Cela fait presque 2 semaines que vous avez accepté une offre d’achat pour votre charmante maisonnette et hier votre notaire vous a appelé pour fixer la date de l’avant contrat !? L’avant quoi ? Lorsqu’il vous a parlé de cette étape, vous êtes un peu tombé des nues, jusqu’à ce que l’homme de loi ne se reprenne et vous parle de compromis de vente ! Petit topo sur cet avant contrat et sur sa cousine, la promesse de vente… Car oui, ce n’est pas la même chose ! L’un est plus favorable à l’acheteur qu’au vendeur !
Pas envie de tout lire ? Vous avez tort, mais pour plaire à tout le monde et surtout faciliter la circulation de l'information, nous vous proposons de télécharger une fiche qui résume les principaux points à connaître sur les 3 grandes formes d'avant-contrat.
Même si cela reste possible, il est rare qu'une vente immobilière soit directement constatée par acte authentique chez le notaire. Dans la grande majorité des cas, elle est précédée par la signature d'un avant-contrat conclu entre le vendeur et l'acquéreur.
Ce contrat préalable (également appelé avant-contrat de vente) a 2 principaux objectifs :
Il formalise le calendrier de vente en fixant une date butoir de concrétisation de la vente qui tient compte des différentes contraintes administratives - notamment le temps nécessaire pour réunir les différents documents réclamés pour la signature de l’acte authentique.
Il régit les relations entre les deux contractants durant cette période intermédiaire.
Les différents avant-contrats immobiliers
La promesse unilatérale de vente : l’ami de l’acheteur !
Plus communément appelée “promesse de vente”, cet avant-contrat engage le propriétaire d’un bien à le vendre à un candidat acheteur, à un prix déterminé.
Si ce dernier dispose alors d’un délai d’option (généralement de 2 ou 3 mois) durant lequel il reste libre de conclure ou non la vente, de son côté, le promettant (c’est à dire le vendeur) ne peut vendre ou promettre le bien à une autre personne (un tiers). En revanche, une fois ce délai expiré, le vendeur retrouve sa pleine liberté de vendre à qui bon lui semble.
Si la promesse unilatérale de vente engage exclusivement le vendeur, il n’empêche que l’acheteur doit verser à ce dernier une indemnité (appelée “indemnité d'immobilisation”) dont le montant est fixé au bon vouloir des parties. S'il se décide à faire l’affaire, c'est-à-dire acheter le bien, cette somme viendra se soustraire au montant total de l’achat.
En revanche, si l’acheteur se retire ou ne lève pas l’option dans le délai imparti, l'indemnité reviendra définitivement au propriétaire... en guise de dédommagement. Autre cas de figure : si l’acheteur renonce à acheter au-delà du délai prévu par la promesse de vente, le vendeur conserve l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée sauf si l’acheteur se justifie par la non réalisation d’une condition suspensive prévue au contrat (non obtention d’un prêt, d’une assurance, etc). Dans ce cas, il récupère le montant de l’indemnité d’immobilisation.
Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent sa signature. Les droits d'enregistrement, payés par l'acheteur, s'élèvent à 125 euros. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. Dans cette hypothèse, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente fera l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.
Le compromis de vente : balle au centre !
Également appelé “promesse synallagmatique”, il concerne la situation dans laquelle le propriétaire d’un bien s’engage à le vendre à un prix déterminé à une autre personne qui s’engage également à le lui acquérir.
Les deux parties sont donc engagées mutuellement : le vendeur consent à vendre et l’acquéreur consent à acquérir ! Sous réserve toutefois de la levée d'éventuelles conditions dites “suspensives” dont le non accomplissement d’une seule d'elles suspendra la vente.
Juridiquement, le compromis de vente vaut vente.
Par conséquent, même si généralement il y a un délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique de vente, la vente est réputée faite. Pour autant, pas la peine de penser à déménager à cette heure (sauf convention spécifique), puisque le transfert de propriété du bien immobilier ne sera effectif qu’à la signature de l’acte - cette fois obligatoire chez le notaire. Comme pour la promesse de vente, si les éventuelles conditions suspensives sont levées mais qu’une des parties (le vendeur ou l'acquéreur) souhaite faire marche arrière, elle s’expose à des ennuis ! En effet, la justice exigera la réalisation forcée de la vente et obligera la partie défaillante au paiement de dommages et intérêts.
A la signature du compromis, il est d’usage que l’acquéreur verse une somme équivalente à 5 ou 10 % du prix de vente. On parle ici de “dépôt de garantie”. Cette somme sera défalquée du coût global de l’acquisition lors de la conclusion de la vente.
Il faut préciser que le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais conseillé. En effet, il est plus facile de disposer de fonds séquestrés que de les demander a posteriori. En cas d’absence de dépôt de garantie, le rédacteur du compromis s’assurera par contre de la présence d’une clause pénale, qui vise à indemniser à minima la partie lésée.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Pour autant, en cas de litige autour des conditions suspensives, dans le cadre du compromis les parties demeurent liées, sauf accord amiable ou décision de justice. Ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente (également appelée…. j’ose espérer que vous aurez trouvé !!!), les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.
Pour résumer, promesse et compromis de vente, c'est "presque" pareil !
Même délai de rétractation. Qu’il s’agisse du compromis ou de la promesse de vente, dès lors qu’il s’agit d’un acte portant sur un immeuble à usage d’habitation, l'acheteur dispose toujours d'un délai de rétractation légal de 10 jours - et ce depuis la loi Macron de 2015. Mêmes renseignements. Les documents qu’il faut joindre à l’avant-contrat et plus largement les informations qu’il faut y faire figurer sont les mêmes. Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente, on retrouve :
l’état civil des vendeurs et des acquéreurs ;
la description du bien (incluant les documents relatifs à la Loi ALUR pour un bien en co-propriété) ;
les diagnostics obligatoires ;
le prix de vente ;
les conditions de financement de l’acquisition ;
les conditions légales de rétractation ;
le montant du séquestre et les conditions de paiement de celui-ci ;
la date maximum de signature de l’acte authentique.
Même liberté de rédaction de l'acte. Autre similarité, quel que soit l'avant-contrat, contrairement à ce que l’on peut entendre, il n’est pas obligatoire qu'il soit rédigé par un notaire, un avocat ou un professionnel de l’immobilier. L’acte sous-seing privé peut être rédigé par les parties. Toutefois, si vous envisagez cette solution, il est conseillé de s’entourer des conseils avisés d’un professionnel de l’immobilier ou d'un conseil juridique - celui de Salsaa par exemple !
Même possibilité de clauses suspensives. Enfin, on l’a déjà dit mais dans les deux cas, l’avant-contrat peut prévoir l’insertion de clauses suspensives qui rendront l'avant-contrat nul et de fait les deux parties à nouveau libres dès lors que certains événements mentionnés dans l’acte surviendront avant la vente définitive. Les clauses peuvent être liées à l’obtention d’un prêt par une banque, à la découverte de servitudes d'urbanisme graves, ou encore au déclenchement du droit de préemption par la commune ou même la résolution en assemblée générale de copropriété d'une décision préalable à la vente.
Le troisième avant-contrat
On parle toujours de la promesse et du compromis de vente et pourtant il existe un troisième avant contrat. On vous en dit deux mots... pour la route ! La promesse unilatérale d'achat est certainement l’avant-contrat le plus rare, souvent confondu avec l’offre d’achat ! Pendant sa durée, la promesse unilatérale d'achat engage exclusivement le potentiel acquéreur d'un logement. Celui-ci est tout bonnement obligé d'attendre la décision du vendeur. Si celui-ci lève son option, il est obligé d'acheter aux conditions prévues au contrat. Ce dernier reste libre de lever son option de vente ou de négocier avec d'autres acquéreurs. Contrairement à la promesse de vente, la promesse unilatérale d'achat ne peut être assortie d'une indemnité d'immobilisation. Si la PUA est gage du sérieux de la démarche de l'acheteur, elle reste toutefois assortie du délai de rétractation obligatoire de 10 jours, qui permet au promettant (ou futur acheteur) de se retirer de ses obligations, sans avoir à fournir de motif et sans avoir à activer une des clauses suspensives. Une fois les 10 jours de rétractation écoulés, l'achat sera irréversible dès lors que le vendeur aura décidé de lever son option de vente. S’il ne le fait pas, il pourra être condamné au paiement de dommages et intérêts, ou à l'exécution forcée de la vente.
Bonne vente !
Salsaa est une plateforme de services immobiliers pour les professionnels. En savoir plus sur Salsaa.