Que se passe-t-il en cas de décès du locataire ou du bailleur ?
La location soumis à la loi du 6 juillet 1989
Le décès du locataire ne met pas nécessairement fin au bail. En effet, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : – au conjoint survivant (article 1751 du Code civil). – aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, – au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, – aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
Si le bail est transféré, le bénéficiaire reprend le paiement des loyers et des charges bien que le bailleur ne puisse demander au nouveau locataire de rembourser les impayés de loyers et de charges du locataire décédé. A défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit à la date du décès mais les héritiers disposent du temps nécessaire pour vider les lieux et rendre les clefs.
Si en revanche, aucune personne de la famille ne reste dans les lieux, les héritiers à qui le contrat est transmis doivent le résilier et donner congé. Ils doivent donc respecter le délai de préavis prévu Ils doivent donc pendant ce délai enlever les affaires personnelles du défunt. Ensuite, ils doivent restituer les clefs, établir l'état des lieux de sortie avec le bailleur et payer les sommes restant dues à ce dernier.. Les héritiers doivent payer les indemnités, loyers et charges impayés jusqu’à la date de décès, ainsi que la réparation des détériorations immobilières constatées lors de l’état des lieux de sortie. Il faut généralement compter un mois ou deux avant que le propriétaire puisse reprendre possession de son logement, le temps pour les héritiers de vider les lieux de tous meubles et effets appartenant au défunt. Durant cette période, une indemnité d’occupation peut être réclamée pour compenser le temps d’immobilisation du logement. Les tribunaux décideront si les héritiers doivent s’en acquitter auprès du bailleur ou notaire dans le cadre du règlement de la succession.
Pour le conjoint marié et le partenaire pacsé qui prouve l'existence du Pacs avant le décès, la transmission est automatique, indépendamment du fait que les deux membres du couple aient ou non signé le bail. Aux termes de l’article 1751 du code civil (modifié par la loi du 3 décembre 2001), le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, en dépit d’une convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. Le conjoint peut en effet préférer renoncer au bail. Il doit dans cette hypothèse en informer rapidement le bailleur afin de s'éviter d'être tenu au paiement des loyers. Lorsque le conjoint ne peut pas se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil (si le bien n'est pas à usage exclusif d’habitation ou s'il ne sert pas effectivement à l’habitation des deux époux), il viendra alors en concurrence avec les autres bénéficiaires visés à l’article 14 (descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, partenaire lié au locataire par un PACS, ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès).
En cas de demandes multiples, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence. Si le bail est à usage uniquement d'habitation, le survivant a un droit exclusif. En revanche, si le bail est mixte, à la fois à usage d'habitation et professionnel, le conjoint, partenaire pacsé ou concubin peut se trouver en concurrence avec les autres bénéficiaires (ascendants, descendants ou personnes à charge vivant avec le locataire depuis au moins un an). S'il y a conflit, ce sera au juge de trancher selon les intérêts en présence. Les concubins doivent apporter la preuve du caractère notoire depuis au moins un an à la date du décès L’article 515-8 du Code civil définit le concubinage comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.
Le concubinage notoire sera caractérisé par la stabilité d’une vie commune ,continue , affective et effective depuis au moins un an à la date de l’évènement. Ces faits seront établis par tous moyens. Le certificat de concubinage, délivré en mairie, sans valeur juridique particulière constituera un indice de la réalité. La preuve de résidence avec le locataire décédé depuis au moins un an à la date du décès pour les descendants, les ascendants et personnes à charges peut être établie par tous moyens ( pièces fiscales, courriers…) Les héritiers, seront tenus des éventuels impayés de loyers que s’ils acceptent la succession par le bénéficiaire du transfert. La loi ne distingue pas les majeurs et les mineurs. Si les héritiers renoncent à la succession, ils ne seront pas tenus au paiement des arriérés de loyers et charges. Le bailleur ne pourra recouvrer son dû en dehors de la récupération du dépôt de garantie.
Toutefois, le propriétaire ne peut pas débarrasser les meubles lui-même pour disposer de son logement et devra d’abord obtenir une décision de justice qui l’y autorise. Une fois le jugement rendu, le propriétaire peut les faire enlever ou déposer dans un autre lieu, voire les cantonner dans une partie du local qui était occupé par le défunt. Attention, les frais de déménagement et mise en garde meubles sont à la charge du propriétaire. Enfin, le service des domaines doit dresser l’état du passif et de l’actif et se charge définitivement du sort des meubles, en les faisant éventuellement vendre aux enchères publiques s’ils ont une valeur marchande. Il peut également être sollicité par le propriétaire dans le cadre d’une demande de remboursement des frais qu’il aurait engagés au cours de la procédure. Il peut arriver que les héritiers ne se manifestent pas ou ne rendent pas les clefs au propriétaire. Le bailleur doit alors faire constater par un huissier de justice que le logement est abandonné ou qu’il n’y a pas d’héritier connu.
Après une mise en demeure restée sans réponse pendant un délai d’un mois, il peut demander par simple requête au greffier en chef du tribunal judiciaire de dresser un état descriptif du mobilier. Une fois la requête acceptée, l’huissier de justice peut entrer dans les lieux afin de dresser un état descriptif des biens ou un procès-verbal de carence si le mobilier ne présente aucune valeur marchande. C’est le juge du tribunal judiciaire qui décidera du sort des meubles et pourra autoriser le propriétaire à les faire enlever et déposer dans un autre lieu. Le bailleur pourra faire nommer un curateur par le tribunal judiciaire afin d’obtenir éventuellement le remboursement des frais de déménagement, de gardiennage des meubles en les faisant vendre aux enchères publiques.
Cas particuliers
La location meublée
La location meublée n’étant pas réglementée par la loi du 6 juillet 1989, mais par l’article 1742 du Code Civil, le bail n’est pas résilié par la mort du locataire. Il est automatiquement transféré aux héritiers qui n’ont donc aucune démarche spécifique à effectuer s’ils souhaitent rester dans le logement si ce n’est de prévenir le bailleur. Dans le cas contraire, ils devront résilier le bail en respectant un préavis d’un mois et adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. Les loyers restent dus jusqu’à la date d’état des lieux de sortie. En l’absence d’héritiers acceptant la succession, la reprise du logement s’opère de la même manière que pour les logements nus.
La mort suspecte
Lorsque les circonstances du décès sont incertaines et peuvent laisser penser à des causes non naturelles (suicide ou meurtre), une enquête est confiée à la police judiciaire et le logement est mis sous scellés. La jurisprudence estime que le délai nécessaire au bon déroulement de l’instruction est de deux mois. Le propriétaire peut alors faire une demande d’indemnisation à la direction des services judiciaires du ministère de la justice si le délai dépasse ces deux mois. L’indemnisation sera calculée à partir du montant du loyer hors charges; ces dernières ne pouvant pas être prises en compte du fait de l’inoccupation du logement mis sous scellés. Une fois l’enquête terminée, la reprise du logement s’effectue de la même manière qu’évoquée précédemment.
Le décès du bailleur
Dans le cadre d’un bail locatif portant sur l’habitation principale du locataire, en cas de décès du bailleur, le contrat de location se poursuit, en principe, avec les héritiers du bailleur ayant hérité de la propriété du logement et pendant toute la phase intermédiaire, le cas échéant, de liquidation de la succession du bailleur décédé. Le contrat de location n’est ainsi pas remis en cause du fait du décès du bailleur. Ce principe s’applique d’ailleurs pour tout type de contrat de location (bail commercial, bail saisonnier, contrat de location de parking, etc.) puisqu’il est posé par l’article 1742 du Code civil qui dispose que : « le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ». Le décès du propriétaire n’emporte donc pas la fin du contrat. Au contraire, en principe, les héritiers reprennent le bail de location en cours dans les mêmes conditions, notamment pendant la même durée et pour le même montant du loyer. À moins que l’une ou l’autre des parties délivre son congé à l’issue du bail, le contrat est tacitement reconduit ou peut faire l’objet d’un renouvellement.
Si les héritiers sont identifiés et que ces derniers acceptent la succession, alors le loyer revient de plein droit aux héritiers qui se le partagent . En revanche, si le notaire chargé de la succession peine à identifier les héritiers du propriétaire défunt, alors c’est lui qui recevra le montant des loyers et qui les conservera le temps que les héritiers soient identifiés. En ce qui concerne les actes importants de la vie locative (demande de renouvellement ou résiliation anticipée du bail par exemple), le locataire devra se tourner soit vers les héritiers s’il en existe et qu’ils sont identifiés, soit vers les tribunaux afin qu’un administrateur judiciaire de la succession soit nommé.
En l’absence d’héritiers du propriétaire défunt, la problématique du devenir du bail de location se pose bel et bien. On parle alors de succession vacante. Cela peut être également le cas si tous les héritiers connus du propriétaire défunt ont renoncé à la succession.
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