L'état descriptif de division a pour fondement juridique l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant sur la réforme de la publicité foncière qui instituait le fichier immobilier. Il est réglementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 qui précise qu’un lot est formé « par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée ».
L’état descriptif de division a pour objet : - L’identification de l’immeuble. - La division de l’immeuble en lots et l’attribution de numéro de lots. - La définition de la quote-part de chaque lot dans les parties communes générales et spéciales. L’état descriptif de division doit être dressé en la forme authentique. Le décret du 14 octobre 1955 prévoit qu’il peut être contenu « soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l’organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire ». Aux termes de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 « chaque fraction de lot doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l’acte ou de la décision judiciaire ». En ce qui concerne la numérotation des lots, il y a lieu de se référer à l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière. La structure des bâtiments doit orienter le mode de découpage du groupe d’immeuble en bâtiments distincts. L’analyse du gros œuvre et des toitures doit guider ce découpage : une lettre majuscule dans l’ordre croissant de l’alphabet (A, B, C..). La désignation des lots comporte pour chacun d’eux le numéro du lot, la situation du lot (bâtiment, escalier, niveau), la dénomination, la situation par rapport aux accès, l’indication des parties faisant l’objet d’une propriété exclusive (parties privatives) pièce par pièce et la quote-part y afférent dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales. Pour l’indication des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales, il convient de ne pas oublier de mentionner les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer ces quotes-parts en application de l’article 76 de la loi S.R.U. Il n’est pas nécessaire d’indiquer les coefficients de pondération utilisés. L’alinéa 2 de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 précise que l’état descriptif de division est résumé obligatoirement dans un tableau qui peut être, soit incorporé à l’acte lui-même, soit annexé à celui-ci.
À l’occasion d'un arrêt du 6 juillet 2017, la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation semble retenir la valeur contractuelle de l’EDD, et par conséquent revenir sur sa dernière position. Elle le considérait jusqu’alors comme un simple document exigé pour les besoins de la publicité foncière, sans lui conférer de valeur contractuelle (Cass. Civ III : 8.7.92, n° 90-11578). En l’espèce, un copropriétaire contestait la décision d’assemblée générale lui ayant refusé d’apposer sa plaque professionnelle sur l’immeuble pour l’exercice de son activité au deuxième étage. Pour débouter sa demande, la Cour d’appel avait considéré que la disposition de l’EDD, qui prévoyait pour les lots situés au-dessus du premier étage, un usage d’habitation, s’imposait aux copropriétaires. Le copropriétaire lésé avait formé un pourvoi en cassation considérant qu’il y avait lieu d’appliquer le règlement qui affectait l’immeuble à un "usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation". La Cour de cassation le déboute : en vertu du règlement de copropriété auquel l’EDD est annexé, les locaux situés au deuxième étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel. Les clauses du règlement et de l’EDD ne sont pas en contradiction, celles de l’EDD étant "plus précises en ce qu'elles portaient sur chaque lot alors que la destination énoncée au règlement l'était de manière générale, sans distinguer les étages au-delà du premier". Il y a donc lieu de reconnaître une valeur contractuelle à l’EDD auquel les copropriétaires sont tenus
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