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Le droit à commission de l'agent immobilier

Dernière mise à jour : 1 oct. 2022


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La loi HOGUET du 2 janvier 1970 pose le principe du droit à commission dans son article 6. On peut résumer la situation par ce principe : pas de mandat = pas de commission ni de dommages et intérêts. Quelque soit son appellation, la particularité du mandat loi Hoguet est d’être un mandat d’entremise « sans représentation du mandant » sauf clause contraire expresse donnant au mandataire pouvoir de conclure la transaction au nom et pour le compte du mandant.


Le mandant ( le vendeur) charge uniquement l’agent immobilier mandataire de rechercher un acquéreur pour le bien dont il est propriétaire sous certaines conditions, notamment un certain prix (" mandat de vente "). Le mandant peut être également un candidat acheteur qui charge l’agent immobilier de rechercher un bien, déterminé ou indéterminé, afin de s’en porter acquéreur à un certain prix (" mandat de recherche ").

Lorsque l’on évoque la nécessité d’un mandat préalable, cela suppose que ce dernier respecte les conditions de forme imposées par la loi Hoguet (N° d’enregistrement sur les deux exemplaires, montant de la commission, personne en ayant la charge, etc. ...).

Ne constitue pas un mandat : - un bon de visite : c’est un acte de reconnaissance par le candidat acquéreur de la visite du bien par l’intermédiaire du professionnel. Peu importe le texte, son unique intérêt est de formaliser la preuve du « fait » que constitue la visite. C’est un document informel qui n’est pas réglementé. - un mandat de visite (Cass. 20/07/1982). Il s’agit de mandats imprécis conclus à la hâte dans le cadre de visites de candidats acquéreurs, et auxquels les juges dénient la qualité de mandat. - une simple lettre de mission : document informel sous forme de missive par lequel un propriétaire charge un agent immobilier de rechercher un acquéreur pour son bien.

De plus, le mandat doit être conforme aux prescriptions réglementaires et comporter toutes les obligations en la matière, à défaut de quoi il n’y aura pas lieu à honoraires.


L’agent immobilier doit informer le mandant de l’efficacité des diligences qu’il a mis en œuvre pour accomplir sa mission. Conformément à l’article 77 du décret du 20 juillet 1972, l’agent immobilier doit « dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son mandant de l'accomplissement du mandat de vendre ».

Dès lors que l’agent immobilier trouve un acquéreur qui lui présente une offre d’achat, il doit donc, au plus vite, en informer le mandant en lui transmettant l’offre en question.

La jurisprudence applique rigoureusement ces dispositions.


La commission de l’agent immobilier n’est due qu’au moment où la vente est parfaite. Le plus souvent, cela intervient au jour la réitération de la vente par devant notaire, sauf si la promesse de vente est rédigée de telle manière qu’elle vaut déjà vente définitive.

Dans l’hypothèse d’une promesse de vente signée sous condition suspensive ou avec une clause de dédit, l’article 74 du décret du 20 juillet 1972 est formel : « Lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue (…) s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ».

Si, par exemple, une promesse de vente est signée sous la condition suspensive de l’obtention, par l’acquéreur, d’un prêt bancaire mais que celui-ci n’est finalement pas accordé, alors, étant donné que la vente est juridiquement inexistante, l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission. Si la vente définitive n’est pas signée, l’agent immobilier n’a pas à être rémunéré.


La question a été posée de savoir si la commission est due dans l’hypothèse où la condition suspensive ne serait pas réalisée suite à son instrumentalisation par l’acquéreur de mauvaise foi. En effet, pour le cas où c’est l’obtention d’un prêt bancaire qui conditionne la vente définitive, l’acquéreur pourrait très bien solliciter, auprès d’une banque, une demande de prêt différente (d’un montant de prêt supérieur ou à un taux inférieur) à ce qui était contractuellement prévu, limitant ainsi volontairement ses chances de se voir accorder le prêt. Par ses manœuvres, il ferait ainsi délibérément échec à la réalisation de la condition. Si les textes protègent le vendeur d’une telle situation en admettant la réalisation fictive de la condition, l’agent immobilier ne semble pas jouir de la même sécurité. Ainsi, selon la jurisprudence, la condition suspensive doit être matériellement réalisée pour que son droit à rémunération soit ouvert.


Si le montant de la commission ne saurait être versé à ce titre, un équivalent pourrait néanmoins être due sur la base d’un autre fondement : la responsabilité délictuelle. C’est l’Assemblée Plénière de la Cour de cassation qui semble avoir ouvert cette voie en 2008, à propos d’une affaire où les acquéreurs avaient fait, devant l’agent immobilier, usage d’une fausse identité pour ensuite traiter directement avec le vendeur.

Depuis, il est constant que si la constatation de manœuvres fautives ou frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobilier n’ouvre donc pas droit au versement de la commission contractuellement prévue, elle peut néanmoins ouvrir droit à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts. A charge alors pour l’agent immobilier de prouver l’existence de manœuvres fautives, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

L’agent immobilier doit pouvoir démontrer que c’est bien lui qui, par son entremise, a rapproché les parties à la vente finale et donc, a contribué de façon déterminante à la réalisation de l’opération.

La question se pose essentiellement dans l’hypothèse où un agent immobilier présente au vendeur un acquéreur potentiel mais que, ces derniers concluent la vente en traitant directement entre eux ou par l’entremise d’un autre agent immobilier moins coûteux par exemple.

L’analyse de la jurisprudence conduit à ce titre à établir une distinction :

  • Lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat de vente, fait visiter à une personne le bien mais que finalement, le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent qui a donc droit au paiement de sa commission ou d’une clause pénale, si elle était prévue.

  • Lorsque vendeur et acheteur traitent finalement par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, la commission n’est due qu’à celui-ci puisque c’est par son entremise que l'opération a été effectivement conclue. Le fait que l'acquéreur avait été précédemment présenté au vendeur par un autre agent immobilier ne change rien. En revanche, ce dernier pourrait se retourner contre le vendeur pour obtenir satisfaction sur un autre fondement : la mise en œuvre d’une clause pénale si elle était prévue ou l'attribution de dommages-intérêts d’un montant équivalent à celui de la commission perdue. Mais encore faudra-t-il prouver une faute du vendeur qui, par un abus de sa part, aurait privé l’agent malheureux de la réalisation de la vente.

Dans tous les cas, on comprend l’importance, pour un agent immobilier, d’apporter la preuve d'avoir personnellement adressé, présenté ou indiqué au vendeur les candidats acquéreur trouvés par ses soins. La signature de bons de visite répond précisément à ce besoin.


La jurisprudence considère que « ne constitue pas une faute ouvrant droit au versement de dommages-intérêts le fait pour le mandant de refuser de signer le compromis de vente alors que l’agent immobilier avait respecter les termes du mandat en présentant au mandant des acquéreurs ayant accepté d’acheter le bien au prix fixé par le mandat » (civile 1ère 28 juin 2012).

Ainsi l’agent ne pourra être dédommagé pour l’ensemble des démarches qu’il a effectué si le vendeur a simplement refusé de signer le compromis, quand bien même l’acquéreur présenté au vendeur avait accepté d’acheter le bien au prix convenu dans le mandat.


Enfin, la vente doit être constatée dans un seul acte écrit. Un agent immobilier pourra considérer que la vente est effectivement conclue s’il dispose d’un compromis signé par le vendeur et l’acheteur. Sous réserve toutefois que ce compromis, ne soit pas ou plus soumis à des conditions suspensives ou à une clause de dédit. (Cass 1ère civile 9 décembre 2010 n° 09-71205) Très souvent, la réitération par acte authentique devant notaire sera érigée en condition suspensive. Dans ce cas, la réitération devra nécessairement être réalisée pour que l’agent puisse réclamer l’intégralité de sa commission.L’agent immobilier a droit au paiement de sa commission si la vente est parfaite dès la signature de la promesse et si une des parties refuse sans motif sérieux de formaliser la vente. (Cass. 3ème Civ. 10 octobre 2018, n° 16-21.044)


Une fois l'acte authentique signé constatant la vente, l'agent immobilier a le droit à sa rémunération, même si par la suite elle n'est pas exécutée, si elle est anéantie par l'effet d'une clause résolutoire.


En cas de résolution de la vente, pour vice caché, la commission lui reste acquise, s'il n'a commis aucune faute. Le vendeur fautif supportera, seul, la charge de la commission qu'il doit restituer à l'acheteur victime des vices cachés s'il s'en était acquittée.


En cas de préemption, le montant de la rémunération doit être inscrit sur la déclaration d'intention d'aliéner et dans l'engagement des parties. A défaut, l'agent immobilier ne pourra prétendre à aucune rémunération. Néanmoins, il pourra obtenir la condamnation du notaire fautif à des dommages et intérêts.

 

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