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Les charges de copropriété



La copropriété a un coût et toutes les dépenses d'entretien, d'administration, d'amélioration ou de remplacement des équipements constituent des charges qui sont payées par les copropriétaires. Tous les copropriétaires participent obligatoirement aux charges, mais dans des proportions qui peuvent varier.

La répartition des charges entre les copropriétaires et donc le montant de la contribution de chacun varie selon la nature même des charges. Le calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires est défini dans le règlement de copropriété.


Les charges communes générales

Les charges générales, également appelées charges courantes ou charges collectives, concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel. Ce sont par exemple : le nettoyage de l'immeuble, l'éclairage des parties communes, le ravalement, les frais d'accès à l'immeuble (interphone, digicode), mais aussi les frais de tenue des assemblées générales, les assurances de la copropriété, les honoraires du syndic et les consommations d'eau et d'électricité des parties communes. Ces charges générales concernent tous les copropriétaires, qui y contribuent tous. Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot. Rappelons que chaque lot est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes. Si la quote-part d'un copropriétaire est de 150 / 1 000ème du total de l'immeuble, ce copropriétaire contribuera pour 15 % des charges générales alors qu'un copropriétaire d'un lot qui représente 20 / 1 000ème du total de l'immeuble contribuera lui à hauteur de 2 %. Les charges générales sont donc réparties entre les copropriétaires en fonction de l'"importance" de leur lot dans la copropriété. Le mode de calcul de la répartition des charges générales est inscrit dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l'unanimité lors d'une assemblée générale des copropriétaires. Le copropriétaire qui constate que sa quote-part est supérieure de plus 1/4 à ce qu'elle devrait être peut contester cette répartition en faisant un recours devant le tribunal judiciaire. Cette action est également possible si un copropriétaire estime que la quote-part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus 1/4 à ce qu'elle devrait être. Le recours doit être engagé : - dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, - ou dans les deux ans qui suivent la 1revente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s'applique seulement pour l'avenir.

Les charges spéciales

Les charges spéciales concernent les frais de fonctionnement des services collectifs et des éléments d'équipements communs comme par exemple, l'ascenseur, le chauffage collectif. Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel. Les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité potentielle que les services et les éléments collectifs représentent pour leur lot. Le calcul de la répartition des charges spéciales ne tient donc pas compte de l'usage réel du service ou de l'élément d'équipement commun. Ainsi, un copropriétaire d'un appartement situé au 5ème et dernier étage d'une copropriété contribuera davantage aux frais de fonctionnement de l'ascenseur que le copropriétaire d'un appartement situé au 1er étage, quel que soit son usage réel. Le mode de calcul de la répartition des charges spéciales est inscrit dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires lors d'une assemblée générale. Les charges spéciales concernent : ○ le chauffage (si la copropriété ne dispose pas d’un système d’individualisation du chauffage) ; ○ les frais entraînés par les équipements communs (ascenseur, etc.) ; ○ les autres services collectifs. La répartition du montant de ces charges entre les différents copropriétaires se fait en fonction de leur utilité ou non du service. Ainsi, les copropriétaires du rez-de-chaussée n'auront pas à participer aux dépenses de fonctionnement et d'entretien de l'ascenseur car cet élément d'équipement ne présente, pour leur lot, aucune utilité. De même les copropriétaires de parkings doivent être exonérés des charges concernant les équipements ou les services qui ne présentent aucune utilité pour eux telles que les dépenses relatives aux tapis d'escalier des étages, des vide-ordures ou des antennes collectives... L'utilité est toujours déterminée par un expert qui définit une grille de répartition des charges d'équipements communs et de services collectifs. Pour l'ascenseur, on tient souvent compte de l'étage mais aussi du nombre de personnes susceptibles d'occuper l'appartement, et donc d'utiliser cet équipement. Pour le chauffage, on peut avoir, suivant les copropriétés, une répartition des frais en fonction de la surface ou du volume à chauffer ou encore de la puissance des radiateurs. Pour ce qui est de l'eau chaude, les immeubles sont généralement équipés de compteurs individuels, ce qui permet de répartir les frais en fonction de la consommation réelle de chaque appartement. En l'absence de compteurs, la répartition de la consommation d'eau chaude s'effectue en fonction des millièmes de chaque lot ou de son « taux d'occupation théorique » défini par le règlement de copropriété.

La cage d’escalier n’est pas un élément d’équipement au même titre qu’un ascenseur ou une chaufferie commune, mais fait partie du gros œuvre de l’immeuble. De jurisprudence constante, les travaux d’entretien ou de réfection des escaliers constituent des charges générales (Cass. 3e civ., 12 janvier 1982 par exemple, ou encore Cass. 3e civ., 21 janvier 2004). Mais quid de la participation des lots situés au rez-de-chaussée ? La question s’est posée à de multiples reprises et il a été jugé que ces derniers devaient participer aux frais afférents à l’escalier (CA Paris, 9 mars 2006). Dans une autre affaire, les magistrats ont estimé que la clause du règlement de copropriété qui exonère des lots n’ayant pas d’accès aux escaliers de toute participation aux frais d’éclairage et d’entretien ne s’appliquait pas aux travaux de rénovation de la cage d’escalier (CA Paris, 8 février 2012). L’utilité que représente un service collectif ou un élément d’équipement commun doit s’entendre comme une utilité objective, c’est-à-dire comme potentielle à l’égard de chaque lot sans prendre en compte l’utilisation effective réalisée (CA Versailles, 16 avril 1992). En conséquence, le fait pour un copropriétaire de renoncer à l’utilisation d’un équipement ne l’exonère nullement de participer aux charges afférentes (Cass. 3è civ., 26 octobre 1983). En effet, il serait extrêmement complexe de fixer une grille de répartition des charges variable selon les utilisations des uns et des autres. Mais la notion d’utilisation objective, va plus loin. Un copropriétaire qui, par exemple, se désolidarise du système de chauffage doit continuer de participer aux charges qui en découlent alors même qu’il n’a plus la faculté d’utiliser cet équipement (Cass. 3è civ., 26 octobre 1983). De même, peu importe que l’équipement ne présente aucun intérêt objectif en raison de la configuration des lieux, dès lors que son utilisation demeure possible. Voir par exemple ce cas où les juges ont considéré qu’un copropriétaire devait supporter des charges d’ascenseurs dans la mesure où il n’y avait aucun obstacle matériel ou juridique à son utilisation, quand bien même cet élément n’en assure pas la desserte directe ou n’en constitue ni le seul accès, ni l’accès le plus commode,le plus rapide ou le plus court (CA Paris, 17 décembre 1982). Un copropriétaire qui ne bénéficie pourtant pas d’un équipement, peut être contraint de participer financièrement à son fonctionnement et son entretien. C’est le cas du lot non raccordé au système de chauffage central : il suffit que le raccordement soit possible pour que les charges soient effectivement dues (Cass. 3è civ., 13 avril 1988). Ce n’est que si les travaux de raccordement sont importants et doivent être entrepris aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur des locaux privatifs que le copropriétaire peut être exclu de la grille de répartition des charges (CA Versailles, 2 juin 1998). L’utilité varie également en fonction d’autres critères que l’utilisation potentielle ou non d’un équipement. L’exemple type est l’ascenseur. Le critère d‘utilité est ici fonction du nombre de pièces principales des lots desservis et d’un coefficient d’étage prenant en compte la diminution de la fatigue par les copropriétaires et le gain de temps que leur procure l’ascenseur (CA Paris, 10 février 2000). On ne peut donc imputer une grille de charges d’ascenseur identique pour tous les lots d’un immeuble.

Avec l'ordonnance du 30 octobre 2019 (entrée en vigueur le 1er juin 2020), la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun se fonde dorénavant sur leur utilité objective pour le copropriétaire et non plus seulement sur l’utilité, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Il est précisé que la participation aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes porte aussi bien sur les parties communes générales que spéciales. La référence à tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 est supprimée (art. 10, al. 3). Auparavant, le règlement de copropriété pouvait mettre à la charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements ainsi que les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble. Désormais, ces dernières ne peuvent être mises à la charge de certains copropriétaires que lorsque la partie de l’immeuble concernée constitue une partie commune spéciale de l’immeuble. Ces dispositions, initialement prévues à l’article 24 III ont été déplacées à l’article 10.

Les charges pour travaux urgents

Les charges pour travaux urgents sont des charges qui concernent des travaux imprévus mais nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Ce sont des charges « extraordinaires » dans le sens où elles sont imprévues. Ces travaux ne pouvant ni être budgétés ni être provisionnés, ils représentent un surcoût de charges pour les copropriétaires. La question se pose souvent d'estimer le degré réel d'urgence. Pour répondre à cette question, il convient tout simplement de s'en poser une autre : a-t-on le temps de convoquer une assemblée générale ? Ce qui revient à se demander si le fait d'attendre la tenue de cette assemblée va aggraver la situation (et augmenter les frais, même si le délai de 21 jours peut être réduit pour urgence) ?

La révision des charges

Par révision des charges de copropriété, on entend en fait révision de la répartition des charges de copropriété et non révision du montant des charges de copropriété. La répartition des charges est établie dans le règlement de copropriété. Elle n'est pas figée mais est quand même assez rigide car elle ne peut en principe être modifiée que par un vote à l'unanimité des voix des copropriétaires lors d'une assemblée générale. Il existe cependant des exceptions : la cession ou l'acquisition de parties communes et/ou privatives parla copropriété, le changement d'usage d'un lot. Dans ce cas, l'assemblée générale aura également voté une décision, selon la majorité requise en la circonstance. La modification de la répartition des charges devra alors être votée à la même majorité : simple, absolue ou double majorité. Il est également possible, dans certains cas, de demander la révision judiciaire des charges de copropriété. Selon la loi (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), les charges doivent être réparties équitablement entre les copropriétaires. Si tel n'était pas le cas, tout copropriétaire qui estimerait que sa part est supérieure de plus de 25 % à ce qu'elle devrait être ou qui estime que la part d'un des copropriétaires est inférieure de plus de 25 % à ce qu'elle devrait être peut demander au juge du tribunal judiciaire de se prononcer. Si le juge donne raison au plaignant, il établit alors une nouvelle répartition des charges qui s'imposera au syndicat (c'est-à-dire à l'ensemble des copropriétaires).


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