L'indemnité d'occupation

Dernière mise à jour : 29 sept.


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L’article 815-9 alinéa 2 du Code civil prévoit que si un seul indivisaire use ou jouit, du bien immobilier hérité par exemple, il doit une indemnité d’occupation aux autres indivisaires, sauf convention contraire.

L’indemnité d’occupation a pour objectif de compenser la perte des fruits et revenus (les loyers principalement) que le bien indivis pouvait vous procurer. En effet, en tant que propriétaire indivisaire, vous avez normalement le droit d’utiliser le bien, avec l’accord des autres indivisaires, et sous réserve de respecter l’usage attribué à ce bien. Par un accord et sous certaines conditions, les indivisaires peuvent renoncer ensemble à cette indemnité d’occupation.

Pour obtenir une indemnité d’occupation, la loi requiert un usage ou une jouissance privative de la chose indivise. L'indemnité d'occupation est due même en l'absence.... d'occupation. Pour qu'une indemnité ne soit pas due, il ne suffit pas de dire au juge que les lieux sont inoccupés depuis X jours, il faut démontrer que les autres propriétaires ont pu accéder librement au bien et l'utiliser. Ainsi, le fait de remettre les clés au notaire chargé des opérations de partage ne suffit pas : il faut démontrer qu'elles ont été remises aux autres indivisaires. Celui qui souhaite remettre les clés aux autres indivisaires doit leur demander de signer un document attestant qu'ils ont bien reçu les clés à la date du.....Si les indivisaires refusent cette remise, les clés doivent alors être remises à un tiers (huissier, notaire..) tout en informant les indivisaires , par courrier recommandé ou par huissier, que les clés sont à leur disposition.

La preuve de la jouissance, privative ou non, peut se faire par tous moyens et résulter, par exemple, du contenu des correspondances échangées entre les époux. En d'autres termes, l’indemnité d’occupation reste due dès lors qu’un indivisaire rend impossible un usage normal du bien par un autre, peu importe qu’il l’occupe ou non. Il s’agit donc d’une question appréciée au cas par cas par les juges : - la seule remise des clés aux autres propriétaires ne suffit pas à écarter le versement d'une indemnité d'occupation : un des propriétaires peut utiliser seul privativement un bien indivis alors même que les autres propriétaires disposent des clés du bien - à l'inverse, la détention des clés de la porte d'entrée d'un immeuble, en ce qu'elle permet à leurs détenteurs d'avoir seuls la libre disposition du bien indivis,est constitutive d'une jouissance privative et exclusive constitutive d'une indemnité d'occupation (Cass. 1re civ., 31 mars 2016, n°15-10748) - le fait de mettre le bien en location saisonnière (Cass. Civ. 1ère 08/07/2010 n°09-14230) empêchant ainsi les autres propriétaires de profiter du bien - le fait de refuser de donner le bien à la location (Cass. 1re civ., 11 févr. 2009, n° 07-17347) empêchant ainsi les autres propriétaires de percevoir les revenus dubien (cette solution n'est pas contraire à la précédente, la situation familiale est en fait différente).


Le fait que la maison occupée privativement par un indivisaire se trouve dans un état de vétusté incompatible avec sa mise en location ne décharge pas l’occupant de son obligation d’indemniser l’indivision.

(Cass. 1e civ. 3-10-2019 n° 18-20.430 FS-PBI). Des époux divorcent. Le mari occupe privativement une maison dépendant de l’indivision post-communautaire. La cour d’appel le décharge de son obligation d’indemniser l’indivision car le bien se trouve dans un état de vétusté tel qu’il ne peut être loué : toiture à réviser, dégradation significative d’un plafond, absence d’isolation performante, huisseries à remplacer en totalité, sols à reprendre dans certaines pièces, façade extrêmement détériorée, rénovation complète de l’électricité et de la plomberie, réfection en totalité des salles de bains, absence d’une cuisine aux normes actuelles. La Cour de cassation censure la décision. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité (C. civ. art. 815-9, al. 2).

Le simple usage ou la simple occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire justifie qu’une indemnité soit due au profit de l’indivision (C. civ. art. 815-9, al. 2 ). Aucune autre condition n’est exigée par le texte. Dès lors, il importe peu que le bien indivis ait été effectivement utilisé ou non (Cass. 1e civ. 30-6-2004 n° 02-20.085 F-P : BPAT 6/04 inf. 135).

L’indemnité d’occupation est soumise à une prescription de cinq ans.

L'indemnité d'occupation dans l'indivision successorale est due par l’occupant à la masse indivise du décès jusqu'au partage. Cette indemnité rentrera dans les comptes de l’indivision. Elle sera répartie ensuite dans le compte des indivisaires,cohéritiers, bénéficiaires de ladite indemnité au prorata de leurs droits. Au bout du compte, l'indivisaire occupant verra sa part imputée au prorata des droits des autres indivisaires, dans son compte d'administration. Cependant, si l'occupant d'un bien indivis, doit payer cette indemnité pour l'occupation à partir de la date du décès, les travaux qu'il aurait effectués avant le décès, pourront constituer une créance personnelle sur la succession. Pourront être déduits et portés au passif de l'indivision les frais dépensés au cours de l'occupation: taxes, travaux, d’amélioration etc...

À défaut de fixation à l’amiable, le montant de l’indemnité d’occupation est déterminé par les juges du fond. Pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation, il est appliqué par les Tribunaux des abattements sur la valeur locative du bien, tenant compte : - de la précarité de l'occupation : abattement de 10 à 30 % maximum - de la nature, la situation et l'état général de l'immeuble : abattement de 25 % maximum - de l'hébergement habituel des enfants : abattement de 10 à 20 % maximum lié au nombre d'enfants, leur âge, leur mode de garde (exclusive ou alternée). - des particularités de chaque situation : absence de jouissance paisible du bien par exemple. Si le bien a été amélioré par l'époux qui doit verser l'indemnité d'occupation, et que ces améliorations entraînent une augmentation de la valeur locative, l'époux ne pourra pas demander au juge de ne pas tenir compte des améliorations pour fixer une valeur locative moindre (Cass 1ere civ 27 octobre 1992 91-10.773). En d'autres termes, si la valeur locative a augmenté par la réalisation de travaux financé par celui qui occupe les locaux, tant pis pour lui : son investissement l'obligera à verser une indemnité d'occupation plus élevée.

Un arrêt de la Cour d'appel de Poitiers du 2 juin 2010 indique la méthode de calcul suivie par les juges d'appel, lesquels relèvent "que la cour dispose de tous les éléments pour fixer à la somme de 1.200 Euros le montant de la valeur locative de ce bien immobilier et qu'après application de l'abattement de 30 % admis par toutes les parties, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 840 Euros".

L'expert avait préconisé cet abattement de 30 %, "puisque l'occupant ne bénéficie pas de droits aussi étendus que ceux d'un locataire".

L’évaluation de l'indemnité d'occupation se réfère donc à la valeur locative du bien. Cette valeur doit tenir compte des éventuelles améliorations apportées par l'indivisaire occupant.Il est également logique que l'indemnité d'occupation soit minorée par rapport à la valeur locative, puisque tout locataire dispose, depuis la loi du 6 juillet 1989, d'un véritable droit au logement, assurant une stabilité de l'occupation s'il remplit ses obligations. Au contraire, l'indivisaire occupant est exposé à un partage inopiné, sans que rien ne sache lui garantir que le bien sera mis à son lot.

Dans une affaire où des héritiers réclamaient à leur sœur une indemnité d’occupation pour l’usage d’un bien indivis, la cour d’appel de Versailles a retenu que cette dernière était bien redevable envers l'indivision d'une telle indemnité, dans la mesure où la valeur locative de l’immeuble était nettement supérieure au montant du loyer que celle-ci acquittait en exécution du bail verbal dont elle était titulaire (CA Versailles, 23 nov. 2018, n° 17/00806). Or, en statuant ainsi, alors que ladite indivisaire occupait l’immeuble indivis en qualité de locataire, de sorte qu’elle ne portait pas atteinte aux droits égaux et concurrents des coïndivisaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé. Pour ce motif, la Cour de cassation casse et annule partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Versailles (Cass. 1re civ., 18 mars. 2020, n° 19-11.206, P+B).

Sur le plan civil, les sommes versées par l'un des indivisaires aux autres membres de l'indivision, en application de l'article 815-9 du code civil, représentent la contrepartie de la jouissance privative du bien indivis.

Pour l’indivisaire qui les perçoit, les indemnités d'occupation constituent un revenu brut foncier imposable, dès lors qu'elles se rapportent à la jouissance d'un immeuble nu.

Pour l’autre le versement de l’indemnité ne résulte pas de l'exécution d'une obligation alimentaire mais de la contrepartie de la jouissance privative du bien indivis. Par suite, les sommes versées au titre de l'indemnité d'occupation ne peuvent pas être admises en déduction de son revenu global.

 

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