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Lorsque vous visitez un bien par l’intermédiaire d'un agent immobilier que ce soit pour une vente ou une location, ce dernier vous fait signer un bon de visite .
Ce document comporte notamment le numéro de mandat qui a été confié à l’agence dans le cadre de l’opération immobilière, atteste de ce fait qu’elle détient un mandat de vente et est donc régulièrement autorisée à faire visiter le bien immobilier. Cela permet notamment de certifier que la visite se réalise dans un cadre réglementaire, avec un mandat, un numéro de mandat et l’accord du vendeur.
Le bon de visite fait surtout mention de l’assurance de l’agence immobilière contre les dommages qui pourraient avoir lieu lors d’une visite (dégradation, casse, vol…). Ce document a une valeur importante pour l’assurance de l’agence immobilière en cas d’engagement de sa responsabilité et c’est aussi pour cette raison que la signature du bon de visite est devenue systématique.
Ce bon de visite permet enfin à l’agence immobilière de rendre compte des visites qu’elle a fait dans le cadre de son mandat auprès du vendeur.
Dans certains cas, le bon de visite oblige le signataire à n’acheter le bien visité que par l’intermédiaire de l’agence sous peine de devoir lui verser une somme équivalente au montant de la commission attendue de la vente.
Attention, cependant, plusieurs clauses du bon de visite sont nulles et sans effets juridiques :
- la clause stipulant que l'acquéreur ne peut pas acheter le bien sans passer par l'agent immobilier sous peine de dommages-intérêts est sans effet. (Cass. civ. 1, 06-10-1993, n° 91-10.747),
- la clause d'exclusivité obligeant l'acheteur à régler la commission de l'agent immobilier, si la vente est signée sans l'agent immobilier. (Cass. civ. 1, 27-01-1981, n° 79-12986, publié au bulletin, REJET),
- la clause d'exclusivité sur un « bon de visite-reconnaissance d'indication » alors que l'agent immobilier a reçu du vendeur un mandat de vendre sans exclusivité (l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; Cass. civ. 1, 02-05-1978, n° 76-15059, publié au bulletin, REJET).
En revanche, peut être prévue une clause selon laquelle, l’acquéreur s’engage dans un délai prévu au document (en pratique, au plus la durée du mandat de vente) à ne pas procéder à l’achat du bien présenté hors intervention de l’agent immobilier.
Il faut recueillir leurs nom, prénom, adresse et naturellement la signature en fin de visite précédée de la mention manuscrite des jour et heure de la visite à défaut de quoi, ce document devient parfaitement inutile, puisqu’il n’est pas rare que les visites d’un prospect s’enchaînent le même jour avec divers professionnels
Le bon de visite ne fait l'objet d'aucune réglementation légale.
Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, le bon de visite n’est pas un contrat de mandat entre l’agent immobilier et le visiteur du bien. Il en résulte que le bon de visite ne peut pas justifier le versement d’une commission par l’acquéreur. D'un point de vue juridique, le bon de visite est une preuve de la visite effectuée, il ne peut être considéré comme un mandat. Et c'est là que les agents immobiliers peuvent rencontrer des problèmes avec des acquéreurs et / ou des vendeurs peu scrupuleux. En effet, il n’est pas rare qu’un acquéreur potentiel visite le même bien par l’intermédiaire de plusieurs agences immobilières. Si l’acheteur a signé un bon de visite auprès d’une première agence mais qu’il achète finalement le bien visité par l'intermédiaire d’une agence différente, la première peut-elle fonder une action à l’encontre de l’acquéreur et lui réclamer la commission attendue de la vente ? La jurisprudence est formelle à ce propos: seul l’intermédiaire qui conclut la vente peut prétendre aux honoraires. (Civ 1ère, 25 novembre 2010) . Aussi, l’agence immobilière ne dispose d’aucun recours à l’encontre de l’acquéreur à moins qu’il ne prouve l’existence de manœuvres frauduleuses de la part de ce dernier. Dans ce cas-là, l’agent pourra obtenir des dommages-intérêts en réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle. (Cour d’appel de Toulouse, 1er février 2011) En effet, la loi Hoguet instaure un principe de libre concurrence dès lors que le mandat confié à l’agence immobilière est un mandat simple de vente. Le 15 mai 2007, la cour de cassation a réaffirmé que la commission reviendrait à celui qui a effectivement réalisé la vente selon la stricte application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de la loi Hoguet. La situation est différente entre le vendeur et son agent immobilier, puisqu'un mandat a nécessairement était signé, cependant les conséquences sont différents selon qu'il s'agisse d'un mandant simple ou d'un mandat exclusif.
Le mandat simple permet de confier la vente à plusieurs agents immobiliers mais aussi de réaliser la vente directement par le vendeur, entre particuliers, sans qu’il soit possible de réclamer au vendeur une quelconque commission.
Cette position résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, sauf à prouver une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, aurait privé l’agence immobilière de la réalisation de la vente.
Il est interdit à l’acquéreur et au vendeur de contracter directement entre eux, si l’acquéreur a visité le bien par l’intermédiaire d’une agence immobilière et qu’elle peut en rapporter la preuve notamment par la production du bon de visite.
Dans cette hypothèse, l’agence est parfaitement en droit de réclamer des dommages-intérêts à hauteur de sa commission (Civ 1ère, 27 mai 1998, no 95-14.652), sauf si les vendeurs prouvent que l'agent immobilier ne les avait à aucun moment informés de la visite des candidats acquéreurs avec lesquels ils avaient directement signé la vente (Civ 1ère, 30 janv. 1996, no 94-11.538).
En revanche, si la vente est conclue par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, aucune commission n’est exigible.
Le mandat exclusif permet de confier la vente à un unique agent immobilier qui sera le seul à pouvoir proposer le bien sur le marché. Le propriétaire ne peut pas vendre le bien lui-même sauf à payer la commission qu’il aurait versée à l’agent immobilier.
Seul l’agent immobilier détenteur d’un mandat exclusif est habilité à vendre le bien. Si le vendeur vend directement à un acheteur ou par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière que son mandataire, l’agent pourra intenter une action contractuelle à l’encontre du vendeur pour obtenir une somme égale à la commission qu’il aurait dû percevoir, sauf mention contraire dans le mandat.
Que se passe-t-il si un acquéreur visite un bien sous une fausse identité ?
La Cour de Cassation réunie en Assemblée Plénière a rendu sur ce point un arrêt de principe le 9 mai 2008 : les acquéreurs ont été condamnés à verser à l’agent immobilier une somme égale au montant de la commission aux motifs que, par leurs manœuvres frauduleuses consistant en l’emprunt d’une fausse identité, ils avaient fait perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur s’il avait été associé à la vente.
Enfin, en cas de collusion entre vendeur et acquéreur, le bon de visite deviendra un élément de preuve essentiel communément admis par les juges (Cass. civ. 1re ch., 21 mars 1995 (pourvoi n° 93-11.009) ; 6 octobre 1993, Bull., I, n° 266 et 267 ; 26 mai 1993 (pourvoi n° 92-10.067) ; 3 avril 2002, Bull., I, n° 103).
Pour conclure
Le bon de visite est un document indispensable pour les professionnels de l'immobilier, en particulier dans le cas des mandats simples, Ce document doit être porté à la connaissance des vendeurs, en effet, l’acquéreur potentiel peut parfaitement se présenter sans informer le vendeur de la visite assistée d’un agent immobilier, et le vendeur conclure de bonne foi.
Bonne vente ✍️
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