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Vous avez signé le compromis de vente de votre maison. Sachez que l'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation bénéficie d'un dispositif protecteur de son consentement (CCH art. L 271-1), prenant selon le cas la forme d'un droit de rétractation après la signature de l’avant-contrat (le cas le plus courant) ou un droit de réflexion quand aucun avant-contrat n’est signé avant l’acte de vente définitif. Dans les deux cas, le délai est de 10 jours.
Seul l'immeuble « à usage d'habitation » entre strictement dans les prévisions du texte instaurant la protection. La Cour de cassation a considéré que l’acheteur d’un local à usage commercial, qui s’engage, dans la promesse de vente, à le transformer en habitation, doit bénéficier du délai de rétractation. (Cass. Civ. 3, 30 janvier 2008 / Cass. Civ. 3, 12 octobre 2017).
Il peut s'agir de l'habitation principale ou de l'habitation secondaire, de l'habitation de l'acquéreur ou de celle d'un tiers, notamment d'un locataire en cas d'investissement locatif. Les dispositions protectrices ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte (Cass. 3e civ. 30-1-2008 n° 06-21.145 : RJDA 7/08 n° 787). La loi concerne l'immeuble bâti en pleine propriété, situation qui correspond à l'immense majorité des cas et qui ne soulèvera pas de difficultés. La loi est applicable non seulement à l'acquisition d'un logement isolé, maison ou appartement, mais à l'achat d'un immeuble comportant plusieurs logements ou encore à l'achat simultané de plusieurs logements La Cour de cassation interprète strictement ce texte. Ainsi, si la promesse ne porte que sur la vente d’un terrain à bâtir, l’acquéreur ne bénéficie pas de la faculté de rétractation, même si l’acheteur a la volonté d’y construire un bâtiment d’habitation et que l’acte le mentionne (Cass. civ. 3, 4 février 2016). Il y a une exception légale pour l’achat de terrains à bâtir situés dans un lotissement soumis à permis d’aménager.
Date de départ du délai
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé (ou de l’acte d’huissier) notifiant l’avant-contrat, ou de la remise directe en main propre du compromis de vente par le notaire ou l’agent immobilier. Le délai est compté en jours calendaires. Cela signifie que tous les jours du calendrier sont comptabilisés (samedi, dimanche, jours fériés et chômés inclus). Mais si le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu'à l’expiration de la dernière heure du premier jour ouvrable suivant.
Depuis la loi Elan, l'avant-contrat ou l'acte définitif de vente doit indiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.
Bien que la loi n'envisage pas cette éventualité, il semble que l'acquéreur puisse exercer son droit de rétractation avant même que la notification lui ait été adressée (CA Toulouse 1-12- 2003 n° 02-5498 : RJDA 5/05 n° 533 solution implicite).
Et si le recommandé n’est pas remis au bon destinataire ? Lorsque le courrier recommandé n’est pas remis à son destinataire, mais à une autre personne, la notification n’est pas valablement effectuée, à moins que la personne qui a signé l’accusé de réception ne dispose d’une procuration pour recevoir l’acte de notification de la promesse de vente. Cette jurisprudence, conforme aux principes généraux en matière de lettre recommandée, oblige à une vérification scrupuleuse de la signature figurant sur l’accusé de réception, afin de protéger le vendeur. (Cass. Civ. 3, 12 octobre 2017).
Par deux arrêts rendus en 2010 et confirmés depuis, la Cour de cassation avait indiqué que, lorsque la notification du droit de rétractation à deux époux acquéreurs est effectuée par une lettre recommandée unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-15.361 et n° 09-14.503 ; Cass. 3eciv. 11-2-2014 n° 12-35.059 : BPIM 3/15 inf. 152).
La notification du projet d’acte sans les annexes fait utilement courir le délai de rétractation (Cass. 3e civ. 10-12-2015 n° 14-24.696 : BPIM 1/16 inf. 41). De même, La Cour de cassation estime que le fait d’envoyer un compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception, sans une lettre d’accompagnement n’empêche pas de faire courir le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acheteur d’un bien immobilier. (3 ème Chbre Civ 9 juillet 2020 N° de pourvoi: 19-18943). Le compromis lui-même suffit s’il précise les conditions d’exercice du droit de rétractation.
Lorsqu'il est constaté une modification substantielle entre l'avant-contrat et l'acte authentique de vente, ou plus rarement entre le projet d'acte authentique et l'acte authentique lui-même, l'acquéreur bénéficie selon le cas d'un nouveau droit de rétractation ou d'un nouveau délai de réflexion (Cass. 3e civ. 26-9-2007 n° 06-17.187 : RJDA 2/08 n° 123).
Les solutions retenues par les juridictions du fond sont contrastées. L'appréciation du caractère substantiel de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ. 26-9-2007 n° 06-17.187 : RJDA 2/08 n° 123).
La renonciation par l'acquéreur au bénéfice de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt a été considérée comme une modification substantielle en raison de l'aggravation des conditions de la vente pour l'acquéreur, justifiant l'exigence d'une nouvelle purge du délai de rétractation (TGI Strasbourg 3-6-2008 n° 08/00290 : AJDI 2009 p. 564).
Même si l’acheteur s’abstient d’aller retirer sa lettre recommandée, le délai de rétraction, qui lui est offert, court, à la condition, bien entendu, que la notification soit effectuée à la bonne adresse. Inutile donc, et risqué de procéder à une seconde notification, dans ce cas. En pratique, gardez, sans l’ouvrir, le courrier que les services postaux vous restitue à l’issue du délai de conservation de 15 jours. Vous pourrez ainsi justifier que vous avez accompli les démarches nécessaires auprès de l’acheteur. (Cass.Civ. 1, 14 février 2018).
Comment s'exerce le droit de rétractation ?
Le destinataire de la rétractation est en principe le vendeur. Lorsqu'un intermédiaire est intervenu (agent immobilier ou notaire), par exemple pour effectuer la notification, sa qualité de mandataire permet de considérer qu'une notification de la rétractation entre ses mains est valablement effectuée (Cass. 3e civ. 11-6-2013 n° 11- 23.184 : BPIM 4/13 inf. 270 ).
En cas de pluralité d'acquéreurs, la rétractation d'un seul est efficace : l'exercice par l'un des acquéreurs de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat (Cass. 3e civ. 4- 12-2013 n° 12-27.293 : BPIM 1/14 inf. 35 ; RJDA 4/14 n° 320 ; Cass. 3e civ. 14-9-2017 n° 16-17.856 F-D : BPIM 6/17 inf. 420 ; s'agissant d'époux acquéreurs).
Si celui des acquéreurs qui ne s'est pas rétracté souhaite poursuivre l'acquisition, il doit bénéficier de nouveau de la protection, soit sous forme de la notification de l'avenant qui constatera l'accord des intéressés de poursuivre l'opération, soit, à défaut d'avenant, par le respect du délai de réflexion précédant la régularisation de l'acte authentique de vente à son seul profit, acte dont le projet lui aura été préalablement notifié.
L'exercice régulier du droit de rétractation entraîne l'anéantissement immédiat de l'acte. Le paiement de la clause pénale ne peut pas être réclamé au coacquéreur qui ne s'est pas rétracté (Cass. 3e civ. 4-12-2013 n° 12-27.293 : BPIM 1/14 inf. 35). La somme éventuellement versée par l'acquéreur doit lui être restituée.
La rétractation a un caractère irréversible : l'acquéreur ne peut pas rétracter sa rétractation, même si le délai de rétractation n'est pas expiré (Cass. 3e civ. 13-2-2008 n° 06-20.334 : RJDA 7/08 n° 789 ; Cass. 3e civ. 13-3-2012 n° 11-12.232 : RJDA 6/12 n° 581). Si les parties décident de réaliser la vente malgré la rétractation intervenue, le vendeur prenant en compte le repentir de l'acquéreur, la vente procède d'un nouvel accord et l'acquéreur dispose logiquement de nouveau d'un droit de rétractation ou de réflexion selon que l'acte authentique est précédé ou non de l'établissement d'un avant-contrat.
Bonne vente ✍️
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