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La vente immobilière



La vente immobilière est le contrat par lequel une personne transfère la propriété d'un bien immobilier à une autre personne qui en contrepartie lui en paye le prix.


Vendre un bien immobilier est une opération complexe. Lors de la procédure de vente, le vendeur se doit de fournir des informations obligatoires qui peuvent être de nature juridique et technique. En effet, une vente immobilière peut faire partie de l’ordre du juridique sur de nombreux points. Voici un bref aperçu de cette opération.




I. Les différents mandats


Pour pouvoir rechercher des acheteurs, des locataires, ou un bien à acheter, l’agent immobilier doit être, préalablement, titulaire d’un mandat. L’agent immobilier est un mandataire professionnel. Le mandat est un contrat qui permet à l’agent immobilier d’agir au nom et pour le compte du mandant. La palette des mandats recouvre :

  • Le mandat de vente, confié par un propriétaire désireux de vendre son bien,

  • Le mandat de recherche, confié par une personne cherchant un bien à louer ou à acheter, Dans le cadre de la vente ou de la location, il existe deux grandes sortes de mandats :

  • Le mandat simple, qui permet au mandant de rechercher un acheteur ou un locataire, par lui-même ou par un autre intermédiaire.

  • Le mandat exclusif, par lequel le mandant confie à l’agent immobilier choisi, et à lui seul, la mission de recherche un acheteur ou un locataire. Fréquemment, le mandat contient des clauses particulières et spécifiques. Ainsi, il peut être « semi-exclusif » : le mandant peut chercher par lui-même un acheteur, mais il devra le renvoyer vers l’agent immobilier titulaire du mandat. Le mandat étant un contrat, il a force de loi et le mandant a l’obligation de respecter les engagements qu’il a souscrits.




II. Les avants-contrats


A. L’offre d’achat


L'offre formulée par le candidat acquéreur est écrite et contient :

  • généralement un prix inférieur ou identique à celui fixé par le vendeur dans son annonce,

  • et souvent un délai de validité de 1 ou 2 semaines, au terme duquel l'offre devient caduque. Le candidat acquéreur qui fait une offre d'achat ne doit payer aucune somme d'argent au vendeur du bien immobilier. Le vendeur est libre :

  • de refuser l'offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé, - de faire une contre-proposition. Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur est engagé. Le compromis de vente peut ensuite être signé. Le candidat acquéreur peut uniquement renoncer à l'achat du bien s'il fait valoir une à compter de la signature du compromis de vente.


B. Les promesses de vente


Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera. La promesse de vente peut prendre la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente.


1. La promesse unilatérale de vente


Lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente mais n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée, et signer une promesse unilatérale de vente.


2. Le compromis ou promesse synallagmatique de vente


Lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d'un prêt immobilier), ils peuvent signer un compromis de vente. La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur. La promesse de vente doit mentionner :

° l'adresse du bien,

° l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...),

° le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes,

° l'existence d'une hypothèque et/ou servitude.


La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) et contenir les documents et informations spécifiques à la copropriété si le logement est situé dans une copropriété. Si ces documents manquent au jour de la signature de la promesse de vente, l'acquéreur peut :

  • ajouter un avenant à l'acte indiquant qu'il disposera d'un nouveau délai de rétractation à réception des diagnostics,

  • ajouter une clause suspensive en cas de détection d'anomalie dans les diagnostics (par exemple, présence d'amiante dans le logement). La promesse de vente doit mentionner :

  • le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,

  • le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),

  • la durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif,

  • la date de disponibilité du bien,

  • les conditions suspensives lorsqu'il en existe. La promesse de vente doit toujours être réalisée par acte authentique, devant un officier public (notaire, huissier...), lorsqu'elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois. En dehors de ce cas, la promesse de vente peut être rédigée par le vendeur et l'acquéreur ou être confiée à un agent immobilier. Dans ces deux cas, elle est considérée comme étant réalisée sous seing privé. Lorsque la promesse unilatérale de vente est passée sous seing privé, elle doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par le vendeur. Les droits d'enregistrement sont payés par l'acquéreur. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n'a pas besoin d'être enregistré.


3. Notification


Lorsque l'acte est rédigé sous seing privé, un exemplaire original doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur ou l'agent immobilier doit en conserver un exemplaire. En revanche, lorsque l'acte est rédigé sous la forme authentique, un unique exemplaire orignal peut être conservé par l'officier chargé de la transaction. Il est toutefois recommandé à l'acquéreur d'en demander un exemplaire original, qu'il devra conserver. Le droit de rétractation permet de renoncer à la vente en respectant un certain délai.


4. Délai de réflexion ou de rétractation


La loi offre une protection à l’acheteur non professionnel qui achète un bien immobilier à usage d’habitation. L’acheteur bénéficie ainsi d’un délai de rétractation de 10 jours, une fois le compromis ou la promesse de vente signé (avant le 8 août 2015, ce délai était de 7 jours). L’acheteur bénéficie du délai de rétractation après la signature du compromis. Il n’en bénéficie pas une seconde fois avant l’acte authentique. Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente. S'il conteste la vente, l'acquéreur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal de grande instance. La loi prévoit deux modalités permettant de faire courir le délai de rétractation de l’acheteur :

  • L’agent immobilier (ou le notaire) envoie à l’acheteur l’avant-contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai de 10 jours court alors à compter du lendemain de la première présentation du courrier par le facteur. Il importe peu que l’acheteur n’aille pas retirer la lettre à la poste : le délai court tout de même.

  • Le notaire remet directement à l’acheteur l’avant-contrat, sur lequel l’acheteur a l’obligation d’apposer une mention manuscrite précise. Dans ce cas, le délai de 10 jours court à compter du lendemain de la remise en mains propres. L'acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration d'un délai de dix jours. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant. Au moment de la signature de la promesse de vente, il est d'usage de prévoir que l'acquéreur devra au vendeur une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix de vente. Lorsque l'acquéreur a signé la promesse de vente sous seing privé, il est recommandé de consigner cette somme chez un notaire que l'acquéreur aura préalablement choisi avec le vendeur. En revanche, en cas de promesse de vente par acte authentique, toute somme qui peut être réclamée doit être versée par virement bancaire.


C. Les conditions suspensives

  1. La condition suspensive d’obtention d’un prêt

Parmi ces conditions, la plus importante est celle relative à l'obtention du crédit par l'acheteur, car la plupart des acheteurs ont recours à un prêt pour acheter leur logement. La protection s'applique également aux acheteurs qui achètent un local à usage mixte, d'habitation et professionnel, ou un terrain destiné à la construction d'immeubles d'habitation ou mixtes. En revanche, pour tout autre achat, l'acheteur n'a pas automatiquement droit à cette protection. Les particuliers qui achètent leur logement à l'aide d'un prêt bénéficient donc automatiquement de la condition qui leur permet de ne l'acheter que s'ils obtiennent leur crédit dans un certain délai. Cela fait bien sûr peser une incertitude sur la vente. C'est pourquoi la condition est toujours enfermée dans un certain délai : d'après la loi, les particuliers doivent disposer au minimum d'un mois pour obtenir leur prêt. Mais ce délai est beaucoup trop court pour permettre aux banques de leur faire une offre, c'est pourquoi on a pris l'habitude de prévoir toujours au minimum 45 jours.


Actuellement, on prévoit plutôt un délai de 60 jours pour permettre à l'acheteur d'obtenir l'offre de prêt de la banque, ou son refus, le cas échéant. En effet, le délai de 45 jours s'avère vraiment court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses démarches et d'obtenir l'accord formel et définitif de la banque. En d'autres termes, l'acheteur dispose de 60 jours pour faire savoir au vendeur s'il a ou non obtenu ses prêts. Le détail des prêts qu'il entend souscrire doit être précisé dans le compromis, ainsi que leurs conditions : montant, durée, taux... Ainsi, par exemple, si l'acquéreur achète à condition d'obtenir un prêt d'un montant de 150.000 €, sur 15 ans, au taux maximal de 1,60 %, il ne peut prétexter un refus de prêt sur 20 ans.

En revanche, si on lui propose un prêt sur 15 ans à 1,70 %, il peut refuser. Les acheteurs qui ne demandent pas de prêt doivent l'indiquer dans le compromis. Certains acheteurs n'ont besoin d'aucun prêt pour acheter car ils disposent de fonds suffisants.


Pourtant, ils remplissent par ailleurs les autres conditions pour bénéficier de la protection légale de la condition suspensive de prêt (un particulier qui achète un logement...). Dans ce cas, ils doivent écrire à la main, dans le compromis, qu'ils renoncent à bénéficier de cette condition suspensive de prêt.


2. Les autres conditions suspensives pouvant figurer dans les compromis


Les compromis contiennent également presque systématiquement les trois conditions suspensives générales suivantes :

  • l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien ;

  • la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;

  • la situation hypothécaire apurée au moment de la vente. Le compromis peut aussi contenir des conditions particulières. Par exemple, si le bien était loué en location vide et vendu suite à un congé pour vente, la vente est conclue à condition que le locataire n'exerce pas son droit de préemption, dans le cas où le vendeur conclurait la vente à un prix inférieur à celui proposé dans un premier temps au locataire. D'autres conditions peuvent être rajoutées dans le compromis à votre demande pour tenir compte de situations particulières. Par exemple, un médecin qui achète un appartement pour en faire son cabinet médical à Paris peut négocier avec le vendeur de n'acheter qu'à condition d'avoir préalablement obtenu l'accord de la mairie pour changer l'usage du logement.


D. Les diagnostics immobiliers


Les diagnostics immobiliers visent à informer l'acquéreur ou le locataire sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter ou de louer. Voici un rappel très succinct concernant ces diagnostics obligatoires :

  • L’amiante : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

  • Le plomb : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.

  • Les termites : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée déterminée par un arrêté préfectoral.

  • L’installation intérieure de gaz : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation pourvus d’une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.

  • L’installation intérieure d’électricité : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation pourvus d’une installation d’électricité de plus de 15 ans.

  • Le diagnostic de performance énergétique : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments clos et couverts pourvus d’un système de chauffage.

  • L’état des servitudes "risques" et d'information sur les sols : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens, y compris les terrains, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques, ou de sismicité.

  • L’état de l’installation d’assainissement non collectif : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation qui ne sont pas raccordés au réseau d’assainissement collectif.

  • La mérule : L’information est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée déterminée par un arrêté préfectoral.

  • La loi Carrez : Lors de la vente d’un lot de copropriété, le compromis (ou la promesse) et l’acte authentique de vente doivent indiquer la superficie de la partie privative du lot. C’est ce que l’on appelle le mesurage « Carrez ». Ce mesurage ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique, même s’il est obligatoire.

  • Les sols pollués : L’information est obligatoire lors de l’acquisition d’un terrain situé dans un secteur d’information sur les sols, déterminé par arrêté préfectoral.

  • L' Étude géotechnique des terrains non bâtis constructibles.


F. La clause pénale


La clause pénale est une clause de ce contrat qui a pour objet de déterminer à l’avance quelle serait la sanction pécuniaire applicable au cas où l’une des parties n’exécuterait pas ses obligations. Il s’agit donc de prévoir le paiement par la partie fautive d’une indemnité, généralement égale à 10% de la valeur du bien, à la partie lésée par l’inexécution du contrat. Précisons que malgré sa dénomination, la clause pénale est une sanction purement civile, prévue par les articles 1226, 1233 et 1152 du Code Civil. La clause pénale s'applique aussi bien au vendeur qu'à l'acquéreur Cela signifie qu’un vendeur qui déciderait de ne plus vendre son bien, quelle qu’en soit la raison, tomberait sous le coup de la clause pénale, dont l’application pourrait légitimement être demandée par l’acquéreur, en tout cas pas tant que l’obtention d’un prêt dans un délai précis est donnée comme condition suspensive à la réalisation de la vente.


De façon générale, toutes les conditions suspensives énoncées au compromis de vente, tant que les démarches sont accomplies dans les délais impartis, échappent au champ d’application de la clause pénale. C’est au notaire désigné pour rédiger l’acte de vente qu’il incombe de recouvrer les sommes dues au titre de la clause pénale. En cas de difficultés, précisons que la partie plaignante a la possibilité de recouvrer son dû par voie de justice.



G. La clause de substitution dans le compromis de vente


L’acquéreur peut choisir d’insérer une clause de substitution dans le compromis de vente. Cette clause permet de substituer un tiers au compromis de vente à l’acquéreur initial du bien immobilier.

La raison la plus fréquente pour l’insertion d’une clause de substitution dans un compromis de vente est de permettre à l’acquéreur initial de créer une société civile immobilière (SCI) qui sera alors après substitution propriétaire du terrain lors de la vente finale. La clause de substitution est un mécanisme juridique. Grâce à ce mécanisme, un des contractants à la possibilité de se désister au profit d’un tiers qui deviendra partie au contrat. C’est une clause selon laquelle l’acquéreur initial du bien immobilier se réserve le droit de se substituer à une autre personne dans le rapport contractuel initial avec le vendeur dans le cadre d’un compromis de vente relatif à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, l’acquéreur se réserve donc le droit de se retirer de la vente s’il le souhaite au profit d’un autre acquéreur. Si substitution il y a, le nouvel acquéreur aura également droit à ce délai de rétraction de dix jours mentionné au L271-1 du Code de la construction et de l’habitation à condition qu’il réponde aux conditions légales prévues à cet article comme l’acquéreur initial. Si le nouvel acquéreur décide de se rétracter de la vente, l’acquéreur initial se trouve à nouveau tenu par le compromis de vente. En effet, si l’acquéreur initial n’a pas exercé son droit de rétractation, il sera tenu par son engagement initial envers la vente du bien immobilier.



III. L'acte définitif de vente


La vente est un contrat qui se forme par l’échange des consentements du vendeur et de l’acheteur, aussi bien sur le bien vendu que sur le prix. Pour assurer la sécurité juridique de l’acheteur, et lui permettre d’opposer à tout le monde son droit de propriété sur le bien, il est nécessaire de publier la vente au fichier immobilier, tenu par le service chargé de la publicité foncière.


A. La signature de l'acte définitif et le délai de réitération


La publicité foncière ne peut être réalisée que si l’acte est dressé en la forme authentique, par un officier ministériel : le notaire. Ainsi, une fois le compromis de vente établi, le notaire effectuera toutes les formalités nécessaires à l’établissement de l’acte authentique de vente. Le notaire qui rédige l’acte authentique de vente opère au préalable un certain nombre de vérifications :

  • identité, capacité, situation matrimoniale du vendeur et de l’acheteur,

  • situation du bien au regard des règles d’urbanisme, du cadastre, des hypothèques, de l’origine de la propriété. Le notaire effectue également les formalités éventuellement nécessaires à la purge des droits de préemption de la commune d’une collectivité territoriale, et du locataire. Lorsque toutes les conditions sont réunies, le notaire fait signer l’acte authentique de vente par le vendeur et par l’acquéreur. Puis il accomplit les mesures de publicité auprès du fichier immobilier et acquitte les impôts relatifs à la vente (droits de mutation, plus-value…).

Lorsque le délai de réitération de l’acte de vente n'est pas respecté, il faut distinguer selon que les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse synallagmatique de vente ou non. Une date butoir de réitération de l’acte de vente doit être expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles.

Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.


En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse. Le compromis de vente restera valable. Dans ce cas, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.

À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables :

  • La partie défaillante se présente chez le notaire : procès verbal de carence et octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée selon les modalités du compromis de vente

  • La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire : procès verbal de difficultés


B. Le droit de préemption urbain