Selon l’article 646 du Code Civil, tout propriétaire a un droit imprescriptible au bornage de son terrain. Il peut même contraindre ses voisins à participer à la fixation des limites de son terrain. Peu import que l'on habite en pleine ville ou à la campagne, puisque le droit d’obtenir le bornage existe pour ces deux types d’immeubles sauf si les bâtiments se touchent et à condition qu’il n’y ait pas entre eux une séparation incontestable.
C’est le géomètre-expert qui a compétence pour y procéder soit avec l’accord des parties, soit dans le cadre d’une procédure spéciale en utilisant les éléments de preuve ou les présomptions de propriété dont il dispose après avoir tracé par l’arpentage la ligne séparative entre les fonds intéressés par l’opération.
Contrairement à ce que l’on entend souvent, le plan cadastral n’a pas pour vocation de garantir les informations qu’il donne et encore moins de garantir juridiquement les limites et superficies des propriétés qu’il identifie. Il n’a qu’un but purement fiscal et sert de base au calcul de l’impôt foncier. La base originelle du cadastre est fiscale. On ne saurait lui demander des garanties juridiques qu’il n’a pas pour mission d’assurer, que ce soit sur la position réelle des limites ou sur la superficie des parcelles (avis de la Direction du cadastre – 1984).
Par principe, le bornage n’est pas obligatoire, sauf dans deux cas :
la demande de bornage faite par un voisin, conformément à la possibilité offerte par l’article 646 du code civil,
l’article L 115-4 alinéa 1 du Code de l’urbanisme : " Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d 'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat." La Cour de cassation estime que l’action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle.
L’initiative du bornage, d’après l’article 646 du Code civil, appartient au propriétaire. Cependant, cette notion de propriétaire a été étendue par la jurisprudence (usufruitier, nu propriétaire, titulaire d’un bail à construction, acquéreur titulaire d’un compromis...).
En tant que propriétaire riverain, il est indispensable que vous participiez à l’opération de bornage pour être entendu et faire valoir vos droits. Il vous sera demandé de produire votre titre de propriété ainsi que tout élément (plans anciens, procès-verbaux de bornage antérieur, photographies, conventions...) permettant au géomètre-expert de proposer la définition de la limite. Tout comme votre voisin, vous serez sollicité pour signer le procès-verbal de bornage afin d’entériner votre accord. L’ensemble des signatures apposées sur le procès-verbal de bornage vous garantira la pérennité de la limite de propriété ainsi défi nie. À l’issue de l’opération de bornage, une copie certifiée conforme vous sera adressée par le géomètre-expert.
Le géomètre-expert est choisi par un seul des propriétaires, ou par plusieurs d’entre eux, s’ils s’entendent pour lui donner mission de procéder au bornage. Il intervient en toute indépendance quel que soit le donneur d’ordre.
La mission est précisée au cours d’un entretien avec le géomètre-expert qui doit établir un devis avant tout commencement de travaux.
Les propriétaires concernés ou leurs représentants sont convoqués sur place à une réunion contradictoire et invités à produire tous les documents qui sont en leur possession.
Le géomètre-expert analyse tous les éléments permettant de définir les limites réelles : les titres de propriété, les plans, tous documents qui décrivent directement ou indirectement la propriété, la nature des lieux et les marques de la possession, les déclarations de témoins, les coutumes locales, le cadastre... Le géomètre-expert établit une hiérarchie entre ces éléments ; il propose les limites séparatives qui deviennent définitives après accord des parties.
Les limites sont ensuite matérialisées au moyen de bornes ou de tout autre repère (clou d’arpentage, repère gravé, marque de peinture, piquet de clôture, angle de mur...).
Le géomètre-expert doit dresser un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites, document qui décrit l’identification des parties et des parcelles, l’origine des propriétés, le déroulement des opérations, la définition des limites, les repères qui les matérialisent et les mesures permettant leur rétablissement. Ce procès-verbal est daté et constate l’accord formel des signataires. Un plan et, le cas échéant, un croquis détaillé, avec repérage des limites, est joint au procès-verbal. Ce plan est indispensable pour retrouver ou rétablir les limites du terrain si les bornes ou repères venaient à disparaître ou à être déplacés par la suite.Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites est un acte foncier qui fait loi entre les parties et devient opposable à tous les signataires et leurs ayants droit (futurs acquéreurs, héritiers...). Il doit être notifié à chacun des propriétaires signataires
Un procès-verbal dit d’abornement est établi par un géomètre-expert. L'accord des parties se matérialise par la signature du procès-verbal réalisé par le géomètre. Ce document, qui fixe définitivement les limites séparatives de chaque terrain, doit être signé par l'ensemble des propriétaires des terrains contigus. Le procès-verbal signé par les parties (propriétaires des terrains contigus) vaut titre définitif concernant :
les contenances des parcelles,
et leurs limites.
L’opération de bornage consiste toujours en l’accomplissement de deux étapes :
La détermination de la ligne divisoire
L’implantation de bornes Cette seconde étape vise à matérialiser la délimitation des propriétés bornées qu’il y ait ou non arpentage.
Ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 janvier 2011, la régularité de l’opération de bornage est subordonnée à l’implantation de borne (Cass. 3e civ. 19 janv. 2011, n°09-71.207)
À défaut, le bornage ne produira pas ses effets et pourra être remis en cause par le propriétaire d’un des fonds concernés.
Pour la troisième chambre civile « une demande en bornage judiciaire n’est irrecevable que si la limite divisoire fixée entre les fonds a été matérialisée par des bornes ».
S’agissant de l’implantation proprement dite de bornes, il n’est pas nécessaire de procéder, au préalable, à un arpentage, soit à réaliser une mesure de la contenance du fonds.
Cette implantation peut être réalisée sur la base d’éléments résultant d’un rapport d’expertise produit, par exemple, dans le cadre de l’instance (Cass. 3e civ. 5 oct. 1994, n°92-10.827).
Quant à la matérialité des bornes, elles peuvent être naturelles (cours d’eau, fossé, rocher, arbres etc.) ou artificielles (piquets, marques gravées sur un rocher, termes etc.)
Les bornes sont positionnées à chaque extrémité de la ligne séparative et peuvent être intercalées à intervalle régulier. Ces bornes intermédiaires sont dites courantes car elles suivent la ligne divisoire.
Selon les directives du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts du 5 mars 2002 valant règles de l’art en matière de bornage, le procès-verbal de bornage doit comprendre trois parties indissociables que sont :
La partie normalisée: désignations des parties, des parcelles, des titres, objet de l’opération
La partie non normalisée: expertise, définition des limites
La partie graphique: plan de bornage
Le géomètre-expert doit impérativement recueillir la signature des parties sur le procès-verbal de bornage, étant précisé qu’il ne doit être assorti d’aucune contestation, ni réserve. Dans le cas contraire, le procès-verbal ne pourra pas produire ses effets, soit valoir titre définitif établissant les limites du fonds.
En cas de défaillance, absence, ou opposition d’une des parties, le géomètre-expert a l’obligation de dresser un procès-verbal de carence dont une copie est adressée à chacune des parties et de supprimer tout élément sur le terrain qui pourrait être équivoque en laissant supposer que la limite résulte d’une définition contradictoire.Le procès-verbal de carence ne concerne que les limites qui n’ont pu être bornées à l’amiable et indique clairement le motif pour lequel le bornage de la limite considérée ne peut être mené à son terme. Il en est ainsi, par exemple, lorsqu’il est impossible de déterminer l’identité du véritable propriétaire voisin, ou lorsqu’il est absent et non représenté à la réunion de bornage, ou s’il refuse de participer, ou encore, tout simplement, lorsqu’il est impossible de recueillir l’accord des parties sur un projet commun.Ce document pourra être utilisé dans le cadre d’une action en bornage judiciaire.Dans ce cas, seul le bornage judiciaire demandé par la partie la plus diligente permettra de fixer la ou les limites concernées.
Le procès-verbal de carence ne concerne que les limites qui n’ont pu être bornées à l’amiable et indique clairement le motif pour lequel le bornage de la limite considérée ne peut être mené à son terme. Il en est ainsi, par exemple, lorsqu’il est impossible de déterminer l’identité du véritable propriétaire voisin, ou lorsqu’il est absent et non représenté à la réunion de bornage, ou s’il refuse de participer, ou encore, tout simplement lorsqu’il est impossible de recueillir l’accord des parties sur un projet commun
En l'absence d'accord amiable (désaccord sur la limite séparative ou refus de réaliser un bornage amiable), tout propriétaire peut obliger son voisin à délimiter son terrain en saisissant le juge. Le recours judiciaire doit être effectuée auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation du terrain. Cette action est possible à tout moment, sans aucun délai de prescription. La demande n'est pas recevable si un précédent bornage en bonne et due forme a été réalisé. Le tribunal nomme un géomètre expert afin qu'il détermine l'exacte ligne séparant les deux terrains. Si l'une des parties (propriétaires du terrains) s'oppose au découpage fait par le géomètre, le juge tranche. Une fois les limites fixées, le tribunal rédige un jugement. Ce document est ensuite remis aux parties. Comme en bornage amiable, le géomètre-expert respecte le principe du contradictoire et accomplit sa mission en toute indépendance, avec objectivité et impartialité.
La procédure applicable en matière de bornage est régie aux articles 817 et suivants du Code de procédure civile, soit la procédure orale : la représentation par avocat n’est donc pas obligatoire. Les parties peuvent se défendre elles-mêmes ou se faire représenter par l’une des personnes visées à l’article 762 du CPC.
Surtout, dans le cadre de la procédure orale devant le Tribunal judiciaire, le demandeur dispose d’une option procédurale :
Soit il choisit de provoquer une tentative préalable de conciliation
Soit il choisit d’assigner aux fins de jugement À cet égard, il pourra être sollicité auprès du juge la désignation d’un expert aux fins de l’éclairer sur l’emplacement de la ligne divisoire.
Les parties sont également en droit de produire un rapport d’expertise établi en dehors du cadre judiciaire, dès lors qu’il est valablement communiqué à la partie adverse au cours de l’instance (Cass. 3e civ. 14 sept. 2006, n°05-14333).
Enfin, l’action en bornage est, conformément à l’article 646 du Code civil, imprescriptible. Dans le cadre de l’action en bornage il appartient à chaque partie de rapporter la preuve de son droit.
En matière de bornage la preuve est libre, de sorte que les parties peuvent établir l’emplacement de la ligne divisoire par tout moyen.
Afin d’emporter la conviction du juge quant à l’emplacement de la ligne divisoire, les parties pourront rapporter la preuve de leur droit en produisant les éléments suivants :
Un titre
L’un des éléments susceptibles d’être le plus probant c’est le titre de propriété, car très souvent il renseigne sur la contenance du fonds et sa configuration Parfois même est annexé au titre de propriété un plan du terrain ce qui facilite la recherche d’emplacement de la ligne divisoire. L’examen du titre est toutefois soumis à l’appréciation souveraine du juge, y compris lorsque le titre produit est commun aux parties. Dans un arrêt du 3 janvier 1963 la Cour de cassation a affirmé en ce sens que le juge du bornage apprécie souverainement la valeur probante des titres et autres éléments de décision soumis à son examen. Il lui est loisible d’écarter un titre commun aux parties, s’il ne l’estime pas déterminant, et de retenir des actes émanant des auteurs de l’une d’elles ( 3e civ. 3 janv. 1963). Il a, en outre, été admis que le juge pouvait écarter un titre à la faveur d’un rapport d’expertise contradictoire ( 3e civ. 26 févr. 1970).
Le cadastre
Afin de démontrer l’emplacement de la ligne divisoire les parties sont autorisés à produire les documents cadastraux, bien que ceux-ci ne soient qu’un instrument fiscal ( 3e civ., 13 sept. 2011, n° 10-21883) Aussi, ces documents ne peuvent constituer que de simples présomptions qui peuvent être combattues par des éléments plus probants (V. en ce sens 3e civ. 7 nov. 1972).
La possession des lieux
Afin de déterminer l’emplacement de la ligne séparative, il est également admis que les parties rapportent la preuve de la possession des lieux. Cette preuve sera rapportée par le recueil de dépositions de témoins qui, là encore, seront appréciées souverainement par le juge
Configuration des lieux
Des présomptions peuvent être tirées de la configuration des lieux, notamment lorsqu’est établie la présence de murets, de fossés, de chemins, de pierres, d’arbres etc.. Tous les éléments naturels qui jalonnent les fonds sont autant d’éléments permettant de déterminer l’emplacement de la ligne divisoire.
Le juge dispose d’une grande liberté quant à l’appréciation des éléments de preuve produits par les parties.
Dans un arrêt du 28 novembre 1972, la Cour de cassation a résumé la teneur de ce pouvoir d’appréciation considérable reconnu au juge en validant la décision rendue par une Cour d’appel qui ne s’était appuyé, pour rendre sa décision, que sur un seul des éléments versés au débat.
Au soutien de sa décision elle a affirmé que « « en constatant que ni les titres des parties, ni les attestations produites, ni les indices invoques en faveur d’une trace abc n’étaient, pris en eux-mêmes, aucunement significatifs, les juges du second degré ont apprécié souverainement la portée des éléments de preuve qui leur étaient soumis ainsi que la valeur probante des faits allégués comme présomptions » (Cass. 3e civ. 28 nov. 1972, n°71-12044).
Le plus souvent néanmoins le juge fondera sa décision sur une expertise établie par un expert et plus précisément par un géomètre qui aura été désigné à la demande des parties et qui aura procédé à la détermination de la ligne séparative de manière indépendance et en observant le principe du contradictoire.
Le bornage peut être réalisé sur des terrains bâtis ou non bâtis. Le bornage est possible dans les conditions suivantes :
Les terrains à borner doivent être contigus (les terrains restent contigus s'ils sont séparés par un petit ruisseau, un fossé ou un sentier).
Seuls les propriétaires des terrains peuvent procéder au bornage. Les titulaires d'un droit réel (usufruitier, titulaire d'un droit d'usage ou d'un bail à long terme) sont également habilités.
Aucun bornage antérieur ne doit avoir été réalisé sur le terrain (sous réserve que le terrain soit resté à l’identique)
Les fonds à borner sont des propriétés privées (impossibilité de bornage lorsque le terrain est contigu au domaine public)
Les constructions ne doivent pas être accolées. Le bornage réalisé en bonne et due forme s'impose aux parties. Celles-ci ne peuvent plus le contester, ni faire réaliser un nouveau bornage par un juge. En cas de défaillance, absence, ou opposition d’une des parties, le géomètre-expert a l’obligation de dresser un procès-verbal de carence et de supprimer tout élément sur le terrain qui pourrait être équivoque en laissant supposer que la limite résulte d’une définition contradictoire.
Aucun nouveau bornage ne peut être réalisé dès lors que le procès-verbal antérieur, ayant reçu le consentement des parties, permet de reconstituer la position de la limite. En cas de disparition des bornes ou repères, le géomètre-expert rétablira les limites conformément au procès-verbal de bornage, après avoir informé ou convoqué les propriétaires concernés, et dressera un procès-verbal de rétablissement de limites.« Le procès-verbal de bornage vaut titre définitif et s’impose au juge »(Cour de cassation 3e civ., 26 novembre 1997).« Le procès-verbal de bornage, dressé par un géomètre-expert et signé par toutes les parties, fixe pour l’avenir la limite des héritages tant pour la contenance des parcelles que pour les limites qu’il leur assigne et vaut titre »(Cour de cassation 3e civ., 3 octobre 1972).
Une fois établi et signé par les parties, le bornage ne peut plus être contesté et s’impose au juge dont les pouvoirs se limitent à vérifier la régularité des opérations de bornage (Cass. 3e, 17 janv. 2012, n°10-28.046). Aussi, le procès-verbal de bornage ne saurait, en aucune manière, constituer un acte translatif de propriété ainsi que le rappelle régulièrement la jurisprudence (V. en ce sens Cass. 3e civ., 27 avr. 2011, n°10-16.420).
Dès lors, la signature du procès-verbal de bornage par une partie ne fait pas obstacle à ce qu’elle exerce ultérieurement une action en revendication, considérant que l’assiette de son droit de propriété s’étendait au-delà des bornes qui avaient été mises en place (Cass.3e civ. 8 déc. 2004, n°03-17241)
À cet égard, dans un arrêt du 23 mai 2013, la Cour de cassation a précisé que « l’accord des parties sur la délimitation des fonds n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses » (Cass. 3e civ. 23 mai 2013, n°12-13898).
Il ressort de cette décision que l’acceptation par un propriétaire de l’implantation des bornes et marques sur son fonds, ne signifie pas nécessairement qu’il a accepté la rectification des limites cadastrales et reconnu les limites ainsi déterminées.
Le géomètre-expert ne peut garantir la superficie d’une propriété qu’après le bornage et/ou la délimitation de toutes les limites de celle-ci.
Le procès-verbal de bornage, même non publié au service de publicité foncière, fait loi entre les signataires mais aussi entre les acquéreurs et successeurs qui sont de droit subrogés dans les actions par leurs auteurs (art. 1322 du Code civil) sauf s’il y a contestation de la signature (art. 1323).
Les frais de bornage amiable ou judiciaire sont partagés entre les propriétaires des terrains contigus. Le montant de ses frais dépend des tarifs pratiqués par l'expert et de la difficulté du bornage. En principe, « le bornage se fait à frais communs »(article 646 du Code civil) entre les voisins qui font procéder à cette opération. Cette disposition n’étant pas d’ordre public, dans la pratique, plusieurs situations peuvent se rencontrer :
si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage, et signé un accord préalable, il est important que cet accord précise la répartition des frais entre eux ;
si un seul propriétaire a demandé le bornage, il règle les honoraires du géomètre-expert ;
lors d’un bornage judiciaire, le juge fi xe lui-même la répartition des frais entre les différents propriétaires concernés, en tenant compte des particularités de chaque affaire.
Le bornage ne peut pas entériner un redressement de limite entre voisins. Si, à l’issue du bornage, les propriétaires entendent opérer une rectification de la limite, quelle que soit son importance, il y a alors véritablement transfert de propriété, ce qui nécessite obligatoirement un acte authentique passé devant notaire et publié au service de publicité foncière. Le géomètre-expert dresse alors les documents nécessaires à la mise en place de la division foncière qui devront être annexés à cet acte authentique.
En cas de disparition des repères matérialisant la limite, le géomètre-expert rétablit les bornes conformément au précédent procès-verbal de bornage, ceci en présence des riverains dûment informés ou convoqués.
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