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Le contrat de réservation en VEFA



La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appelée « achat sur plan »), est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire.


Préalablement à la signature d’un contrat définitif, l’acheteur peut signer un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) par lequel le promoteur ou le constructeur s’engage à lui réserver un logement dans un programme à venir. Le contrat préliminaire est toutefois facultatif, c’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire de faire précéder la VEFA d’un tel avant-contrat et il est possible de signer directement le contrat de vente définitif, en effet, l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation prévoit que la vente d'immeuble à construire du secteur protégé « peut être précédée d'un contrat préliminaire (appelé aussi contrat de réservation) par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ». Généralement, le contrat de réservation est établi par acte sous signatures privées, le recours à un notaire n’étant pas obligatoire à ce stade.


Le contrat préliminaire est facultatif, sa nullité est donc sans incidence sur la validité de l'acte de vente (Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 mars 2019, pourvoi N° 18-11.707, rejet, publié au Bull) ; un promoteur pourrait parfaitement s'en passer et vendre directement les immeubles à terme ou en l'état futur ; mais, en fait, les vendeurs l'utilisent toujours, car il s'agit d'un contrat avantageux et en quelque sorte polyvalent. Lorsque le contrat préliminaire précède une vente du secteur protégé, il est strictement réglementé comme la vente elle-même. Une telle réglementation est d'ailleurs d'autant plus justifiée ici que le contrat préliminaire est un contrat déséquilibré en faveur du promoteur ; celui-ci dispose d'une marge de manœuvre assez large et conserve en principe la possibilité de ne pas conclure la vente. La réglementation du contrat préliminaire est contenue dans les articles L. 261-15 et suivants et R. 261-25 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Le non-respect de ces dispositions impératives est sanctionné par la nullité du contrat (« Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente » ( CCH, art. L. 261-15, dern. al.). Régi par les articles R 261-26 et suivant du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de réservation doit être établi par écrit et contenir un certains nombre de mentions obligatoires :

  • la surface habitable approximative de l'immeuble ;

  • le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble.

  • le prix de vente du logement et les conditions de révision, le cas échéant ;

  • la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;

  • le délai d'exécution des travaux ;

  • les conditions prévues par la loi qui permettent de renoncer à acheter en récupérant le dépôt de garantie ; ce sera le cas, si : o le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue, du fait du vendeur ; o le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ; o le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement; o l'un des équipements promis n'est pas fourni ; o le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.

Le contrat de réservation peut être réalisé :

  • chez un notaire qui vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du contrat de vente,

  • par un acte sous seing privé directement avec le vendeur et l'acquéreur.

Avec la loi ELAN, le contrat préliminaire pourra désormais prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Cette modalité doit résulter d'un commun accord des parties. Le contrat comportera alors une clause en caractères très apparents par laquelle l’acquéreur accepte la charge et le coût de ces travaux, qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble. Dans ce cas, le contrat préliminaire précisera : 1/ Le prix du local réservé décomposé comme suit :

  • d’une part, le prix de vente convenu,

  • d’autre part, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur,

  • et enfin le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux. 2/ Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux. Si l’acquéreur exerce cette faculté, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Le décret n° 2019-641 du 25 juin 2019 (JO 26 juin) détermine la nature de ces travaux et adapte les mentions obligatoires du contrat préliminaire et la définition de l'achèvement de l'immeuble. Les travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution sont les travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir (CCH, art. R. 261-13-1, créé par D. n° 2019-641, 25 juin 2019, art. 2). L'arrêté du 28 octobre 2019 fixe la liste des travaux concernés ainsi que leurs caractéristiques.


La liste limitative des travaux réservés par l'acquéreur mentionnée à l'article R. 261-13-1 du code de la construction et de l'habitation est la suivante :

1° L'installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;

2° L'installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;

3° L'installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;

4° La pose de carrelage mural ;

5° Le revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;

6° L'équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;

7° La décoration des murs. Sont exclus les travaux relatifs aux installations mentionnées au a de l'article R.111-3.

Ces travaux respectent les caractéristiques suivantes :

  • Ils sont sans incidence sur les éléments de structure ;

  • Ils ne nécessitent pas d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;

  • Ils n'intègrent pas de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;

  • Ils ne portent pas sur les entrées d'air ;

  • Ils ne conduisent pas à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

L'acquéreur qui entend revenir sur la clause par laquelle il a manifesté sa volonté de se réserver l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements, doit notifier sa décision au vendeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre recommandée électronique dans le délai stipulé au contrat préliminaire (CCH, art. R. 261-13-2, créé par D. n° 2019-641, 25 juin 2019, art. 2) Après l'expiration du délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des travaux, le vendeur est tenu d’informer le notaire des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution (CCH, art. R. 261-13-3, créé par D. n° 2019-641, 25 juin 2019, art. 2). Le décret complète l’article R. 261-26 du Code de la construction et de l’habitation relatif au contenu du contrat préliminaire. Il précise que lorsque le contrat comporte la clause stipulant que l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de travaux dont il s’est réservé l’exécution, qu’il réalise après la livraison, il indique :

  • le prix prévisionnel de vente, décomposé conformément aux dispositions du 1° du II de l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation ;

  • les travaux réservés, chiffrés pour chacun des types de travaux mentionnés à l'article R. 261-13-1 susmentionné ;

  • le délai, à compter de la signature du contrat préliminaire, dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution de travaux. L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat (CCH, art. R. 261-1). L’article 1er du présent décret complète ces dispositions, précisant « à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15 » (D. n° 2019-641, 25 juin 2019, art. 1er). En contrepartie de la réservation du bien, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie. son montant est au maximum de 5% du prix de vente si la signature du contrat définitif de vente est prévue dans l’année de la signature du contrat de réservation. Il n’est que de 2% si la signature de l’acte de vente doit intervenir entre un et deux ans après celle du contrat de réservation. En revanche, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie si le délai de réalisation de la vente est supérieur à deux ans.Le dépôt est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, chez un notaire ou dans un établissement spécialement habilité à cet effet (CCH, art. R. 261-29, qui précise les modalités de la consignation, notamment en cas de pluralité de locaux). Une fois consigné, ce dépôt est à l'abri aussi bien des créanciers du réservant que de ceux du réservataire. Le dépôt de garantie devra être restitué impérativement à l’acquéreur dans un délai de trois mois dans les cas suivants :

  • si la VEFA n’est pas régularisée dans les délais prévus pour une raison imputable au vendeur,

  • si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire,

  • si le prêt de l’acquéreur n’est pas obtenu,si le projet de VEFA définitif fait apparaître des différences anormales par rapport aux prévisions du contrat préliminaire (non réalisation d’un équipement prévu par exemple), si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai de dix jours.

Lorsque le contrat définitif est conclu, le dépôt de garantie est imputé sur le prix de l'immeuble futur.En revanche, s'il n'est pas conclu, on l'a déjà dit, le dépôt de garantie est remis à celui qui n'est pas à l'origine de la rupture. L'alinéa 4 de l'article L. 261-15 précise, depuis la loi no 79-596 du 13 juillet 1979, que le dépôt de garantie doit être restitué « dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 (devenu art. L. 312-16 c. consom.) n'est pas réalisée, ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire ». Cette disposition vient en fait se superposer à l'article R. 261-31 qui prévoit déjà un certain nombre de cas dans lesquels le dépôt doit être restitué au réservataire sans retenue ni pénalité. Il y a donc lieu de combiner les deux textes.


L'article L. 261-15 est alors identique à de l'alinéa 1er-a de l'article R. 261-31 qui organise la restitution des sommes consignées lorsque le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ; soit parce que le vendeur s'est abstenu de notifier la vente, soit parce que la notification était irrégulière, soit, enfin, parce qu'en définitive le réservant refuse de vendre. L'article R. 261-31, alinéa 1er-c prévoit la restitution du dépôt de garantie lorsque les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou lorsque leur montant est de 10 % inférieur à ce qui était prévu.


La restitution du dépôt de garantie au réservataire est organisée par l'article R. 261-31, alinéas 2 et 3 : le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception, tout en justifiant son droit à restitution. Le remboursement doit alors intervenir dans un délai maximum de trois mois à compter de cette demande. Le remboursement doit être intégral, sans retenue ni pénalité, lorsque le déposant peut invoquer un des justes motifs de retrait énoncés par l'article R. 261-31. Il est interdit en particulier au notaire de retenir sur le dépôt de garantie une somme à titre d'honoraires. Le délai de rétractation est le délai légal imparti à l’acquéreur réservataire d’un logement en état futur d’achèvement, pour sortir du contrat. Cette sortie du contrat permettra à l’acquéreur réservataire de« décommander » le bien immobilier qu’il avait réservé en vertu du contrat de réservation. Le délai de rétractation prévu par le Code de la construction et de l’habitation est de 10 jours en faveur de l’acquéreur réservataire. S’il se rétracte dans ce laps de temps, le contrat définitif de vente n’aura pas lieu, et la rétractation ne pourra donner lieu à aucun dédommagement au profit du vendeur réservant.


Le délai de rétractation court à compter du jour de la conclusion du contrat de réservation, ce dernier étant conclu soit par acte sous seing privé soit par acte notarié. Dans le cas où l’acquéreur réservataire désire sortir de l’avant-contrat qu’est le contrat de réservation, il devra le notifier au vendeur réservant par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai de dix jours à compter de la signature du contrat préliminaire. En manifestant sa volonté de se dédire de l’achat envisagé, l’acquéreur réservataire doit également signifier au vendeur et au dépositaire de la somme (un établissement financier ou un notaire) sa volonté de récupérer son dépôt de garantie. La rétractation effectuée anéantit alors la vente définitive et remet les parties au statu quo ante, c'est-à-dire en l’état juridique antérieur au contrat de réservation. L’immeuble bloqué au profit de l’acquéreur réservataire redevient libre de toute charge de réservation, et ce même réservataire récupère son dépôt de garantie. Le vendeur, quant à lui, ne connaît pas de modification dans sa situation juridique puisqu’il a toujours été propriétaire de l’immeuble, quand bien même ce dernier était réservé, le transfert de propriété n’opérant que lors du contrat définitif de vente.


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