La copropriété est l'organisation d'un ou plusieurs immeubles dont la propriété est divisée en lots et répartie entre plusieurs personnes. Chaque lot est composé d’une partie privative et d'une quote-part de parties communes.
Un règlement fixe les modalités d'organisation et de fonctionnement de la copropriété. Il précise également les droits et les obligations des copropriétaires et des occupants de l'immeuble. Un État Descriptif de Division (EDD) détaille les lots de la copropriété.
Le règlement de copropriété est établi dès la création de la copropriété. Il contient les règles de fonctionnement de l’immeuble et organise la vie collective. Ce document de référence des copropriétaires est consulté par exemple en cas de travaux. Il est obligatoire et doit être rédigé par un professionnel (un notaire par exemple, ). Le règlement de copropriété s'impose aux locataires et aux copropriétaires de l'immeuble. Le syndic est responsable de son application.
Le règlement de copropriété précise les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les règles de fonctionnement de l‘immeuble.
Il indique par exemple, le nombre maximal de propriétaires pouvant être membre du conseil syndical ou les conditions particulières de convocation à l’assemblée générale. Il comporte aussi des informations sur :
les parties privatives et les parties communes,
l'existence de parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative
leur destination (habitation et/ou professionnelle, commerciale),
leurs conditions d'utilisation et de de jouissance des parties privatives (par exemple, autorisation ou interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres,interdiction d’exercer certaines activités ou de faire des travaux à certaines heures, …) et leur administration (fonctionnement du conseil syndical de l’assemblée générale…) ;
les charges auxquelles vous devez contribuer selon les principes de répartition établis par la loi.
les conditions d'utilisation des parties communes (par exemples, usage du garage du local à vélo, jouissance exclusive de certaines parties, horaires d'ouvertures de certains locaux),
Le règlement de copropriété détermine l'organisation de la copropriété, notamment :
la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,
les règles relatives à l'administration des parties communes,
l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs).
Les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002 doivent préciser la façon dont les quotes-parts des parties communes sont calculées et les charges réparties. Le règlement de copropriété doit énumérer, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
De nouvelles dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont intégrées à la liste des dispositions impératives au sein du règlement de copropriété. Sont ainsi ajoutées à la liste des clauses réputées non écrites celles dérogeant :
au champ d’application du statut de la copropriété (art. 1er) ;
à l’entrée en vigueur du statut de la copropriété (art. 1-1) ;
aux notifications par voie électronique (art. 42-1). Il est également précisé que, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, la nouvelle répartition des charges à laquelle il procède prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Le règlement de copropriété est rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat, …) au moment de sa construction ou au moment de sa division en lots. Il est établi en tenant compte de la configuration et des particularités de la copropriété comme le nombre d’étages, l’existence d’équipements communs, la pluralité de bâtiments ou l’appartenance à un autre ensemble immobilier comme à un lotissement ou à une division en volume … Le règlement ainsi que toutes les modifications ultérieures sont publiés par le notaire au service de publicité foncière. Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous : elles s'imposent non seulement aux copropriétaires et aux occupants de l'immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs. Le syndic assure le respect des dispositions du règlement de copropriété par les occupants de l’immeuble. Par exemple, si un copropriétaire ou un locataire stationne abusivement sa voiture dans la cour commune de l'immeuble ou s’il encombre les passages ou les couloirs communs, il recevra un courrier du syndic lui rappelant les règles applicables. Si vous êtes copropriétaire bailleur, vous êtes responsable des troubles que votre locataire pourrait causer. Une décision favorable de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour autoriser la modification du règlement de copropriété à condition d’avoir inscrit la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Le vote des copropriétaires intervient à la majorité simple, absolue ou à l’unanimité selon l’objet de la modification du règlement de copropriété.
Toute modification du règlement de copropriété doit être autorisée par un vote en assemblée générale. La question de la modification doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le vote des copropriétaires diffère selon la nature de la modification.
Pour une mise en conformité avec la loi : l'assemblée générale peut décider de mettre en harmonie le règlement de copropriété avec les évolutions de la loi à condition d’avoir obtenu un vote favorable à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).
L'unanimité est requise pour la modification de la répartition des charges, sauf si la modification est nécessaire suite à un vote autorisant :
la réalisation de travaux,
l'achat d'une partie privative,
la vente d'une partie commune,
le changement d'usage d'une partie privative Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible :
à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l'achat ont été votés,
ou à la majorité absolue dans le cadre d'un changement d'usage d'une partie privative.
L'unanimité est requise pour la modification de la destination de l'immeuble. C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive visant à permettre l'exercice d'une profession libérale.
La double majorité est requise pour la modification de l'utilisation des parties communes et privatives. Toutes les modifications du règlement doivent être publiées au service de publicité foncière du lieu de situation de la copropriété. A défaut, seuls les copropriétaires pourront s’en prévaloir (les modifications ne seront pas opposables au tiers).
Si la copropriété n’a pas de règlement de copropriété, le syndicat doit voter son établissement par un vote favorable de l'assemblée générale à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix). À défaut d'accord, le règlement de copropriété peut résulter d'une décision de justice. Dans ce cas, tout copropriétaire peut saisir le Tribunal de grande instance. Les frais de rédaction et de publication sont partagés entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.En l’absence de syndic en fonction, il faut en désigner un en convoquant une assemblée générale. Des modalités s’appliquent.
Le règlement de copropriété s’impose à tous à condition d’être licite et de respecter l’ordre public. Dans le cas contraire, les dispositions illicites ou non conformes sont réputées non écrites et censées n’avoir jamais existé.
Dans le silence de la loi, la jurisprudence considérait qu’une servitude, supposant l’existence de deux fonds distincts, ne pouvait être créée sur une partie commune au profit d’un lot privatif. Désormais, cette interdiction figure au sein de l'article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Certains règlements sont très anciens et n’ont pas été actualisés depuis leur établissement qui date parfois de la création de la copropriété. Or, depuis la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le règlement de copropriété doit être adapté en fonction des modifications légales et réglementaires. Cependant, la loi ne donne aucun délai pour opérer cette révision et ne prévoit aucune sanction si le règlement n’est pas mis à jour. Si bien qu’il n’est pas rare que des copropriétés disposent d’un règlement rédigé il y a plus de 50 ans non mis à jour. Pour une meilleure information des copropriétaires et des occupants d’un immeuble et pour éviter d’éventuels litiges, la Commission relative à la copropriété recommande de procéder à une harmonisation du règlement, surtout s’il a été rédigé avant la publication de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété (n° 65-557). En effet, celle-ci étant d’ordre public, toute clause d’un règlement de copropriété contraire à ses dispositions est réputée non écrite (art. 43 de la loi de 1965). Tant qu’un juge n’a pas reconnu une clause comme illicite (non écrite), elle continue de s’appliquer (cass. civ.3e du 21.6.06, n° 05-13607). En revanche, dès qu’un juge déclare qu’une clause est non écrite, elle est rétroactivement considérée comme n’ayant jamais existé (cass. civ. 3e du2.3.05, n° 03-16731). Des adaptations permettront donc de supprimer d’un règlement des clauses devenues obsolètes, abusives ou illicites . Une actualisation des règles d’administration et de fonctionnement de la copropriété (tenue des assemblées générales, majorités requises et vote des décisions, pouvoirs et obligations du syndic, etc.) est également nécessaire. Par exemple, depuis la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985, toute clause interdisant de conférer une délégation de vote à une personne qui n’aurait pas la qualité de copropriétaire doit être supprimée. De même, une clause qui proposerait un autre critère que celui de l’utilité pour répartir les charges d’un équipement de l’immeuble doit être corrigée.
Dans certains cas, le texte doit être profondément remanié La personne souhaitant procéder à la révision du règlement (syndicat des copropriétaires, syndic, copropriétaire lui-même) doit constituer un dossier avant de soumettre le projet à l’assemblée générale des copropriétaires. Pour une refonte en profondeur du règlement de copropriété, il est préférable de contacter un professionnel du droit (notaire ou avocat spécialisé). Les honoraires de ces derniers étant libres et variables d’un cabinet à l’autre, des modifications substantielles peuvent représenter un coût de plusieurs milliers d’euros. Il est donc fortement recommandé de demander des devis auprès de prestataires différents. S’il est question de modifier l’état descriptif de division, qui détaille le découpage en lots des parties privatives de la copropriété et détermine, pour chaque lot, la quote-part de parties communes, l’intervention d’un géomètre-expert est obligatoire. Les honoraires de ce professionnel sont également libres. Le nouveau règlement doit être publié au Service de la publicité foncière. Quelle que soit la personne mandatée pour modifier le règlement de copropriété, le nouveau texte devra obligatoirement être publié par un notaire au service de publicité foncière pour être opposable aux tiers.
Si un copropriétaire demande une modification du règlement de copropriété pour son seul bénéfice, c’est à lui d’en préparer le projet et d’en payer les frais. Dans les autres cas, le coût de cette révision est réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de charges générales.
Un règlement de copropriété ne peut être modifié que par une décision prise en assemblée générale. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt (cass. civ. 3e du 8.6.11, n° 10-18220). Même l’accord unanime des copropriétaires ne peut remplacer une décision d'assemblée générale. La proposition de révision du règlement peut émaner du syndic, du conseil syndical, d’un ou plusieurs copropriétaires. À tout moment de l’année, des copropriétaires ou le conseil syndical peuvent, en effet, demander au syndic (idéalement par lettre recommandée avec avis de réception) de porter la question à l’ordre du jour de la prochaine AG. Le syndic n’a pas à juger de l’opportunité de la question, il doit la faire figurer dans la liste des délibérations envoyée aux copropriétaires avec leur convocation à l’AG.
Lorsqu’une clause du règlement de copropriété est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et notamment celles relatives à la répartition des charges de copropriété, elle est réputée non écrite (article 43).
Pour autant, le simple fait de la contradiction d’une clause avec une disposition impérative ne la rend pas inapplicable.
Contrairement à ce que certains pourraient penser, un copropriétaire ou le syndic n’a pas le pouvoir de décider par lui-même de ne pas appliquer une clause du règlement de copropriété qu’il considérerait comme devant être « réputée non écrite ».
A supposer même qu’un consensus se fasse pour que le syndicat des copropriétaires s’abstienne d’appliquer cette clause pendant un certain temps, rien n’empêche qu’un copropriétaire, ancien ou nouveau, demande l’application de ladite clause réputée non écrite en se fondant sur le caractère obligatoire du règlement de copropriété.
Tant que le caractère non écrit de la clause litigieuse n’a pas été déclarée, elle demeure applicable.
Pour échapper à l’application d’une clause non conforme aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965, la solution connue consiste pour un copropriétaire à saisir le juge en lui demandant de constater le caractère non écrit de la clause contestée comme le prévoit l’article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, la Cour de Cassation a consacré une solution nouvelle dans un arrêt du 10 septembre 2020 (Cour de Cassation - 3ème Chambre civile, 10 septembre 2020, n°19-17.045) en énonçant que :
L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété et tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.
Le pouvoir de constater le caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété n’appartient donc pas seulement au juge mais également à l’assemblée générale.
Cette solution présente un réel intérêt en ce qu’elle permet d’éviter la saisine systématique d’un juge lorsque l’assemblée générale peut dégager une majorité pour supprimer la clause qui contrevient aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour de Cassation précise encore dans cet arrêt que le défaut de conformité d’une clause aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 peut être constaté par l’assemblée générale à tout moment, sans être soumise à un délai de prescription.
Cette imprescriptibilité a vocation à s’appliquer de la même façon, que le caractère non écrit soit constaté par un juge ou par l’assemblée générale.
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