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Les vices cachés en immobilier



Selon l'article 1641 du Code civil : "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".


Cette garantie est offerte à tout acheteur d’un bien, qu'il soit neuf ou d'occasion et qu'il s'agisse d'un bien mobilier ou immobilier. Mais elle est relativement encadrée. il faut prouver que les trois points suivants sont réunis pour pouvoir s'en prévaloir :

  • le vice doit être caché et donc… pas apparent,

  • le vice doit être antérieur à la vente, - le vice doit "rendre le bien impropre à l'usage" auquel on le destine ou "diminuer très fortement son usage"

L'acquéreur a le choix entre :

  • demander la résolutions de la vente (action rédhibitoire),

  • demander une réduction du prix (action estimatoire)

L'acquéreur peut également demander des dommages et intérêts (action indemnitaire). Cette demande peut être faite seule ou accessoirement aux deux autres actions.

L'acquéreur peut prouver par tous moyens le vice mais le plus souvent il le fera à l’aide de devis de réparation, ou d’une expertise. Il a deux ans pour agir. Et ce après la découverte du vice, et non pas à compter du jour de la vente, comme le précise l'article 1648 du Code civil. Un délai qui peut être prolongé en fonction des différentes expertises qui peuvent être demandées. Le délai court à partir, non de la date de la vente, mais du jour de la découverte du vice par l'acheteur (cass. civ. 3e ch. du 14.6.89, n° 87-19312). En matière immobilière, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble est compétent. Le recours a un avocat est obligatoire.


Une fois que l'existence du vice est démontrée, vous devez dans tous les cas faire une demande auprès du vendeur par lettre recommandée avec avis de réception afin d'activer la garantie. Ensuite, avant d'entamer une procédure judiciaire, vous avez la possibilité de tenter de trouver une solution à l'amiable en faisant appel à un médiateur ou un conciliateur en justice. Globalement, vous disposez de plusieurs options dans vos demandes. Si vous êtes acheteur :

  • Vous pouvez conserver le bien, et demander une réduction du prix correspondant au dommage. En justice, cette action est appelée "estimatoire".

  • Rendre le bien et demander son remboursement. L’action, dite "rédhibitoire", vous permettra de vous faire rétrocéder le prix payé, mais aussi les frais occasionnés par la vente.

  • Vous pouvez également réclamer en justice des dommages et intérêts. Si vous êtes vendeur :

  • Vous pouvez vous mettre d’accord avec l’acheteur sur une remise en l’état du bien. En procédant vous-même aux réparations nécessaires, ou en restituant la somme correspondant au préjudice. Ce qui purge le vice et ne permet plus à l’acheteur de bénéficier de la garantie, ont décidé les juges dans un arrêt du 1er février 2011 ;

  • Prouver que l’acheteur était au courant ;

  • Invoquer la "force majeure", c’est-à-dire un événement "imprévisible", "irrésistible" et "extérieur" selon l’acception de la jurisprudence. Ce sont en pratique des cas très rares, hormis des événements climatiques graves, et particulièrement délicats à prouver.

Les juges considèrent que le vice doit être indécelable pour l’acheteur en l’absence d’un recours à une expertise. Il ne doit pas non plus être connu de l’acheteur avant la vente. Si c’est le cas, les juges vont estimer que l’acquéreur a acheté en connaissance de cause. Par exemple, un acheteur qui avait connaissance de la présence de termites dans son bien s’est vu refuser le bénéfice de la garantie d'un vice caché (C Cass 8 janvier 1991). Mais à l’inverse, le simple "fait qu’une fuite d’eau soit mentionnée dans le diagnostic immobilier ne suffit pas à caractériser la connaissance par l’acheteuse du vice dans son ampleur et ses conséquences", a jugé un arrêt du 14 mars 2012.


Si vous êtes vendeur, vous n’êtes pas en effet lié aux défauts qui apparaissent après la signature. Les juges prennent toutefois en compte le fait que le vice puisse exister "à l’état de germe" avant la vente mais ne produise ses effets qu’après : par exemple, lorsque la présence de termites "ayant provoqué des dégâts tels que leur antériorité à la vente de l’immeuble est établie" (arrêt du 31 mars 1954). Il faut donc que le vice soit rédhibitoire pour l’acheteur, c'est-à-dire qu'il avait en avait eu connaissance, l'acheteur n'aurait certainement pas acheté le bien, ce que les juges mesurent au cas par cas. À condition de vérifier en quoi le défaut litigieux rend ce bien impropre à sa destination (cass. civ. 3e ch. du 4.7.01, n°99-19586), les juges peuvent condamner le vendeur pour vice caché.


Des époux avaient vendu à un autre couple une maison comprenant un rez-de-chaussée surélevé et un demi-sous-sol aménagé. Après la vente, un violent orage avait mis en évidence le caractère inondable du sous-sol. Estimant que, compte tenu de ce risque d'inondation, le sous-sol, censé être à usage d'habitation, était impropre à cette destination, les juges ont annulé la vente (cass. civ. 3e ch. du 22.1.97 n° 95-11045).

Un niveau d'humidité anormal dans une maison peut également constituer un vice caché (cass. civ. 3e ch. du 21.3.01, n° 99-13017). Le vice caché peut aussi résulter d'une erreur de conception (cass. civ. 3e ch. du 10.5.95, n° 93-16269, fissures dues à des fondations et un gros œuvre inadaptés à la nature du terrain), ou d'une implantation défectueuse du bâtiment (CA de Pau du 31.5.00, n°98-04158, appartement dont l'entrée se trouvait en contrebas de la voie publique, ce qui favorisait l'écoulement et la pénétration des pluies d'orage).

En outre, il a été jugé qu'un élément externe peut être reconnu comme vice caché, par exemple dans le cas d'un appartement en copropriété où la chaudière du chauffage collectif provoquait des bruits assourdissants (cass. civ. 3e ch. du 6.10.04, n° 03-12497).

L'inconstructibilité d'un terrain pour des raisons administratives (impossibilité d'obtenir un permis de construire) peut aussi être un vice caché (cass. civ. 3e ch. du 15.3.00, n° 97-19959).


Le vendeur n'est pas tenu légalement de garantir les défauts qui sont apparents lors de la vente (art. 1642 du code civil). Selon les juges, le vice apparent n'est pas seulement celui qui est flagrant, mais celui qu'un homme moyennement vigilant aurait découvert en procédant à des vérifications élémentaires. Ainsi, l'acheteur d'une maison dont la toiture était mal entretenue et couverte de mousse, et dont la maçonnerie présentait des fissures apparentes et des infiltrations d'eau ne peut invoquer la garantie des vices cachés (CA de Poitiers ch. civ. 1re sect. du 18.12.91, n° 90-01675). Il a aussi été jugé, à propos d'une maison où des fissures étaient apparues, obligeant l'acheteuse à renforcer les fondations, qu'il s'agissait de vices apparents. Avant la vente, cette personne avait en effet examiné le bien à plusieurs reprises avec des professionnels, et l'avait acquis à un prix très inférieur à celui du marché (cass. civ. 3e du 21.11.01, n°98-21325). En revanche, la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 4.2.04, n° 02-18029) a refusé que la présence d'insectes xylophages dans une charpente puisse être qualifiée de vice apparent, dans une affaire où les défauts de la charpente n'étaient visibles qu'en effectuant une visite des combles, visite qualifiée par un expert d'acrobatique, tout en n'excédant pas les capacités physiques des acquéreurs.


Dans certains cas, la dissimulation d'un trouble du voisinage peut être considérée comme un vice caché. Le trouble anormal de voisinage est celui qui « dépasse certaines limites et excède les inconvénients normaux de voisinage » et qui se caractérise par « sa répétition, sa durée, sa régularité, sa persistance ». Un vendeur ne divulguant pas un tel trouble à l’acquéreur avant la conclusion de la vente peut se voir reprocher un dol. S’agissant d’un vice du consentement, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente immobilière voire obtenir une réduction du prix de vente dans un délai de cinq ans à compter la conclusion de la vente. Ainsi, Mme H a signé un compromis de vente pour l’acquisition d’un appartement. Après avoir appris qu’une procédure judiciaire était en cours suite à de nombreuses nuisances causées par un voisin de palier (dégradation de l’immeuble, usage de stupéfiants...), l’acheteuse a refusé designer la vente définitive chez le notaire. Assignée par le vendeur en paiement de la clause pénale prévue dans le contrat, Mme H pointe un défaut d’information loyale et complète à son égard sur l’attitude du voisin. Elle avait pourtant bien spécifié lors de ses visites que le critère de tranquillité était primordial pour elle, compte tenu de l’agression dont elle avait été victime dans son enfance. De son côté, le vendeur soutient que l’acquéreur était au courant du comportement « problématique» du voisin puisque le procès verbal de l’assemblée générale de la copropriété qu’il lui a remis en parlait. Malgré cet argument, la Cour d’appel a rejeté la demande en paiement du montant de la clause pénale, car, lors des visites, le vendeur avait assuré à l’acheteur qu’il n’avait aucun problème de voisinage et avait donc fait preuve de réticence dolosive. Saisie à son tour de l’affaire, la Cour de cassation dans son arrêt du 18 avril 2019, a également considéré que le consentement de l’acheteuse avait été vicié, car le vendeur avait dissimulé le comportement de son voisin de palier. Et ce, alors qu’il savait que la tranquillité du logement était déterminante pour l’acquéreur. La Cour de cassation considère qu’en pareil cas la vente peut être annulée et que le montant de la clause pénale n’est pas due.


Cette décision n'est en rien exceptionnelle. En 2016, la cour d'appel d’Angers a ainsi indemnisé un couple d’acheteurs, qui, à la recherche d’une maison calme à la campagne, s’étaient retrouvé à côté d’un voisin agressif et violent. Les troubles de voisinage qu’ils ont subis (musique insupportable, moteurs d’engins sciemment mis en marche pour perturber leur tranquillité, violence avec insultes et menaces, divagation de chiens) ne sont pas contestés, l’occupant de cette maison mitoyenne ayant été condamné pénalement et ayant agressé tous ses voisins. La cour a jugé que le vendeur de la maison avait commis une « réticence dolosive », en dissimulant ces troubles aux acheteurs. Ils n‘auraient pas acheté, s‘ils avaient su à quoi s’attendre. Ils ont d’ailleurs revendu la maison quatre ans plus tard, avec une moins-value de 20 000 euros. La cour a constaté qu’ils avaient été contraints d’effectuer deux opérations immobilières sur une courte période. Elle a condamné le vendeur à leur rembourser la moins-value, ainsi que les frais de notaires, soit 26 404 euros. Elle l’a condamné aussi à indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 euros En matière de vente immobilière, est quasi-systématiquement insérée au contrat une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, ce qui protège le vendeur de toute action en responsabilité de l’acheteur dans l’hypothèse où un vice serait révélé après la vente.


L'acheteur ne peut donc en théorie plus se retourner contre le vendeur s'il découvre par la suite un vice caché. Mais cette clause peut tomber devant un juge si l'acheteur parvient à prouver que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la signature du contrat. Il s'agit alors de démontrer la mauvaise foi du vendeur. Par ailleurs, ce type de clause ne peut p as s'appliquer si le vendeur est un professionnel. Dans ce cas, les juges considèrent que sa profession lui permet de connaître les éventuels vices cachés susceptibles d’apparaître. Le problème est que cette clause est devenue systématique en matière immobilière. La protection de l'acquéreur s'en trouve donc considérablement réduite, sauf pour lui à démontrer que le vendeur ne pouvait ignorer le vice caché. Il est recommandé au vendeur de mentionner dans l’acte de vente, les défauts qui affectent l’ouvrage, pour qu’ils soient portés à la connaissance de l’acquéreur et intrinsèquement, éviter d’être poursuivi en justice, sur le fondement des vices cachés.


La jurisprudence admet cette clause depuis longtemps (cass. civ. 3e du 12.11.75, n° 74-13775). Reste alors aux juges à apprécier, pour décider si la clause est ou non opposable à l'acheteur, dans quelle mesure le vendeur avait connaissance des vices invoqués par l'acheteur. La mauvaise foi a ainsi été retenue contre des vendeurs qui, juste avant de céder leur maison, avaient réalisé d'importants travaux pour dissimuler de grandes fissures affectant les murs porteurs (cass. civ. 3e du 9.5.01, n° 99-18733) ; contre d'autres dont l'appartement avait été inondé à six reprises, et qui avaient procédé à une rénovation complète juste avant la vente (CA de Pau du 31.5.00) ; ou encore contre une personne qui savait que sa maison était excessivement humide en hiver et n'en avait pas informé les futurs acheteurs venus la visiter en été (cass. civ. 3e 21.3.01 précité).



Dans un arrêt du 1er octobre 2020, la cour de cassation s’est prononcée sur la question de la prescription de l’action en garantie des vices cachés.

Lorsque l’acquéreur d’un bien veut agir en garantie des vices cachés contre son vendeur, il doit vérifier que son action n’est pas prescrite.


Le délai de prescription extinctive est celui de l’article 1648 du code civil selon lequel :

« L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »


Mais la loi du 17 juin 2008, qui a réformé la prescription en matière civile, a modifié l’article 2232 du code civil (loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile).

Selon le nouvel article 2232 du code civil :

« Le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit (…) »

Le 1er octobre 2020, la Cour de cassation a jugé que le délai de 20 ans prévu par l’article 2232 du code civil est applicable à une situation née après l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.


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