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Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité locale (commune…), d'acheter en priorité, des biens dans des zones préalablement définies.
Le but de cette procédure est de permettre la réalisation opérations d'intérêt général (ex : des équipements collectifs, mise en œuvre d’un projet urbain etc.). Toute décision de préemption doit être motivée c’est-à-dire mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé.
La commune n'est pas obligée d'acquérir la totalité du bien préempté et peut n'acheter qu'une partie de celui-ci. Le prix de la vente devra alors tenir compte de l'éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d'être difficile à revendre. Cependant, dans le but d'assurer la protection du propriétaire du bien, ce dernier peut exiger que la commune acquière l'ensemble du bien.
Quels sont les biens pouvant être préemptés ?
La commune peut exercer son droit de préemption, en principe, sur tout immeuble (maison, appartement, terrain, etc.) vendu ou donné. Les parts et actions de société (exemple : parts de société civiles, parts de société d’attribution, parts de société coopératives de construction) peuvent également être soumises au droit de préemption. Cependant certaines conditions doivent être requises. Sont exclus du droit de préemption : - les successions ; - les donations portant sur des immeubles ou droits sociaux (SCI) entre parents jusqu’au 6ème degré ou entre personnes ayant des liens issus d’un mariage ou d’un pacs. - les conventions (partage, licitation…) mettant fin à une indivision au profit d’un des indivisaires ; - les immeubles faisant l'objet d'un contrat de vente d'immeubles à construire (exemple : vente en état futur d’achèvement ou vente à terme) ; - les conventions n’entraînant aucun transfert de propriété (exemple : cession ou donation d’un usufruit ) ; - les immeubles cédés à l'occasion d'un plan de cession élaboré dans le cadre d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire etc.
La commune peut exercer son droit sur tous les biens immobiliers, appartement ou maison, dont la construction est achevée depuis au moins quatre ans et qui font l'objet d'une cession volontaire ou forcée à titre onéreux (vente, échange, apport en société…) ainsi que sous certaines conditions sur les parts et actions de sociétés. Le point de départ de ce délai est la date de la Déclaration Attestant de l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). En copropriété, ce droit de préemption n'est en principe pas applicable à l'aliénation d'un lot de copropriété à usage d'habitation principale, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation dont le règlement de copropriété a plus de dix ans. C’est la date de publication du règlement de copropriété au service de la publicité foncière qui constitue le point de départ du délai de dix ans. Ces principes ne se voient pas appliqués en cas de « droit de préemption urbain renforcé ». En effet, la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption « renforcé » sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. Les opérations en principe exclus par le droit de préemption « simple » se voient alors soumis au droit de préemption « renforcé ».
Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le vendeur ou en général, le notaire adresse au maire du lieu de situation du bien immobilier une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Cette déclaration est envoyée en quatre exemplaires par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou déposée contre décharge. Elle indique le prix et les conditions de la vente. Cette déclaration constitue une offre de vente.
Par conséquent, elle doit être remplie avec beaucoup de soin et être signée par le vendeur ou son mandataire.
Si l’identité de l’acquéreur n’est pas mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner (facultatif), en cas de changement de celui-ci, une nouvelle DIA n’est pas à présenter à la mairie dès lors que le prix et les conditions de l’aliénation projetée ne sont pas modifiés. Si une nouvelle déclaration est déposée, un nouveau droit est ouvert. La mairie pourra préempter même si elle y avait renoncé précédemment.
Dans les deux mois de la réception de la déclaration, la mairie peut demander des documents supplémentaires relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble (et le cas échéant, la situation sociale financière et patrimoniale de la SCI). Cette demande ne peut être formulée qu’une seule fois. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d’État.
La loi impose au vendeur d’informer la mairie lorsqu'une installation classée pour la protection de l’environnement a été exploitée sur le terrain vendu.
La loi prévoit également la possibilité pour la mairie de demander au vendeur à visiter le bien. La demande de la visite du bien doit être faite par écrit. Le propriétaire a 8 jours pour répondre. Son silence vaut refus. En cas d'acceptation, la visite doit être effectuée dans les 15 jours.
Ces demandes ont pour effet de suspendre le délai de deux mois susmentionné, lequel reprendra à compter de la réception des documents complémentaires, du refus du propriétaire de faire visiter le bien, de la visite du bien ou de l'absence de visite dans les 15 jours en cas d'acceptation par le propriétaire.
La décision de la commune
La commune peut :
- renoncer explicitement à son droit de préemption ou ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation) : le bien peut alors être vendu au prix annoncé dans la DIA ;
- accepter le prix proposé : la vente est donc conclue. L'acte de vente doit être passé dans les trois mois et le prix payé, dans les quatre mois suivant la décision d'acquérir. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre à un tiers ;
- faire une contre-proposition : le propriétaire a alors deux mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre-proposition. A défaut d'entente, le prix est fixé judiciairement en se référant au prix des ventes récentes sur des biens identiques. Les parties peuvent renoncer l'une à acheter, l'autre à vendre, pendant la procédure et les deux mois suivants.
À défaut d'accord amiable sur le prix, les parties peuvent saisir le tribunal judiciaire. Si le tribunal judiciaire est saisi par la commune, celle-ci a l'obligation de consigner à la Caisse des dépôts et consignations 15 % du prix de vente.
Cette somme est bloquée :
- jusqu'au transfert de propriété,
- ou jusqu'au moment où la commune renonce à son droit de préemption.
La Caisse des dépôts et consignations en informe le propriétaire qui reçoit une copie du récépissé de la consignation par lettre recommandée avec avis de réception. Les parties disposent de deux mois à partir de la décision du tribunal judiciaire pour faire connaître leur réponse. Le silence des parties vaut acceptation du prix et transfert de propriété. Un acte notarié doit tout de même être réalisé dans un délai de trois mois.
La commune dispose d'un délai de quatre mois à partir de la signature de l'acte notarié pour régler le paiement de la vente. Tant que la commune n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien).
Si la commune renonce à acheter avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA. En revanche, si elle y renonce après, il peut vendre pendant une période de cinq ans au prix fixé judiciairement (éventuellement révisé par l'indice du coût de la construction), sans que la commune puisse exercer un droit de préemption.
En cas d'absence de déclaration ou de déclaration tardive, la vente est nulle. L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte. Elle doit être introduite parla commune devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble .
En cas de modification du prix ou des conditions de la vente, une nouvelle DIA doit être déposée avant la vente. Une modification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est inopposable. Le dépôt d’une DIA rectificative est assimilé à une nouvelle DIA. Elle ouvre donc à un nouveau délai de deux mois pour préempter aux nouvelles conditions.
Le vendeur peut également retirer sa déclaration. Il rétracte ainsi l’offre au profit de la commune. Cette rétractation entraîne une volonté de ne plus vendre son bien immobilier. En cas de revente du bien immobilier, une nouvelle déclaration devra être envoyée.
Dès lors que la mairie préempte et accepte le prix et les conditions proposées, la vente est conclue.
Le vendeur en pareil cas ne peut même pas renoncer à vendre car, la vente est définitivement réalisée dès que vendeur et acquéreur sont d'accord sur la chose et sur le prix. Ce qui est le cas lorsque la commune notifie sa préemption. Le vendeur ne peut renoncer à la vente que dans le cas où la commune proposerait un prix moindre mais en l'espèce, elle avait accepté le prix proposé. (Cass. Civ 3, 17.10.2019, T 18-18.649).
La décision de préempter de la mairie doit être notifiée au vendeur, au notaire et à l’acquéreur évincé si son nom figure dans la déclaration d’intention d’aliéner. Lorsque la commune a notifié son intention d'acquérir le bien, le propriétaire doit informer son locataire, si le bien est loué, par lettre recommandée avec avis de réception.
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