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La mitoyenneté est un droit de propriété immobilière dont deux personnes jouissent en commun et qui s’applique aux murs et clôtures qui constituent la séparation de deux propriétés privées.
Une clôture (mur, palissade, haie, fossé...) est mitoyenne lorsqu’elle appartient indivisément aux propriétaires des deux terrains qu’elle sépare. Il ne s’agit pas d’une indivision, puisque chacun des voisins est propriétaire de la totalité du mur, mais d’une sorte de copropriété.
Quelque soit le type de clôture (mur, haie, palissade etc.), la mitoyenneté peut être acquise : - soit par la rédaction d’un contrat par lequel les deux voisins conviennent d’établir une clôture à frais partagés ( construire un mur par exemple), ou par lequel le voisin qui a établi de son propre chef une clôture, consent à son voisin une cession de mitoyenneté, gratis ou à titre onéreux ; - soit par la prescription acquisitive : lorsqu’une personne prend appui sur un mur construit chez son voisin le long de la limite des deux terrains pour y adosser des ouvrages, il porte atteinte au droit de propriété de son voisin. Ce dernier peut demander la démolition ou bien contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté du mur contre lequel le voisin a bâti. Dans les deux cas, il faut qu’il y ait emprise, et non simple juxtaposition. Lorsque la situation de fait a duré plus de 30 ans, le propriétaire des ouvrages édifiés devient, à certaines conditions, propriétaire du mur, qui devient mitoyen par le fait de l’écoulement du temps. Dans le cas particulier du mur, lorsqu’un propriétaire a édifié un mur joignant (touchant) la limite de son terrain, son voisin peut le contraindre, à certaines conditions, à lui en céder la mitoyenneté. Si le mur est construit en retrait de la limite séparative, laissant une bande de terrain entre la limite séparative et le mur, l’acquisition forcée ne s’applique pas, il en est e même si le mur est construit à cheval sur la limite séparative. Le voisin qui acquiert la mitoyenneté doit payer à son voisin le prix de la moitié indivise du mur et la moitié de la valeur du terrain sur lequel il repose. Dans le cas où le mur a été édifié dès l’origine par l’un des propriétaires à cheval sur la limite séparative, le voisin devient propriétaire de la partie du mur qui empiète sur son terrain et il doit à l’autre une indemnité.
L'acquisition de la mitoyenneté est possible pour : un mur qui se situe en limite de propriété,ou une portion de mur mitoyen érigée individuellement par le voisin (surélévation notamment). Cette acquisition est de droit. Il faut d'abord faire la demande au voisin par courrier recommandé. Si le voisin est d'accord, l'acte de mitoyenneté est dressé chez un notaire. À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l'acquisition de la mitoyenneté. L'acquisition de la mitoyenneté, amiable ou judiciaire, suppose le paiement d'une somme correspondant à 50 % : - des dépenses engagées pour le mur, ou la portion de mur, - et de la valeur du sol sur lequel est érigé le mur ou la partie de mur.
Le plus souvent, la mitoyenneté s’éteint lorsque l’un des propriétaires mitoyens décide d’abandonner son droit de mitoyenneté. Mais dans certains cas, la mitoyenneté ne peut pas être abandonnée : - le mur soutient un bâtiment appartenant à celui qui voudrait abandonner son droit : il est équitable qu’il continue à participer à l’entretien du mur qui sert au soutien de son immeuble ; - lorsqu’il s’agit d’un fossé mitoyen servant à l’écoulement des eaux ; - si les travaux de remise en état de la clôture sont rendus nécessaires par le fait ou par la faute du propriétaire qui voudrait s’en dispenser.
Dans le cas où il faut remettre le mur en état (parce qu’il est vieux par exemple), le propriétaire qui réclame sa contribution au voisin peut se voir opposer un abandon de la mitoyenneté. Si un voisin envisage d'abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute, il devra d'abord réparer le mur avant d'abandonner la mitoyenneté. Il faut adresser une lettre recommandée à votre voisin pour l'informer de votre intention de renoncer à la mitoyenneté du mur. Si le voisin est d'accord, l'acte d'abandon de mitoyenneté est dressé chez un notaire. Cet acte, signé par les deux voisins, doit être publié au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers.
À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l'abandon de la mitoyenneté. Le voisin qui a abandonné son droit de mitoyenneté n'a plus à contribuer aux travaux d'entretien du mur. En revanche, il perd les avantages procurés par la mitoyenneté, notamment la possibilité d'édifier une construction s'appuyant sur le mur. Les limites de son terrain se trouvent reculées, car il perd la possession du sol sous la moitié du mur. Le voisin restant devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose. Après avoir abandonné son droit de mitoyenneté, il reste possible de l'acquérir de nouveau (moyennant coût financier de l'acquisition). Il est possible d'acheter la mitoyenneté d'un mur sous certaines conditions. Pour cela il faut obtenir l'accord du voisin et, à défaut, saisir le juge.
La mitoyenneté peut être prouvée par titre (contrat, acte notarié, jugement etc.), par prescription, c’est-à-dire par l’écoulement d’un certain temps, par présomptions légales de mitoyenneté. Deux articles du Code Civil vont s'appliquer à chaque fois que le mur est utile ou de fonds qu'il sépare : - l’article 653 du Code civil : tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge ou entre cours et jardins, et même entre clos dans les champs (...), est présumé mitoyen si il n'y a pas titre ou marque contraire. - l’article 666 du Code civil : toute clôture qui sépare deux héritages (un fond, un terrain), est réputée mitoyenne à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou si il y a titre, prescription ou marque contraire : présomption simple. Elle ne joue pas s’il y a un immeuble bâti et un immeuble non bâti. Elle ne joue pas non plus quand il y a un terrain entièrement clos et un terrain sans aucune clôture. Dans ce cas, la mitoyenneté doit être prouvée par un autre moyen : convention, prescription ou absence de marques de non mitoyenneté dans la construction du mur (marques contraires).
En ce qui concerne les murs, chaque propriétaire a un droit d’usage du mur dans la limite des droits de l’autre. Il ne peut pas pratiquer d’ouvertures. Il peut adosser au mur mitoyen des constructions ou des plantations, mais la loi oblige celui qui veut appuyer une construction sur ou contre le mur mitoyen ou y pratiquer un enfoncement à obtenir préalablement le consentement du copropriétaire du mur : à défaut, au moins pour les travaux d’une certaine importance, le juge pourrait ordonner la modification ou la suppression des ouvrages.
Chaque propriétaire a le droit de construire en s’appuyant sur le mur mitoyen, à condition que la partie du mur sur laquelle il s’appuie soit elle -même mitoyenne et dans le respect des servitudes établies au profit des propriétaires (une servitude de vue par exemple). Dans ce cas, le mur primitif demeure mitoyen, la partie surbâtie devient propriété exclusive de celui qui l’a fait bâtir, mais le propriétaire qui n’a pas participé aux travaux peut acquérir la mitoyenneté de la partie surbâtie.
En ce qui concerne les autres types de clôtures, le voisin dont le terrain joint une clôture autre qu’un mur ne peut contraindre le propriétaire voisin à lui en céder la mitoyenneté ; chacun des copropriétaires de haies, arbustes ou arbres mitoyens a droit à la moitié des fruits et produits ; chacun des copropriétaires d’une haie ou d’un fossé a le droit de les détruire jusqu’à la limite de sa propriété à charge de construire un mur sur cette limite, sauf si le fossé sert à l’écoulement des eaux, et chaque copropriétaire peut exiger l’arrachage des arbres.
Il est interdit de pratiquer des ouvertures. Si des ouvertures existent dans un mur privatif et que ce mur devienne mitoyen, elles doivent être supprimées, sauf si il existe une servitude. Un voisin peut donc acquérir la mitoyenneté d’un mur afin d’en supprimer une ouverture qui le gêne. Les propriétaires de la clôture mitoyenne doivent contribuer pour moitié chacun à les entretenir, à condition que les travaux soient nécessaires par rapport à la destination des clôtures. S'ils sont réalisés dans le seul intérêt d’un copropriétaire ou si ils ont été rendus nécessaires par la faute ou le fait d’un seul, l’autre ne doit rien. La réalisation de travaux requiert l’autorisation de l’autre copropriétaire du mur si le copropriétaire prend seul l’initiative de réaliser des travaux sur le mur mitoyen, il ne peut obtenir de l’autre copropriétaire le remboursement de la moitié du coût des travaux que s’il établit que leur réalisation devait être entreprise d’urgence ou que l’autre copropriétaire avait donné son accord. En raison de la mitoyenneté, vous et votre voisin devez assurer l'entretien de la clôture mitoyenne et en supporter les coûts à part égale. Vous et votre voisin devez donc, par exemple, supporter les frais de taille ou alors réaliser vous-même la taille de la haie. Il peut également arriver que votre voisin vous laisse la charge de réaliser la taille de la haie. Dans ce cas, il doit vous laisser l'accès nécessaire à la réalisation de l'ouvrage. En clair, il doit vous laisser la possibilité d'accéder à son terrain. Dans tous les cas, la réalisation et les frais d'entretien que cela induit doivent être décidés d'un commun accord. Si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter des travaux sur le mur sans l'accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge. Lorsque la mitoyenneté ne concerne pas une clôture (haie, arbres…), mais un mur, le principe reste le même. Vous et votre voisin avez donc la charge de veiller aux réparations et à la reconstruction du mur mitoyen.Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur et, d'une façon générale de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin. Le propriétaire responsable peut être condamné à assumer seul les frais de remise en l'état. Le propriétaire d'un mur mitoyen peut, seul et à ses frais, décider de rehausser le mur mitoyen ou d'augmenter son épaisseur. Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux. Les frais d'entretien de cette partie restent alors à sa charge exclusive.
Tout mur mitoyen reconstruit doit respecter la règle de hauteur minimale suivante : - 3,20 mètres de hauteur au moins dans les villes de 50.000 habitants et plus, - 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes. Cette règle ne s'applique qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de sa mairie.
Il peut arriver que votre voisin refuse de réaliser les travaux nécessaires à l'entretien du mur ou de la clôture, voire même qu'il refuse simplement de participer aux frais induits par ceux-ci. Que les réparations soient dues à un effondrement occasionné par un événement extérieur (tempête, inondations…) ou qu'il s'agisse d'un simple entretien, votre voisin doit participer aux coûts et à l'entretien. S'il refuse, vous pouvez le contraindre. Bien qu'il soit vivement conseillé de solliciter sa contribution à l'amiable, il peut vous arriver d'être confronté à un refus catégorique. Dans ce cas, vous n'avez d'autre choix que de solliciter sa contribution par la voie judiciaire. Vous pouvez également rencontrer des difficultés de bornage ou tout simplement d'empiètement ; un mur placé sur une partie de votre propriété en totale négation de vos droits par exemple. Vous pouvez également être confronté à un voisin peu enclin au respect des limites de propriété, à tel point qu'il a, pendant vos vacances, déplacé les bornes pour agrandir son terrain. Dans de telles hypothèses, ne vous inquiétez pas, des recours existent, comme la mise en demeure.
Un couple de propriétaires a assigné leur voisin, sur le fondement de l’article 663 du code civil, aux fins qu’il contribue pour moitié au paiement de la reconstruction de leur mur mitoyen.
Or, celui-ci refusait de payer en estimant qu’il avait toujours entretenu son coté du mur, et que seul le défaut d’entretien depuis plusieurs décennies des demandeurs au pourvoi avait entrainé l’état de ruine du mur mitoyen.
La Cour de cassation rejette le pourvoi, et confirme la position de la Cour d’appel de Paris, en estimant que la dégradation du mur était due à l’absence d’entretien, depuis de nombreuses années, de la partie du mur située du coté de leur fonds.
De ce fait, bien que mitoyen, les demandeurs au pourvoi, dont la défaillance dans l’entretien est manifeste, devront financer la totalité de la reconstruction du mur. (Civ 3e, 12 décembre 2019, n°18-23.076)
Pour approfondir : La mitoyenneté
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