En principe, la prise de possession du bien acheté intervient le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Oui mais voilà, les formalités à accomplir avant cet acte pouvant prendre plusieurs mois, il n'est pas rare que l’acquéreur souhaite disposer des clés avant la signature de l'acte authentique ou même du compromis de vente... pour réaliser des travaux, entreposer des meubles ou toute autre raison. Pourtant, cette pratique n’est pas sans risque, que ce soit pour le vendeur ou pour l'acheteur.
Les risques inhérents à cette pratique résident principalement dans l’hypothèse d’échec de la vente mais pas que.
Les risques pour le vendeur qui voudrait remettre les clefs au futur acquéreur avant de signer l'acte authentique ?
Si l’acquéreur se voit refuser son prêt et se maintient malgré tout dans les lieux, il devient occupant sans droit ni titre ce qui impose au vendeur d’engager une procédure d’expulsion à son encontre pour récupérer la possession de son bien. La vente du bien sera donc impossible ou du moins bien plus complexe pendant tout ce laps de temps.
De même, en cas d’échec de la vente, si l’acquéreur a commencé à réaliser des travaux, le vendeur va se retrouver avec des travaux à gérer et pourra même, dans certains cas, être condamné à indemniser l’acquéreur pour les travaux accomplis. Ce sera par exemple le cas si l’acquéreur évincé démontre que les travaux ont été réalisés avec l’aval du vendeur et ont permis l’amélioration du bien ou l’augmentation de sa valeur.
De plus, le vendeur peut rencontrer des difficultés du fait de travaux non conformes ou inachevés qu’il devra gérer. Autant de difficultés qui risquent de retarder la vente du bien.
Pire, la réalisation de travaux par l’acquéreur pourrait justifier que ce dernier considère que le bien livré n’est pas conforme à celui qu’il a acquis. A cet égard, l’article 1604 du Code civil dispose que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». Le bien livré doit donc être conforme à ce qui est décrit dans le compromis de vente et si ce n’est pas le cas, le vendeur sera responsable des modifications apportées même si elles sont du fait de l’acquéreur. Il est donc important de refuser tous travaux entraînant des modifications substantielles ou touchant à la sécurité (électricité par exemple).
Un autre risque résulte de la connaissance que l’acquéreur va avoir du bien du fait de son entrée en jouissance anticipée (voisinage, environnement, ou autre). Cela peut l’inciter à tenter de renoncer à son acquisition en invoquant un vice caché ou un vice du consentement (dol notamment) qu’il n’aurait découvert qu’en occupant les lieux.
Par ailleurs, en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux...), des problèmes d’assurance peuvent survenir. La responsabilité du vendeur est – en principe – totalement engagée, toutefois si le sinistre est provoqué par l’acquéreur, l’assureur du vendeur peut refuser d’intervenir alors même que le contrat d’assurance habitation de l’acquéreur risque de ne pas jouer dans la mesure où ce dernier occupe le logement sans aucun titre. Aïe !
A l’égard des tiers, la question de la garde de la chose sera aussi évoquée.
Toutes ces situations peuvent causer d’inextricables discussions qui, très probablement, ne se résoudront que judiciairement retardant encore une fois la vente sans pour autant que le vendeur dispose d’une quelconque indemnité.
Les risques pour un acheteur qui voudrait faire des travaux avant de signer l'acte authentique ?
Pour l’acquéreur, le risque principal que présente une entrée en jouissance anticipée résulte de l’engagement de sommes importantes pour réaliser des travaux dont il n’a aucune garantie d’en jouir.
En effet, il est possible que l’acquéreur n’obtienne pas le remboursement des travaux réalisés, notamment si le vendeur démontre qu’ils ont été réalisés sans son accord. Bien plus, si les travaux se déroulent mal, le vendeur peut exiger une remise à l’état d’origine. De même, en cas d’échec de la vente, l’occupant acquéreur pourra être condamné à indemniser le vendeur pour le temps passé dans les lieux par le versement d’une indemnité équivalente au loyer.
Cependant, d’autres risques existent. En effet, à défaut d’écrit, le bien n’est pas assuré puisque l’occupant n’est ni locataire ni propriétaire. Les biens entreposés ne sont donc pas couverts par une assurance. De même, en cas de dommage aux tiers, l’occupant-acquéreur n’est pas assuré et doit alors en assurer lui-même l’indemnisation s’il ne réussit pas à mettre en œuvre l’assureur du propriétaire.
Enfin, si le bien est grevé d’une hypothèque qui est supérieure au prix de vente (logement ayant subi une dépréciation ou hypothèque judiciaire pour garantir des dettes), la mainlevée de l’hypothèque peut n’être que partielle et interdire la réalisation de la vente. Le montant engagé dans les travaux serait alors définitivement perdu.
Ainsi, les risques pour l’une et l’autre partie sont importants et doivent être envisagés d’emblée.
D’ailleurs, et il s’agit d’un risque pour les deux parties, outre les problèmes de gestion courante et d’entretien du bien se posent également toutes les questions relatives au paiement de certaines dépenses (électricité, chauffage, taxe d’habitation, charges de copropriété).
Naturellement, l’essentiel de ces risques peut être prévu et, par conséquent, l’établissement d’un écrit peut permettre l’entrée en jouissance anticipée.
Quelles précautions prendre avant de donner ou prendre les clefs de manière anticipée ?
Pour que cette occupation anticipée présente le moins de risque possible, il est indispensable de prendre des précautions importantes.
Dans un premier temps, il est essentiel que la date d’entrée dans les lieux soit postérieure à la levée des conditions suspensives prévues par l’avant-contrat. Cela suppose donc que l’offre de prêt ait été signée par l’acquéreur, que le notaire ait purgé les hypothèques grevant le bien, que le document d’urbanisme ait été obtenu ou l’autorisation accordée...
Dans un deuxième temps, il est essentiel que l’entrée en jouissance anticipée soit prévue par un écrit. Il peut s’agir d’un bail précaire, d’un prêt à usage ou d’une convention de mise à disposition du bien encore appelé « convention d’occupation précaire ».
Quelle que soit la convention choisie, l’acte doit mentionner de nombreux éléments :
• l’identité des parties et la désignation du bien tels que prévus à l’avant-contrat de vente ;
• l’usage du bien ;
• l’acceptation de l’occupation anticipée par le vendeur ;
• la levée, par le futur acquéreur, de toutes les conditions suspensives, notamment celle du prêt ;
• qu’il s’agit d’une simple occupation dans l’attente de la réalisation de la vente définitive et qu’en aucun cas cette convention ne donne un droit de propriété ni un droit locatif sur le bien ;
• un délai de fin de convention qui coïncide évidemment avec la signature de l’acte définitif chez le notaire ;
• le prix de l’occupation, sauf si elle est gratuite, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie ;
• l’indication que l’occupant devra souscrire une assurance multirisque d’occupant auprès d’une compagnie d’assurances et d’en justifier au bailleur ;
• qu’en cas d’échec de la vente, les lieux seront remis en état par l’occupant à ses frais ou conservés avec ou sans contrepartie financière par le vendeur ;
• les modalités de prise en charge du coût de toutes les fournitures et contrats d’abonnement pour l’eau, le gaz, l’électricité, etc... mais également - dans le cas d’une occupation à titre onéreux - le prorata de taxe foncière et de charges de copropriété à compter de la prise de possession.
Dans le cas du prêt à usage, l’occupation doit être gratuite, ce qui suppose que seul le montant des charges locatives peut être demandé ;
• l’indication de la durée de la convention ou, à tout le moins d’une date butoir impliquant la
restitution des lieux vides de toute occupation avec astreinte journalière ;
• les conditions de la restitution du bien ;
• les cas de résiliation du prêt à usage (décès du bénéficiaire, non réitération de la vente par acte authentique dans un délai donné...).
La 1ère Chambre civile a jugé le 6 mai 2021 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 mai 2021, 20-10.992, Inédit) qu'une convention d'occupation précaire peut être conclue entre un vendeur et un acquéreur, dans l'attente de la réitération de la vente, conditionnée par l'obtention d'un prêt bancaire. Il s'agissait en l'espèce de la vente d'un appartement. L'obtention d'un prêt par l'acquéreur est une circonstance indépendante de la seule volonté des parties qui permet de retenir la qualification de convention d'occupation précaire. En cas de non réitération de la vente pour défaut d'obtention du prêt, l'expulsion de l'occupant dépend des stipulations de la convention d'occupation précaire et non de celles
de la loi du 6 juillet 1989.
Si des travaux d’importance sont envisagés, il faut prévoir une clause obligeant l’occupant à justifier auprès du propriétaire du maître d’œuvre auquel il recourt ainsi que du nom des entrepreneurs et la justification de leur assurance professionnelle.
Si le bien est en copropriété, les travaux sur parties communes doivent être interdits car ils nécessitent l’accord préalable de l’assemblée générale.
Pour finir, il convient d’être attentif aux éventuelles conséquences fiscales de l’entrée en jouissance anticipée car celle-ci peut être considérée comme une mutation au sens fiscal, et doit – à ce titre – être déclarée à l’administration fiscale dans un délai d’un mois à compter de cette prise de possession, ce qui rend les droits de mutations exigibles dans ce même délai.
Dans un troisième temps, il faut établir un état des lieux contradictoire au moment de l’entrée en jouissance.
Pour conclure
Au regard de tous ces éléments, l’entrée en jouissance anticipée doit être déconseillée tant aux acquéreurs qu’aux vendeurs compte tenu des risques importants que cela présente pour l’une et l’autre partie.
Si toutefois cela s’avère essentiel, il convient de :
• Prévoir un contrat écrit extrêmement détaillé qui sera utilement rédigé en lien avec le notaire en charge de la vente,
• Vérifier les assurances et ce qu’elles couvrent,
• Limiter les travaux autorisés à l’acquéreur à de petits travaux.
Bonne vente.
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