Le bailleur ne peut mettre fin au contrat de bail et reprendre le bien mis en location comme bon lui semble. La marge de manœuvre est donc faible pour le bailleur, qui doit en plus respecter scrupuleusement certaines conditions de forme et de délai pour que le congé notifié au locataire soit valable. La situation s'avère encore plus difficile lorsque le locataire est âgé ou démuni.
Le bailleur ne peut mettre fin au contrat de bail et reprendre le bien mis en location comme bon lui semble. En effet, il ne peut donner congé à son locataire que : - pour motif légitime et sérieux, - pour reprendre le bien afin d’y vivre ou d’y faire vivre l’un de ses proches, - pour mettre en vente le logement.
La marge de manœuvre est donc faible pour le bailleur, qui doit en plus respecter scrupuleusement certaines conditions de forme et de délai pour que le congé notifié au locataire soit valable. La situation s'avère encore plus difficile lorsque le locataire est âgé ou démuni. En effet, l’article 15-III de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs stipule que ces locataires bénéficient d’une protection particulière. Même lorsque les conditions énoncées ci-dessus sont réunis, le propriétaire ne peut s'opposer au renouvellement du contrat. En clair, il ne peut mettre fin au bail. Le but du législateur est de prendre en compte l’âge et les ressources limitées du locataire. Avant la loi Alur, deux conditions cumulatives devaient être réunies pour que le locataire soit considéré comme "protégé": être âgé de plus de 70 ans, et disposer de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum légal. Depuis la loi Alur un locataire est protégé lorsque - il est âgé de plus de 65 ans; - il dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Depuis la Loi Macron, la protection a été étendue au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et lorsque le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources fixé et variable selon la catégorie de ménages (exp pour une personne seul à Paris et en IDF : 23.127 , pour 2 personnes : 34.565 , pour 3 personnes : 45.311 , pour 4 personnes : 54.098).
Il peut parfois être plus difficile qu’on ne le pense de déterminer si le locataire est protégé. Le bailleur doit prendre toutes les précautions nécessaires afin de vérifier si son locataire entre dans cette catégorie. L’une des erreurs fréquente du bailleur est de prendre en compte l’âge du locataire au moment de la conclusion du bail alors que c'est l'âge du locataire à la date de l’échéance du contrat de bail qui doit servir à apprécier si le locataire est protégé. Sur la question des ressources financières du locataire, le bailleur doit être vigilant sur plusieurs éléments. Tout d’abord, le bailleur doit prendre en compte la date de notification du congé pour calculer les ressources de son locataire. Ensuite, les ressources sur lesquelles le bailleur doit s’appuyer sont les ressources annuelles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, au cours de la dernière année civile écoulée. A ce titre, il convient de souligner qu’en cas de colocation, les ressources doivent être appréciées séparément. Enfin, le bailleur doit comparer les revenus de son locataire au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Cette information se trouve très facilement sur les sites institutionnels. Il existe cependant deux exceptions qui permettent au bailleur de mettre fin au bail malgré la présence d'un locataire âgé ou démuni. - Si le bailleur propose à son locataire un logement de substitution; - Si le bailleur est lui-même âgé ou démuni. Le bailleur peut donner congé à son locataire âgé et démuni s’il lui propose un logement de substitution. Le législateur a souhaité, par l’article 15-III, protéger le locataire démuni et âgé contre le risque de devoir quitter un logement et de rencontrer de lourdes difficultés pour se reloger. Ainsi, si le bailleur propose au locataire protégé un logement de substitution, la loi ne fait pas obstacle au congé. Attention, il faut que le bailleur ne fasse pas que proposer le logement de substitution mais qu’il s’assure que les propriétaires acceptent le locataire protégé. L’offre de logement de substitution doit être faite au cours de la période de préavis. Pour qu’un tel congé soit possible, il est nécessaire que: - Le logement corresponde aux besoins et possibilités du locataire. Il s’agit d’une appréciation souveraine des juges. Le juge apprécie notamment le montant du loyer de ce logement de substitution. - Le logement soit situé dans le voisinage. La délimitation géographique est fixé par l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Dans les communes divisées en arrondissement : le logement de substitution doit être situé dans le même arrondissement ou l’un des arrondissements ou des communes limitrophes: Dans les communes divisées en canton : le logement de substitution doit être situé dans le même canton ou les cantons ou communes limitrophes; Dans les autres cas : le logement de substitution doit être situé dans la même commune ou dans une commune limitrophe, dans la limite de 5km de distance. En cas de refus de la part du locataire d’accepter le logement, et si le logement de substitution remplit les conditions légales, alors le bailleur est considéré comme ayant rempli son obligation et peut donc légalement donner congé. De la même façon que le législateur a fait le choix de protéger un locataire âgé et disposant de ressources limitées, il a souhaité que le bailleur âgé qui dispose de ressources limitées soit lui aussi protégé. Ainsi, un locataire protégé peut se voir notifier un congé de la part de son « bailleur protégé ». Depuis la loi Alur, pour être protégé, le bailleur doit répondre à l’une des deux conditions suivantes : - le bailleur doit être âgé de plus de 65 ans, avec une prise en compte à la date d’échéance du contrat. - le bailleur doit disposer de ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, ressources qui s’apprécient à la date de notification du congé. On voit donc que ce sont les mêmes conditions mais contrairement au locataire, le bailleur, pour être protégé, ne doit en remplir qu’une sur les deux. Cela l’avantage. Des questions peuvent se poser selon la forme de propriété:
- Si le bien est en indivision, il suffit que l’un seulement des propriétaires remplisse l’une des deux conditions pour être protégé.
- Si le bien est en usufruit, seuls l’âge et les ressources de l’usufruitier sont pris en compte.
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