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Le vendeur d'un lot de copropriété a l'obligation d'indiquer la superficie de la partie privative de ce lot (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46). Ce dispositif de mesurage obligatoire est désigné en pratique sous le nom de « loi Carrez », du nom du député auteur de la proposition de loi (Loi 96-1107 du 18-12-1996).
Cette obligation de mesurage s'applique au lot ou à la fraction de lot dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété quelle que soit l'affectation du lot ou de la fraction de lot : habitation, usage professionnel, commerce, industriel. La superficie d'un lot ou d'une fraction de lot est, au sens de la loi, « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4-1).
La loi n'est pas applicable aux caves, garages et emplacements de stationnement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 3) N'étant pas expressément exclus, les autres lots accessoires (cellier, grenier, débarras, chambre de service, réserve pour un local commercial, local à skis…) sont en revanche soumis au dispositif de garantie.
L'obligation de mesurage ne s'applique pas aux lots d'une superficie inférieure à 8 m² (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 3 ; Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4-2). Cette superficie doit être déterminée selon la méthode de calcul prévue par la loi.
Il n'est pas rare que des chambres de service de faible superficie, situées, par exemple, sous les toits d'un immeuble, soient réunies pour constituer un appartement : c'est le cas d'un duplex issu de la réunion de dix lots de copropriété et sur lequel des acquéreurs avaient jeté leur dévolu, six des dix lots présentaient une surface inférieure à 8 m². Pour les acquéreurs, ces lots de petite surface ne devaient pas faire l'objet d'un mesurage, comme le stipule la loi Carrez. Une fois recalculée, la surface de l'appartement, déduction faite des lots faisant l'objet du litige, était de 116,78 m² et non de 164,05 m², comme mentionnés dans l'acte de vente. De ce fait, ils réclamaient au vendeur une diminution du prix, d'un montant correspondant à celui des lots contestés, et un remboursement des taxes sur la vente. Mais leur demande a été rejetée.
La cour a considéré que la superficie des parties privatives loi Carrez devait être celle de l'appartement tel qu'il se présentait matériellement, donc comme une unité d'habitation. Aussi, les six lots en question ne devaient-ils pas être exclus du calcul de la superficie totale (cass. civ. 3e du 13.4.05, n° 03-21004).
Les pièces ou locaux aménagés en sous-sol doivent être pris en compte dans la surface privative du lot. (cass. civ. du 11.10.05, n° 04-16729)
La superficie doit être exacte et le document fourni doit spécifier les surfaces mesurées et la nature des surfaces déduites. Une fois réalisée, cette mesure est valable sans limite de temps, sauf en cas d'aménagements de l'espace (suppression ou création de cloisons, etc.). Ainsi, des acheteurs ont été remboursés du trop-payé à la suite d'une erreur de mesurage d'un appartement réunissant deux lots. Le professionnel avait mal calculé la superficie et comptabilisé celle des W-C qui étaient, en fait, des parties communes (CA de Paris du 14.11.07, n° 06-14808).
Une partie commune bénéficiant d'un droit de jouissance privatif n'est pas comprise dans la surface du bien . Le calcul de la superficie est compliqué par l'existence de cours, terrasses ou loggias annexées de façon abusive par les propriétaires. Ainsi, un copropriétaire avait fait construire, sans permis ni accord de la copropriété, une véranda sur une terrasse, partie commune de l'immeuble dont il avait la jouissance privative. Une fois la vente réalisée, le nouveau propriétaire a reproché à son prédécesseur d'avoir intégré à la surface du bien vendu ce nouvel espace, non conforme, selon lui, à la superficie loi Carrez. Les juges ont donné raison à l'acheteur. La véranda, objet du litige, ne constituait pas, en effet, une partie privative attachée au lot cédé, au sens de la loi Carrez. L'acheteur a donc obtenu une réduction du prix proportionnelle à la différence de surface (CA de Paris du 23.2.05, n° 03-20759).
Une affaire similaire a été jugée à propos de loggias formant un balcon sur l'extérieur d'un appartement. La surface des trois loggias n'aurait, selon l'acheteur, pas dû être intégrée dans la surface totale du logement. Les juges ont été du même avis. Bien qu'étant closes, les loggias ne pouvaient, en effet, être prises en compte dans la superficie du lot, le règlement de copropriété mentionnant qu'elles avaient le statut de parties communes à usage exclusif du copropriétaire (CA de Reims du 1.12.03, n° 02-02406). Or, la loi Carrez exige que la surface mentionnée dans l'acte de vente soit celle de la partie privative du lot à l'exclusion des parties communes, même si ces dernières sont affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
La prise en compte de la surface d'une mezzanine dépend de sa hauteur et de sa constitution. Les propriétaires de logements très hauts de plafond sont souvent tentés d'augmenter la surface habitable avec une mezzanine, ce qui peut générer des conflits à la vente du bien. Si cet espace n'a pas 1,80 m de hauteur sous plafond, il n'est pas légalement pris en compte dans la superficie du bien. Précision importante: ce qui compte pour le calcul de la surface est ce qui existe et non ce qui figure dans le règlement de copropriété. Quand il y a des fenêtres de toit, la hauteur sous plafond doit être mesurée non par rapport au vitrage des fenêtres, mais en fonction de leurs embrasures (Cass. civ. 3e du 6.12.05, n° 04-15984).
La question de savoir s'il fallait inclure l'épaisseur du carrelage revêtant certains murs s'est posée devant la cour d'appel de Paris (9 juin 2004, n° 2003/00632). En vertu de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative est en effet celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs et cloisons. Les carrelages devaient-ils être assimilés aux murs et cloisons qui les supportent ? Les magistrats ont opté pour la négative: un carrelage peut être supprimé sans altérer la substance du mur. Le mesurage doit donc être effectué au nu de la cloison. Le débat peut paraître fallacieux, mais dans l'affaire en question, les 0,06 m2 d'emprise du carrelage pour la cuisine et les 0,04 m2 pour la salle de bain faisaient la différence, car en les excluant, la superficie réelle mesurée par les acquéreurs restait, avec un écart de 4,89 % par rapport à la surface annoncée, inférieure au pourcentage d'erreur admis de ... 5 %
Qu'il s'agisse d'un logement déjà construit ou encore en construction, l'acte de vente d'un bien immobilier doit comporter la surface habitable du logement selon la loi Carrez. Un constructeur qui avait indiqué dans un contrat la surface au sol et non la surface régie par la loi Carrez a été sanctionné par la Cour de cassation. Un couple avait acheté un appartement dans un immeuble à construire. Plusieurs mois après, une fois le logement livré, les propriétaires avaient fait contrôler la surface de l'appartement avant d'en prendre possession. Constatant qu'il manquait plus de 9 % de la surface annoncée, ils avaient alors réclamé une baisse du prix et une indemnisation.
L'appartement se trouvant au dernier étage, le constructeur avait calculé la surface au sol, et non la surface disponible disposant d'une hauteur minimum de 1,80 m sous plafond, comme l'exige la loi Carrez. Selon le constructeur, la loi impose la mention des surfaces dans le dossier de vente, mais pas des « surfaces habitables ». La Cour de cassation lui a donné tort : selon les règles de vente et de construction du Code de la construction et de l'habitation, les surfaces annoncées et indiquées dans l'acte de vente doivent être les surfaces habitables approximatives, selon la loi Carrez. (Cass. Civ 3, 18.3.2021, K 19-24.994).
La loi n'exige pas que le mesurage soit effectué par un professionnel. Le vendeur peut très bien y procéder, mais il prend alors un risque particulier
Le recours à un professionnel qualifié est recommandé, en raison de la technicité de l'opération de mesurage dans certaines circonstances et des conséquences pécuniaires graves d'une erreur. De plus, pensez à vérifier que les professionnels sollicités ont souscrit une assurance couvrant le risque de mise en jeu de leur responsabilité en cas d'erreur.
La loi ne précise pas à qui du vendeur ou de l'acquéreur incombent les frais de mesurage. La pratique s'est assez largement orientée vers la solution consistant à faire supporter ces frais par le vendeur, en considérant qu'il s'agissait de frais accessoires aux obligations d'information et de délivrance pesant sur celui-ci.
La sanction de l'absence d'indication de la superficie de la partie privative est la nullité de l'acte. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité au plus tard à l'expiration d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 4).
La nullité de l'acte ne peut être demandée que par l'acquéreur ; il s'agit donc d'une nullité relative. La qualité de l'acquéreur est indifférente : la protection bénéficiera au professionnel comme au particulier. Le juge, saisi d'une action en nullité, est tenu de la prononcer : il s'agit d'une nullité de droit ou obligatoire. La nullité de l'acte entraîne la remise des parties dans l'état d'origine. Prononcée au stade de l'avant-contrat, elle impose la restitution à l'acquéreur des sommes versées au titre de la contrepartie du droit d'option ou d'un acompte. Intervenant après la signature de l'acte authentique, la nullité impose la restitution du prix, des droits d'enregistrement et autres taxes. Aucun émolument n'est dû au notaire sur l'acte déclaré nul par sa faute. Le nouveau transfert de propriété de l'immeuble en sens inverse qui en résulte ne subit pas non plus de droits de mutation ni de contribution de sécurité immobilière (CGI art. 1961 al. 3).
L'erreur portant sur la superficie de la partie privative indiquée dans l'acte peut jouer dans deux sens : la superficie réelle peut lui être supérieure ou inférieure. Dans le premier cas, favorable à l'acquéreur, « l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 6). Seule l'erreur défavorable à l'acquéreur, résultant d'un déficit de superficie, entraîne une diminution du prix.
L'action en diminution de prix n'est recevable que pour autant que la superficie réelle de la partie privative est inférieure de plus de 1/20e à celle exprimée dans l'acte (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 7). Pour déterminer le seuil d'ouverture de l'action en diminution de prix, il faut partir de la superficie de la partie privative indiquée dans l'acte et la comparer à celle constatée dans la réalité.
La charge de la preuve pèse sur l'acquéreur, à qui il incombe de justifier que la superficie réelle de la partie privative est moindre que celle mentionnée dans l'acte. L'action en diminution de prix doit être intentée, à peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 8). Il s'agit d'un délai de forclusion ( le délai de forclusion est la durée pendant laquelle il est possible d'exercer une action en justice. Passé ce délai, une action en justice n'est donc plus envisageable.
La Cour d'Appel de Paris (arrêt du 22 janvier 2004, affaire Pheloux/Schneegans) précise les modalités de dédommagement de l'acquéreur lorsqu'une vente a eu lieu sur la base d'une surface certifiée supérieure de plus de 5% à la surface exacte. La Cour condamne l'expert à payer au vendeur la somme de 6000 € correspondant à la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au même prix s'il avait disposé d'une attestation de surface exacte. En revanche la Cour rejette la demande du vendeur d'être dédommagé par l'expert sur la base de l'indemnité de diminution de prix correspondant à la différence entre la superficie exacte (98,87 m²) et la superficie certifiée (104,10 m²). La Cour estime en effet que le vendeur n'apporte pas la preuve qu'il aurait pu vendre son bien au même prix s'il avait disposé d'une attestation de surface exacte. La Cour condamne donc le vendeur à payer à l'acquéreur 20 518 € correspondant à l'indemnité de diminution de prix.
En cas de surface majorée par erreur par l'expert, c'est le propriétaire vendeur qui assume la majeure partie des conséquences financières. Le propriétaire vendeur a donc intérêt à choisir un expert compétent.
Bonne vente ✍️
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