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Les bases pour réussir une indivision immobilière

Dernière mise à jour : 1 oct. 2022


Dispute pour une indivision

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier avec une ou plusieurs autres personnes ? Mais depuis l’achat… Patatra !!! Certaines choses ont changé : une dispute a fait voler en éclat la belle amitié qui vous liait au couple avec lequel vous aviez acheté cette jolie maison au bord de l’eau. Vous avez divorcé et ne souhaitez pas conserver le petit nid d’amour acheté avec votre ex moitié. Vous avez hérité de la maison de vos parents mais vous n’avez pas l’intention de cohabiter avec votre grand frère à qui vous n’avez pas parlé depuis 10 ans ! Toutes ces situations ont un point commun : vous vous trouvez en indivision. Voici un petit article pour mieux gérer cette situation.


Avant de commencer, pour rappel : juridiquement, l’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes (appelées co-indivisaires ou coïndivisaires) ont un droit de propriété identique sur un même bien. Vous et vos co-indivisaires êtes propriétaires de l’intégralité du bien et pas seulement d’une partie de celui-ci. L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code Civil, ainsi que les articles 1873-1 et suivants de même code pour les conventions d’indivision.

Deux possibilités s'offrent à vous au moment de gérer une indivision - que celle-ci soit souhaitée (achat consenti avec une ou plusieurs autres personnes) ou subie (succession) :

  • Conclure une convention d'indivision - pour maîtriser un minimum les choses !

  • N’engager aucune démarche et faire en sorte que l’indivision soit régie par les dispositions légales... en espérant que tout se passer bien !

Anticiper les couacs indivisaires en rédigeant une convention d’indivision


Dans le cadre d’une indivision (souhaitée ou subie), les co-indivisaires (les acheteurs quoi) peuvent convenir ensemble des modalités d’exercice de leurs droits indivis dans une convention d’indivision. Cette convention écrite liste les biens de l’indivision ainsi que les droits respectifs. Les co-indivisaires sont libres d'en définir le contenu - sachant que son établissement suppose l’unanimité des indivisaires.


Cette convention, qui pose les règles du jeu et permet d’éviter quelques désagréments, peut être :

  • Soit à durée indéterminée : elle dure tant que le partage n’est pas provoqué.

  • Soit à durée déterminée : dans ce cas, elle ne peut être conclue pour une durée supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable par une décision expresse des parties (art 1873-3 Code civil).

Pendant la durée de la convention, le partage des biens ne peut pas être demandé par les indivisaires. En présence de biens immobiliers, la convention doit être rédigée par un notaire.

La convention d’indivision peut avoir pour objet l’administration de l’indivision : ainsi, la convention peut prévoir qu'en l'absence d'incapables certaines catégories de décisions seront prises autrement qu'à l'unanimité. Toutefois, aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l'accord de tous les indivisaires (article 1873-8 du Code Civil).


Les coïndivisaires peuvent nommer un ou plusieurs gérants, choisis ou non parmi eux. Les modalités de désignation et de révocation du gérant peuvent être déterminées par une décision unanime des indivisaires (article 1873-5 du Code Civil).


Se faire confiance et s’en tenir aux dispositions légales


En l’absence de convention d’indivision, la gestion du bien indivis va dépendre de la bonne entente entre les indivisaires et la nature des actes engagés :

  • Les actes conservatoires concernent la bonne conservation du bien : son entretien, les réparations qui y sont apportées, etc. Vous pouvez passer seul ces actes, sans l’accord des autres. Ainsi, vous pouvez effectuer des travaux de conservation (travaux de réparation d’une toiture qui risque de s’effondrer par exemple) sans l’accord de votre frère ! Si vous financez les dépenses de conservation avec vos fonds propres vous pouvez obtenir le remboursement des sommes avancées lors du partage.

  • Les actes d’administration concernent la gestion courante du bien : par exemple, mettre le bien en bail d’habitation. Il faut l’accord d’au moins deux tiers des indivisaires pour passer ce type d’actes (article 815-3 du code civil). Sortez vos calculettes (!) : les actes d’administration peuvent être directement signés par les deux tiers des indivisaires ou par un seul qui aura obtenu le pouvoir d’au moins deux tiers d’entre eux. Attention : il conviendra (c’est la moindre des choses !) d’informer les autres indivisaires de la conclusion de ces actes.

  • Les actes de disposition sont les actes les plus graves. Il s’agit en général de la vente du bien immobilier mais attention, conclure un bail commercial est également considéré comme un acte de disposition. Ces actes de disposition doivent être décidés à l’unanimité des indivisaires. Dit autrement, vous ne pourrez pas contracter un bail commercial pour le rez-de-chaussée de l’immeuble que vous détenez encore avec votre ex petite amie sans avoir son accord !


Le juge peut autoriser un indivisaire à représenter un autre indivisaire qui se trouve hors d’état de manifester sa volonté (art 815-4 Code civil). L’habilitation peut alors être soit générale, soit particulière pour certains actes. Les actes passés en représentation de l’indivisaire (c’est à dire en son nom) engage ce dernier.


En cas de désaccord entre indivisaires d’un bien, rappelons que les propriétaires titulaires d'au moins deux tiers des droits disposent de la possibilité de passer devant notaire pour exprimer leur volonté de le vendre sans qu’ils aient à fournir de motifs. Le notaire signifie le projet aux autres indivisaires, dans le mois de la demande. Ces derniers ont alors trois mois pour se prononcer. En cas de refus ou d'absence de réponse dans ce délai, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés. Le juge est compétent pour autoriser judiciairement l’aliénation du bien sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte de manière excessive aux droits des autres indivisaires (C. civ., art. 815-5-1).

Dernière petite chose : sachez que lorsque vous achetez en indivision (c’est donc une indivision souhaitée !), la détermination des parts de chacun des acquéreurs devra se faire dans l’acte (50/50, 30/70, 40/60 …). Vous n'êtes donc pas obligé d'acheter à parts égales. Sachez simplement que lorsque rien n'est indiqué dans l'acte, le bien est considéré comme ayant été acquis à parts égales. Dans ces conditions, un problème peut se poser lorsque les co-indivisaires ont souscrit un emprunt pour financer l’acquisition du bien et que le remboursement de cet emprunt a été effectué de manière inégalitaire.


Selon la Cour de cassation, le financement du bien n’influe pas sur la propriété car celui-ci découle uniquement des mentions figurant dans l’acte notarié d’acquisition, ainsi « ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement » (Cass., Civ., 1ère, 10 janv. 2018, n° 16-25.190). Une imprécision qui peut susciter quelques disputes en cas de revente !!!


Toutefois, le co-indivisaire le plus généreux - celui qui a remboursé l’emprunt de manière inégalitaire - pourra agir contre le deuxième propriétaire afin d’obtenir le paiement de la différence lors du partage des fruits de la vente - à moins que ce paiement constitue une donation indirecte.



 

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