La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appelée « achat sur plan »), est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire.
L’acquéreur choisit son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le promoteur-vendeur. Il n’intervient pas dans le processus de construction dont la responsabilité pèse entièrement sur le promoteur. Ce dernier s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il doit faire toutes les démarches en ce sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux...). La VEFA fait l’objet d’une réglementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (on parle de « secteur protégé »). Dans les autres cas, elle ne s’applique pas.
Le contrat de vente peut prendre la forme :
soit d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement : L’acquéreur devient propriétaire du sol et de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édification. Il faut vérifier qu'une assurance incendie et responsabilité civile a été souscrite par le vendeur; à défaut Il faudra souscrire à cette assurance à la signature du contrat de vente.
soit d'un contrat de vente à terme (plus rare en pratique) : L’acquéreur ne devient propriétaire qu'à l'achèvement des travaux ; les versements effectués sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison ; jusqu'à cette date, c'est au vendeur d'assurer la construction en cours.
Le contrat de vente doit contenir, sous peine de nullité dudit contrat (article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation) :
une description exacte et détaillée du logement (consistance, caractéristiques techniques, matériaux utilisés…) ainsi que sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celles du contrat de réservation ;
le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux. L’échelonnement des paiements est impératif. Le promoteur ne peut exiger de versements plus importants sous peine de s’exposer à des sanctions pénales ;
la date d’achèvement du logement ;
la date de livraison : il est préférable de l’exprimer en mois et il est conseillé de prévoir des pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir ;
les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…) ;
le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire.
La notice descriptive est un document, annexé au contrat de vente, qui dresse la liste de toutes les caractéristiques du bien concerné. D’après la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt rendu le 18 mai 2017, la garantie de conformité des prestations et des niveaux de performance attendus d’un bien acheté en VEFA s’apprécie par rapport aux seules mentions de la notice descriptive. La notice descriptive annexée à l’acte de vente a seule valeur contractuelle. Elle prédomine donc toutes autres informations dispensées par le vendeur au cours du processus d’achat.
Le projet de VEFA accompagné des documents évoqués ci-dessus doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente définitive afin de lui permettre de les examiner. Le contenu de ces documents doit être conforme avec celui du contrat de réservation. sont adressés à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception :
le projet de l’acte de VEFA accompagné d’un plan coté des lots vendus, de la notice technique descriptive ainsi que du plan de l’ensemble immobilier ;
la copie des documents nécessaires à la conclusion de la vente : règlement de copropriété, état descriptif de division, cahier des charges du lotissement… Le contrat doit désormais décrire les travaux dont l’acquéreur s'est réservé l’exécution dans le contrat préliminaire, et ce, d’un commun accord des parties. Bien évidemment, l’acquéreur ne doit pas avoir demandé au vendeur d’exécuter ou de faire exécuter ces travaux.
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