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L’impôt sur la plus-value immobilière

Dernière mise à jour : 1 oct. 2022


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L’impôt sur la plus-value immobilière est un impôt dû lors de la vente d’un logement, dès lors que ce bien a connu une augmentation de valeur entre la date d’acquisition et la date de cession. Il existe un certain nombre de règles particulières pour calculer le montant de l’impôt.


Le montant de cet impôt est déterminé de la façon suivante conformément à l’article 150 V du Code Général des Impôts (CGI) :

Prix de cession (art 150 VA I du CGI) + charges augmentatives du prix (art 150 VA II du CGI) – frais supportés par le vendeur (art 150 VA III du CGI) – prix d’acquisition – frais et dépenses énumérés par la loi – frais d’acquisition – travaux= Plus-value brute

La plus-value brute est ensuite réduite : d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième. On obtient alors la plus-value imposable à laquelle on appliquera le taux d’imposition et taxe additionnelle correspondant en fonction du pays de résidence du cédant. Le prix de cession est le prix réel tel qu’il est stipulé à l’acte. Lorsqu’une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation (art. 150 VA-I CGI) - Augmenté des charges augmentatives du prix de vente : > Il s’agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ses soit et mise à la charge des acquéreurs en lieu et place du vendeur, – Diminué : > de la TVA acquittée par le vendeur à l’occasion de la cession > des frais supportés par le vendeur, lesquels s’entendent exclusivement (Décret du 31/12/03) :

- des frais versés à un intermédiaire (agence) ou un mandataire (représentant fiscal),

- des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation,

- des indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation,

- des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire,

- des frais exposés par le vendeur en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble.

Le prix d’acquisition (art 150 VB-I du CGI) s’entend : - Lors d’une acquisition à titre onéreux : du prix effectivement acquitté par le cédant tel qu’il a été stipulé dans l’acte - Lors d’une acquisition à titre gratuit : de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. Il est majoré sur justification et paiement effectif par le cédant : - De toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit ; - Des frais afférents à l’acquisition ;

> Lors d’une acquisition à titre onéreux :

- soit un forfait égal à 7,5% du prix d’acquisition (com. agence incluse),

- soit pour leur montant réel (frais notariés, droit d’enregistrement, com. agence…)

> Lors d’une acquisition à titre gratuit : les frais et droits de mutation s’ils ont été effectivement acquittés par le cédant et à proportion de la fraction de la valeur représentative des biens ou des droits.

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles : - soit sous certaines conditions et sur justificatifs pour leur montant réel, - soit forfaitairement à 15% du prix d'acquisition à la double condition que le contribuable cède l'immeuble plus de 5 ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti. - les frais de voirie, réseaux et distribution : exposés sur un terrain à bâtir, qu’ils soient ou non imposés par les Collectivités territoriales ou leur groupement.

La cour administrative d’appel de Nancy rappelle que les contribuables souhaitant majorer le prix d’acquisition d’un bien doivent supporter personnellement le coût des travaux réalisés (CAA Nancy, 2e ch.,14 nov. 2019, n° 18NC02175). Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante : - 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ; - 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention. L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante : - 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième - 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ; - 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Les années de détention se comptent en années pleines.

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Compte tenu de l’abattement pour durée de détention, la plus-value est exonérée lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans. L’appréciation de la durée de détention se fait de date à date à compter de la date d’acquisition du bien. Cette exonération ne s’applique pas à un cédant qui n’a plus sa résidence fiscale en France au jour de la vente du bien (et ce quand bien même il aurait été encore été résident au moment de la promesse de vente)

Il y a exonération lors de la cession d’immeuble, partie d’immeuble ou droits relatifs à ces biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 euros. Ce seuil s'apprécie : - bien par bien et non annuellement ; - et en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble ; En cas de cession d'un bien détenu en indivision, ce seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.

Le Conseil d’État juge que le seuil de 15 000 € s'apprécie au regard du prix de chaque transaction réalisée, indépendamment du nombre de biens ou de lots vendus à l'occasion de cette transaction (CE 15-11-2019 n° 421337). Par suite, en cas de cession par un même acte de vente de plusieurs lots distincts et indépendants dans un même immeuble au profit d'un même acquéreur, il n'y a pas lieu de diviser le prix global de cession par le nombre de lots vendus. La doctrine administrative prévoit, également, qu'en cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, il y a lieu d'apprécier le seuil d'imposition en tenant compte du prix de cession global (BOI-RFPI-PVI-10-40-70 n° 80).

En cas de cession d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000€ s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve du respect des conditions suivantes :

  • vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;

  • vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.

Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.


La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée. Il doit s'agir de la résidence principale habituelle et effective : c'est à dire celle occupée la majeure partie de l'année ; ainsi, l'utilisation temporaire d'un logement, notamment juste avant sa vente, ne permettra pas de bénéficier de l'exonération. Les « dépendances immédiates et nécessaires » comme les caves, garages, chambres de bonne… qui sont vendues en même temps sont également exonérées. Un garage, qui n'est pas attenant à l'habitation mais situé à moins d'un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate. Il doit également s'agir de la résidence principale au jour de la cession ; cependant, si vous avez déjà quitté le logement au jour de la vente, vous pouvez tout de même bénéficier de l'exonération à condition que vous l'ayez occupé jusqu'au jour de sa mise en vente et que la vente intervienne dans un délai normal sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers (.BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°190). Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu. La jurisprudence est en la matière tient compte des faits particuliers à chaque espèce. Cas particuliers :

  • vous êtes retraité ou adulte handicapé résidant en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé,

Vous pouvez bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant votre entrée dans cette structure d’accueil et si cette résidence est restée libre de toute occupation depuis votre entrée dans l’établissement. D’autres conditions sont également requises pour bénéficier de cette exonération. Vous devez, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession : - ne pas avoir un revenu fiscal de référence dépassant les limites prévues au II de l'article 1417 du Code Général des Impôts ; - ne pas être passible de l’impôt sur la fortune immobilière.

  • vous êtes titulaire d'un logement de fonction,

Ce logement constitue en principe votre résidence principale. Toutefois, le logement dont vous êtes propriétaire par ailleurs, et dans lequel réside effectivement et en permanence votre conjoint et vos enfants peut être considéré comme votre résidence principale.

Afin d’être reconnu comme résidence principale et permettre ainsi au cédant de bénéficier de l’exonération de taxation au titre des plus-values immobilières, l’immeuble cédé ne doit pas présenter une consommation d’électricité très inférieure à celle d’un autre immeuble, occupé par le cédant (CAA Paris, 2e ch., 16 oct. 2019, n° 17PA22865).

Dans un arrêt rendu le 17 juillet 2020, la cour administrative d’appel de Douai se fonde, entre autres, sur la faible consommation d’eau potable pour refuser à un contribuable le bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée au titre de la cession de la résidence principale.

Dans un arrêt du 1er avril 2021, la CAA de Nantes a, à nouveau rappelé que la durée d’occupation et la consommation des fluides constituent des éléments déterminant dans la mise en œuvre de l’exonération résidence principale.

La cession d’une dépendance immédiate et nécessaire doit être concomitante à la vente de la résidence principale afin de bénéficier de l’exonération de plus-value (CAA Lyon, 19 mars 2019, n° 18LY00542) La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir. Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes : - Démarches auprès de l'administration fiscale ; - Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer ; - Établissement de la déclaration ; - Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien. Il est nécessaire d’indiquer sur la déclaration de revenus les informations suivantes : - Montant de la plus-value déclarée par le notaire ; - Si nécessaire, la plus-value exonérée en cas de 1ère cession d'un logement autre que votre résidence principale.


Bonne vente ✍️


 

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