatra, il se peut que l’immeuble convoité s’avère une construction irrégulière. Se pose alors la question de l’opportunité de l’acquisition d’un tel bien. La prise de décision passe nécessairement par la connaissance et l’acceptation des sanctions pouvant résulter de cette irrégularité.

Les risques liés à l'achat d'une construction irrégulière

L'achat d’une construction ne disposant pas d’autorisations d’urbanisme constitue un délit et peut entraîner :

  • des sanctions pénales (amende de 1 200 € à 6 000 €/m2, amende de 300 000 € et/ou 6 mois de prison en cas de récidive),

  • des sanctions administratives (interdiction de raccordement aux réseaux de distribution collectifs, refus de toute nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme, interdiction de reconstruire),

  • des sanctions civiles (mise en conformité de la construction, démolition du bâtiment avec demande d’indemnité),

  • des sanctions fiscales (paiement des taxes et redevances communales majorées des pénalités de retard, interdiction de raccordement aux réseaux…).


Il existe un délai de prescription pour les constructions réalisées sans autorisation d’urbanisme. Dès l’achèvement de vos travaux, votre responsabilité pénale peut être engagée sur une période de 6 ans et votre responsabilité civile sur 10 ans.

En cas de destruction de l’immeuble suite à un sinistre, le propriétaire de l’immeuble ne pourra pas bénéficier du droit de reconstruire à l’identique, prévu par le code de l’urbanisme.

En effet, le droit de reconstruire, à l’identique, un bâtiment détruit suite à un sinistre, prescrit par le code de l’urbanisme, est subordonné à la condition que ce bâtiment ait été régulièrement édifié, c’est-à-dire en conformité avec une autorisation d’urbanisme.

Cette sanction se révélera, en pratique, particulièrement importante dans l’hypothèse où le bien est situé dans une zone non constructible, ou appelée à devenir non constructible, telle qu’une zone agricole. Toute demande de permis de construire devant alors être refusée, l’acquéreur, devenu propriétaire, subissant un sinistre détruisant l’immeuble, ne pourrait alors plus reconstruire. Cette sanction peut également avoir pour conséquence corrélative des difficultés pour assurer l’immeuble.


En raison des conséquences juridiques très importantes pouvant être engendrées par l’irrégularité de la construction, il convient à tout nouvel acquéreur d’accorder une attention particulière à l’historique du bien acquis afin d’anticiper toute éventuelle sanction civile, pénale ou administrative.

L’obligation d’information au moment de la vente du bien irrégulier incombe aussi bien au vendeur qu’au notaire, ce dernier étant tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil envers l’acquéreur (Cass 3ème civ, 15 mars 2018 n°17-11.850).

Il ne faut donc pas ignorer et minimiser les risques d’une telle transaction qui, pour l’acquéreur, n’emporte absolument pas la régularisation du bien.

La purge des vices affectant le bien ne pourra être obtenue qu’après régularisation de la construction irrégulière par l’obtention d’une autorisation administrative. L’obtention de cette autorisation sera alors examinée à l’aune de la réglementation d’urbanisme applicable au jour de la demande, d’où le risque que soit caractérisée l’impossible régularisation du bien acquis.

Afin de se préserver de ce type de difficulté, le futur acquéreur peut demander l’incorporation dans les clauses du contrat de vente d’une condition dite suspensive, notamment et par exemple aux fins d’obtention d’un permis de construire visant à voir autoriser la réalisation des travaux nécessaires à purger l’ouvrage de ces vices.


S'il y a des travaux non autorisés sur votre propriété, vous avez deux options principales en ce qui concerne la vente de votre maison.

Option 1 : vendre la maison en l'état


Si l'idée de résoudre les problèmes liés aux travaux non autorisés vous semble trop compliquée, vous pouvez mettre la maison en vente en précisant qu'elle est vendue "en l'état". Le problème avec la vente "en l'état" est que, selon la quantité et le type de travaux non autorisés, les acheteurs pourraient rencontrer des problèmes de financement avec leur banque.

Si vous décidez de vendre votre maison "en l'état", assurez-vous de fournir une information complète. Il est important (et légalement requis dans la plupart des cas !) que vous vous assuriez que les acheteurs sachent dans quoi ils s'engagent en divulguant les travaux non autorisés dans l'annonce. Selon la nature des travaux non autorisés, il suffit parfois d'être aussi direct que possible. L’acquéreur devra être parfaitement informé de la situation et des risques encourus et ce dès la signature du compromis de vente.


Il faut dans cette hypothèse être très prudent, c’est à dire :

  • Indiquer clairement que l’absence d’autorisation d’urbanisme laisse supposer que la construction est illégale, ce dont l’acte de vente devra faire exactement mention ;

  • Indiquer dans l’acte que les acquéreurs ne font pas « de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’une autorisation de construire une condition déterminante de leur acquisition ».

  • Préciser s’il existe ou non un risque de démolition ;

  • Informer et d’alerter les acquéreurs des autres incidences de la non-conformité du bien, et notamment, lorsque c’est le cas, des risques judiciaires encore ouverts, de l’impossibilité de procéder à des travaux évolutifs, de l’impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre, ou encore du risque de ne pas pouvoir revendre au prix du marché etc... ;

L’acquéreur sera censé avoir accepté le risque, puisque de jurisprudence constante En outre, l’action en résolution de la vente pour « défaut de délivrance conforme de la chose vendue » ne pourra en principe aboutir puisque les acquéreurs recevront un bien conforme à ce qui aura été décrit dans l’acte de vente. Le vendeur ne sera donc responsable d’aucun manquement contractuel puisque la chose vendue sera conforme à celle décrite au contrat. Mais attention, en la matière un risque juridique demeure toujours.



Option 2 : Obtenir des permis rétroactifs


L’administration propose aujourd’hui plusieurs autorisations d’urbanisme de régularisation pour permettre la mise aux normes des constructions irrégulières. Celles-ci sont octroyées après la réalisation de votre construction. Néanmoins, la régularisation a posteriori n’est possible que si votre construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur lors de votre demande de régularisation.

Votre demande doit se faire auprès du service de l’urbanisme de la mairie. Vous devez réaliser une demande d’autorisation de travaux semblable à celle d’une autorisation classique (formulaire Cerfa 13404-06 pour une déclaration préalable et formulaire Cerfa 13406-06 pour un permis de construire). Vous devrez notifier que votre projet porte sur une régularisation et indiquer la date d’achèvement de vos travaux.

Une régularisation administrative de votre construction peut par ailleurs exiger une régularisation fiscale. Vous devrez alors vous acquitter d’une taxe d’aménagement majorée (une majoration de 80 % selon l’article L. 331-23 du Code de l’urbanisme). Vous aurez aussi l’obligation de payer les taxes dues au Trésor public (taxe d’habitation, taxe foncière…) avec les arriérés.



Pour conclure


Vendre votre maison avec des travaux non autorisés peut prendre du temps et être compliqué, mais ce n'est pas rare. Les décisions les plus importantes concernant les permis doivent être prises avant même que la propriété ne soit mise en vente. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du droit.


Bonne vente ✍️


 

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