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Le bail d'habitation : généralités



Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. La rédaction d’un bail ou d’un contrat de location, signé par le bailleur et le locataire est obligatoire. Il doit être fait en deux exemplaires originaux dont un est remis à chaque partie.



Établissement du bail


Le bail peut être établi :

  • par un agent immobilier, s’il est intervenu dans la recherche du locataire,

  • directement entre le propriétaire et le locataire.

  • par un notaire : c’est alors le plus souvent un acte authentique, dont une copie sera délivrée à chacune des parties. En ce qui concerne la location à un mineur, il faut rappeler qu'en principe un personne âgée de moins de 18 ans, donc mineure, est incapable de contracter au regard des règles de droit civil. Un mineur ne peut donc signer seul un contrat de bail, il a donc besoin de la signature de ses représentants légaux, parents ou tuteur. En pratique le bail est donc établi au nom du mineur et signé par lui plus ses représentants légaux. Il en sera de même pour une demande d'allocation logement. Par exception, le mineur peut être autorisé à accomplir des actes juridiques s'il est émancipé (au terme d'une procédure et à condition d'avoir plus de 16 ans) ou marié. A. Le bail d’un logement vide loué à usage d’habitation principale


Les mentions obligatoires du bail d’habitation

  • nom et adresse du bailleur description du logement et des annexes (cave, garage, jardin…),

  • la surface du bien loué, destination du bien loué : à usage d’habitation ou professionnel,

  • l'énumération des parties communes,

  • le montant du loyer,

  • les modalités de paiement et règles de révision du prix du loyer,

  • le montant du dépôt de garantie,

  • la date du début du contrat / durée du contrat.


Les documents devant être joints au bail

  • l’état des lieux,

  • un extrait du règlement de copropriété dans le cas d’un logement situé dans une copropriété,

  • un engagement de caution si le propriétaire exige la caution d’un tiers,

  • un dossier de diagnostic technique,

  • une information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble (depuis le 8 mars 2007).


Les pièces qui ne peuvent pas être demandées au locataire

  • une photographie d’identité hormis celle de la pièce justificative d’identité,

  • la carte d’assuré social,

  • la copie du relevé de compte bancaire ou postal,

  • une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal,

  • une attestation d’absence de crédit en cours,

  • une autorisation de prélèvement automatique,

  • une copie du jugement de divorce,

  • une attestation du précèdent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dés lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs, attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire,

  • une copie du contrat de mariage,

  • le certificat de concubinage,

  • un chèque de réservation du logement,

  • un dossier médical personnel,

  • un extrait du casier judiciaire,

  • une remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence de dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du Code civil,

  • la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants,

  • une attestation de non inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. B. Le bail d’un logement meublé loué à usage d’habitation principale La loi MOLLE (loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion) du 25 mars 2009 est venue préciser que la réglementation des locations meublées est d’ordre public (Code de la Construction et de l’Habitation : L632-1 et suivants) ; cette disposition est d’application immédiate. Le contrat de location d'un logement meublé doit être établi par écrit. Certains documents doivent être joints au contrat. Il s’agit tout d’abord des diagnostics techniques déjà évoqués s’agissant d’une location vide, exception faite de la notice d’information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble qui ne s’applique pas aux locations meublées. Il faut également annexer au bail un inventaire et un état détaillé du mobilier qui dresse la liste des meubles mis a la disposition du locataire et décrit leur état. Il doit être le plus précis possible.



Annulation du bail


Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il convient de saisir le juge qui pourra annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et, éventuellement, des loyers.

  • Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

  • Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

  • Annuler un bail en raison de fausses déclarations : Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations. Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De même, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant. Toutefois,il convient de souligner qu’un locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

  • Annuler un bail pour vice caché : En outre, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :le vice caché ne devait pas être détectable au moment de la signature du bail ;

  • le vice caché doit être d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu,

  • le vice doit exister au moment de la conclusion du contrat de bail : ainsi, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

  • Annuler un bail en raison d'une clause abusive : L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de logement. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge. L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme :

  • Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;

  • Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;

  • Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;

  • Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique. Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge. Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

Source : <a href="https://fr.freepik.com/photos-gratuite/couple-personnes-agees-ayant-lutte_10898606.htm#page=2&query=dispute&position=41&from_view=search&track=sph">Image de karlyukav</a> sur Freepik

 

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