Le permis de construire est un document administratif permettant à toute personne d’édifier une construction d’une certaine importance. Sa demande se fait auprès de la mairie et comprend plusieurs pièces : un formulaire administratif ainsi qu’un dossier réunissant différents éléments: dessins, notes explicatives, photos… permettant d’expliquer le projet. La liste diffère selon la nature du projet.
Toute construction neuve, réhabilitation d’annexe, à une construction déjà existante doit nécessairement faire l’objet d’un permis de construire à partir d’une surface de 20m².
Les constructions légères, les serres et les piscines sont quant à elles soumises à une déclaration préalable si elles ne dépassent pas une certaine surface et hauteur, dans le cas contraire, elles feront elles aussi l’objet d’une demande de permis.
Toute construction inférieure à 150m² ne nécessite pas de faire appel à un architecte, le maître d’ouvrage peut alors déposer lui-même sa demande de permis. Au-delà de 150m², l’architecte du projet doit être déclaré sur la demande de permis de construire et signer le document. Les personnes morales doivent recourir aux services d'un architecte pour établir leur projet architectural quel que soit le projet de construction ou de travaux.
Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés (article R 423-1 du code de l’urbanisme) :
soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux,
soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire,
soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Le dossier d’un permis de construire se compose de plusieurs documents (articles R. 431-5 à R. 431-7 du code de l’urbanisme). Il doit comprendre impérativement les pièces suivantes :
le formulaire cerfa 13406*03 lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle et/ou ses annexes,
le formulaire Cerfa 13409*03 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public…).
un plan masse,
un plan des façades,
une copie du cadastre,
un dossier paysager (photo du terrain, coupe, dessin et notice décrivant l’impact visuel du projet en question),
d’une attestation indiquant la conformité à la réglementation thermique 2012 (RT 2012) de la construction si celle-ci est neuve. Cette attestation ne s’applique donc pas dans le cas d’une réhabilitation.
d’une étude concernant les différentes solutions d’approvisionnement en énergie (électricité, chauffage…), uniquement pour les constructions neuves, de plus de 50m2 situées en métropole.
Le délai d'instruction pour la construction d'une maison individuelle est de deux mois. Dans les autres cas le délai est de trois mois
Dans les quinze jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie.
Dans certains cas (monument historique, parc national, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de la demande.
La mairie peut également poser un sursis à l’instruction du permis lorsque les règles d’urbanisme sont en cours de modification. Dans le cas où aucune réponse n’a été donnée passé les deux mois, le permis de construire est considéré comme validé, le maître d’ouvrage peut alors demander un certificat de non-opposition. La demande de permis peut faire l’objet de demande de pièces complémentaires ou être refusée. Un permis modificatif réunissant les nouvelles pièces à fournir ainsi que les modifications du projet initial pourra alors être déposé. Le délai sera à nouveau de deux mois.
Le délai de droit commun ou particulier, dont dispose légalement l’administration pour instruire et décider, commence à courir à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. Des aménagements sont cependant prévus, ainsi qu’ils concernent les règles communes aux autorisations (articles R. 423-19 et suivants du Code de l’urbanisme)
Trois décisions sont envisageables : le sursis à statuer, l’octroi du permis, et le refus de permis.
1. Le sursis à statuer
Le maire ou le préfet compétent peut opposer au pétitionnaire un sursis à statuer.
Lorsque le document d’urbanisme applicable est en cours de révision ou de modification, l’autorité compétente saisie d’une demande de permis de construire pourrait surseoir à statuer sur ladite demande, à l’issue de la phase d’instruction.
Une décision portant sursis à statuer est valable deux ans. À l’expiration de ce délai, le demandeur aura deux mois pour éventuellement confirmer sa demande. L’autorité compétente sera alors tenue de se prononcer définitivement. (articles 111-8, L. 424-3 alinéa 2 et R.424-9 du Code de l’urbanisme
2. L’octroi du permis
Lorsque le projet est jugé conforme aux règles et servitudes d’urbanisme, l’autorité délivre le permis de construire (articles L. 424-1 et suivants du code de l’urbanisme). Un tel permis pourrait être assorti de prescriptions spéciales destinées à organiser une protection particulière. La décision portant octroi d’un permis de construire a un caractère explicite, par principe. Mais un permis de construire est susceptible d’être obtenu de manière tacite. En cas d’absence de notification d’une décision explicite après expiration du délai d’instruction. A la demande du bénéficiaire, l’autorité compétente délivre un certificat attestant de l’existence d’un tel permis tacite
3. Le refus de permis de construire
En cas de contradiction entre le projet présenté et les règles d’urbanisme applicables, l’autorité compétente est placée dans l’obligation de refuser la délivrance du permis, cette décision étant soumise à motivation (articles L.424-3 et R. 424-5 du code de l’urbanisme).
Le Conseil d’État a rendu le 26 juin 2019 (n°412.429) une décision indiquant qu’un permis de construire peut être refusé s’il est susceptible de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique et si aucune prescription spéciale n’est susceptible de rendre le projet conforme.
Un permis de construire est valable trois ans à compter de délivrance (articles R. 424-17 et R. 424-19 du code de l’urbanisme ) La durée de validité dont il s’agit est le délai légal dont dispose le bénéficiaire pour entreprendre la réalisation de son projet sous l’empire de son permis obtenu.
Le permis de construire est frappé de péremption, si la réalisation du projet n’est pas entreprise dans ce délai de deux ans ou si les travaux initialement entrepris sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Le bénéficiaire du permis peut obtenir une prorogation de la durée de validité de son titre pour une année supplémentaire. La demande doit être introduite deux mois, au moins, avant l’expiration du délai de validité. L’obtention de la prorogation suppose que les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives applicables au bien n’aient pas évolué de manière défavorable. La prorogation peut être obtenue tacitement après expiration du délai de deux mois suivant la demande.
Le bénéficiaire d’un permis peut solliciter deux prorogations de la durée de validité. La prorogation, qui est d’une année, est obtenue lorsque la demande est présentée deux mois au moins avant l’expiration de la durée de validité initiale et si les règles d’urbanisme et les servitudes n’ont pas évolué de manière défavorable. En cas de silence, il y a prorogation tacite.
Le bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme (un permis de construire, par exemple) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation. L'affichage se fait grâce à un panneau qui doit contenir impérativement certaines informations. Ce panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux. L'affichage sert de point de départ aux tiers pour contester l'autorisation d'urbanisme. L'article R. 424-15 du code de l'urbanisme et les articles A. 424-15 et suivants du code de l'urbanisme fixent la réglementation applicable en matière d'affichage des décisions d'urbanisme.
L'autorisation d'urbanisme prend la forme d'un arrêté.Cet arrêté indique :
la mairie au nom de laquelle la décision est prise,
les principales caractéristiques de l'autorisation d'urbanisme (votre nom et adresse, l'objet de la demande, le numéro d'enregistrement et le lieu des travaux),
les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application,
les avis recueillis en cours d'instruction et leur sens. Vous devez afficher un extrait de votre autorisation sur votre terrain par le biais d'un panneau : dès la notification de l'arrêté, ou dès la date à laquelle le permis tacite (ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable) est acquis. La date d'affichage sur le terrain est le point de départ du délai de deux mois accordé aux tiers pour contester l'autorisation s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice. L'autorisation d'urbanisme est affichée en mairie dans les huit jours qui suivent sa délivrance.
L'affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres. Vous pouvez trouver ce type de panneau notamment dans les magasins de bricolage. Le coût du panneau est à votre charge. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. Le panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux. En cas de contestation, il vous appartient d'apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d'affichage. Pour ce faire, vous devez établir :
la régularité de l'affichage,
la lisibilité et visibilité du panneau d'affichage,
la date du début de l'affichage. La preuve de cette affichage peut être établie par tous moyens.
Le panneau doit indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro et la date d’affichage en mairie du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ; Il indique également, en fonction de la nature du projet :
Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ; Le panneau d’affichage doit aussi comprendre la mention suivante : « Droit de recours : Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (Art. R600-2 du code de l’urbanisme.). Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (Art. R 600-1 du code de l’urbanisme)» ; Le panneau d’affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier (Article A 424-18 du Code de l’urbanisme).
La preuve de l’affichage du permis de construire incombe au bénéficiaire de l’autorisation d’occupation des sols. Il ne lui suffit pas d’affirmer que l’affichage a été fait (CE, 21 déc. 1977, SCI Îlot B 10 : Rec. CE 1977, p. 529. - CE, 21 juill. 1989, Marchand, Rec. CE 1989, tables, p. 1008).
Les juridictions administratives considèrent que cette preuve est rapportée par la production de trois procès-verbaux de constat d’Huissier de Justice assortis de photographies de l’emplacement et du contenu du panneau dressés chacun à un mois d’intervalle.
A ce titre, l’établissement d’un procès-verbal « intermédiaire » est recommandé afin d’écarter toute contestation sur la continuité de l’affichage (CE, Sous-sections 6 et 2 réunies, 23 Septembre 1991, n°112785.).
Même en cas de non-affichage du panneau, les dispositions de l’article R600-3 du Code de l’urbanisme ont consacré un délai de recours butoir d’un an à compter de l’achèvement des travaux. Ainsi, passé ce délai, aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est plus recevable quand bien même il n’aurait pas été procédé aux formalités d’affichage.
La computation du délai d’un an se fait à compter de la réception par la commune de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux par envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception.
La présomption d’achèvement qui résulte de cette déclaration peut être combattue par tous moyens si l’intéressé considère que les travaux n’étaient pas réellement achevés à la date de réception de la déclaration susvisée (CE, 6ème et 1ère sous-sections réunies, 6 Décembre 2013, n°358843).
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