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Les vices du consentement dans la vente immobilière

Dernière mise à jour : 1 oct. 2022


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Le contrat de vente immobilière ne peut être conclu que lorsque les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix. En outre, les parties doivent donner un consentement libre et éclairé, ce qui signifie que les parties doivent consentir au contrat en toute connaissance de cause. Cependant, il peut arriver que ça ne soit pas le cas. Dans cette hypothèse, on parle alors de vices de consentement.


L'article 1130 du Code civil énonce qu' " L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes."


En matière de vente immobilière, les vices de consentement les plus fréquents sont l’erreur et le dol.



L’erreur


L’erreur recouvre l'hypothèse où l’acquéreur s’engage alors qu’il se représente inexactement tel ou tel élément du contrat ou caractéristique du bien immobilier.

Ainsi, une erreur peut avoir lieu sur la contenance du bien immobilier vendu ou sur la désignation imprécise de ce dernier (par exemple par la désignation de combles aménageables qui se révèlent non aménageables).


L’article 1132 du Code civil précise que l’erreur n’est une cause de nullité du contrat que lorsqu’elle porte sur la substance même de l’objet du contrat, c’est à dire les qualités essentielles de la chose sans lesquelles l’acquéreur ne se serait pas engagé ou en aurait donné un moindre prix.


Ces qualités essentielles doivent donc être comprises dans le champs contractuel ce qui s’apprécie au cas par cas.

Pour que l'erreur entraîne la nullité elle doit tout d'abord présenter un certain nombre de caractères. Tout d'abord l'erreur doit être excusable et ne pas être la conséquence de la faute de celui qui a commis l'erreur. Pour les tribunaux, l'erreur est donc inexcusable des lors qu'elle est fautive, et assez souvent, la demande d'annulation du contrat est rejetée sur la seule constatation d'une négligence de la part de l'acheteur qui aurait manqué à son devoir de s'informer. Il convient alors de veiller à obtenir le minimum d'information nécessaire à connaître l'objet exacte du contrat de vente avant de s'engager.


Ainsi Monsieur et Madame Z ont acquis une maison en mauvais état, sur laquelle ils ont réalisé des travaux, sans demander d'autorisation à la Mairie. Celle-ci a rendu un arrêté interruptif des travaux, et le Tribunal correctionnel a condamné les époux Z à démolir les ouvrages réalisés. Les époux Z ont donc souhaité annuler la vente au motif que ni le vendeur, ni le Notaire, ne leur avaient indiqué que leur projet n'était pas réalisable.

Dans un arrêt en date du 5 décembre 2012 (n°11-18773), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation affirme que les acquéreurs ne sont pas fondés à solliciter l'annulation de la vente pour dol et erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, dans la mesure où ils ont déclaré lors de la vente ne destiner le bien ni à la démolition, ni à la reconstruction.

Le fait que le bien soit en mauvais état et nécessite des travaux de réhabilitation impose à l'acquéreur de préciser expressément son intention de procéder à des travaux de réhabilitation lors de la vente. La Cour de cassation a également indiqué que les acquéreurs ne pouvaient pas engager la responsabilité du Notaire, qui n'avait pas l'obligation de lever un certificat d'urbanisme.

Il appartenait aux acquéreurs de se renseigner plus avant par eux-mêmes pour savoir si leur projet de réhabilitation était réalisable au regard des règles d'urbanisme.

Lors de l'achat d'un bien en mauvais état, il importe donc : - de préciser au vendeur et au Notaire les travaux envisagés, - de se renseigner auprès de la Mairie pour savoir si ces travaux sont soumis à autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire), - de vérifier qu'ils sont susceptibles d'être autorisés au regard du POS ou du PLU.


Ensuite, l'erreur doit être déterminante du consentement pour être cause de nullité : il doit être clairement établi que sans cette erreur la partie n'aurait pas contractée. Pour savoir si cette erreur a été ou non déterminante, les juges tiennent compte de la personnalité du plaignant, de ses compétences dans le domaine concerné par la vente. Le caractère déterminant s'apprécie au jour de l'échange des consentements.


La preuve de l'erreur appartient à celui qui prétend que son consentement a été vicié et peut être rapportée par tout moyen. Le 12 juin 2014, la Cour de cassation a annulé une vente immobilière car les acheteurs se sont vu retirer leur permis de construire par le maire. Les juges en ont déduit que les acquéreurs avaient rétroactivement été victimes d'une erreur sur la substance de la chose vendue (Cass. Civ. III, 12 juin 2014, N° de pourvoi: 13-18446).

Le dol

Le dol recouvre la cas où le vendeur du bien immobilier se livre à des manœuvres ou mensonges, par omission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de provoquer chez l’acquéreur une erreur qui le détermine à contracter.

Sans ces manœuvres, l’acquéreur n’aurait se serait pas engagé ou en aurait ici encore donné un moindre prix.


La Cour de cassation a considéré que constitue une manœuvre dolosive l'annexion d'un bail à la promesse de vente alors qu'aucune location n'est en cours au jour de la signature de l'acte authentique, lorsque l'occupation par un locataire au jour de la vente est une condition substantielle du consentement de l'acheteur (Cass. 3e civ. 11 Fev. 2014 n° 12-29.986). Le dol peut se caractériser par un mensonge, le vendeur va travestir la vérité. Il est admis qu'un simple mensonge, même sans machinations, c'est-à-dire non appuyé d'actes extérieurs, peut constituer un dol (Cass. 3e civ. 6 nov. 1970). En matière immobilière, la Cour de cassation considère que les manœuvres frauduleuses sont notamment caractérisées par l'insertion d'énonciations mensongères dans un acte authentique. Le mensonge peut porter sur la situation matérielle, mais aussi juridique du bien.

Ainsi, est dolosif le fait de dissimuler les travaux de réfection réalisés après des désordres importants (fissure, instabilité, affaissement du sol…) dus à la sécheresse (Cass. 3e civ. 29-3-2018 n° 17-13.964 F-D), l'existence d'une action en cours tendant à l'annulation du permis de construire (Cass. 1e civ. 12-12-1995 n° 97-12.791) ou mettant en cause les qualités substantielles du terrain vendu (Cass. 3e civ. 30-6-1992 n° 90-19.093, au sujet de la présence d'une nappe d'eau en sous-sol). Est également dolosive la dissimulation de l'existence d'une fosse à purin non vidée, nuisible à la santé, désagréable en termes de nuisances olfactives et dévalorisant le bien (Cass. 3e civ. 7-7-2015 n° 14-20.336 : BPIM 5/15 inf. 337). Le vendeur ne saurait s'exonérer au motif qu'il considérait l'information litigieuse comme erronée. Ainsi, même s'il a la conviction que l'immeuble acquis deux ans auparavant à usage d'habitation peut encore être vendu à cette fin, le vendeur commet un dol s'il n'informe pas l'acquéreur de ce que la commune refusait la destination d'habitation à ce bien (Cass. 3e civ. 25-3-2009 n° 07-20.234 : RJDA 4/10 n° 347).


S'agissant des caractéristiques physiques du bien vendu, commet un dol le vendeur qui omet de prévenir l'acquéreur que le bien vendu est un préfabriqué et non une construction traditionnelle (Cass. 3e civ. 19-12-2007 n° 06-19.343 : RJDA 5/08 n° 505), que le terrain à bâtir est en fait une mare remblayée (Cass. 3e civ. 14-12-1994 n° 93-10.926), qu'il existe une cave et des étais soutenant la dalle du séjour (Cass. 3e civ. 30-11-2017 n° 15-15.885 F-D: BPIM 1/18 inf. 40), que le bien a déjà subi plusieurs inondations (CA Paris 15-12-2004 n° 03-14514, 2e ch. A : RJDA 6/05 n° 668), Lorsque le vendeur garde le silence sur le comportement problématique de son voisin de palier, alors qu’il sait que la tranquillité est un critère déterminant pour l’acquéreur, la vente de l’appartement peut être annulée pour réticence dolosive (Cass. civ. 3 du 18/04/2019, n° 17-24.330).



La violence


La violence est la pression exercée sur le contractant pour le contraindre à conclure le contrat, le consentement est par conséquent vicié car dépourvu de toute liberté. La violence peut être physique : coups, mauvais traitement. Elle engage la nullité absolue du contrat et est sanctionnée pénalement. La violence peut aussi être morale : pression psychologique par exemple, contraignant la partie à contracter. Ici, pour que le consentement soit vicié, il faut que le consentement ait été donné dans la crainte de l'autre partie. La nullité du contrat est relative. Il existe par ailleurs la violence économique, admise depuis peu par les juges.

Une maison est vendue, puis revendue après travaux quelques mois plus tard. La vendeuse initiale, assistée de sa curatrice, assigne les acheteurs et les sous-acheteurs en annulation des ventes successives sur le fondement de la violence, vice du consentement. Elle invoque son état psychologique et le comportement manipulateur de son concubin, tiers aux contrats.

La cour d’appel de Rennes annule les ventes. Les certificats médicaux établissent que la vendeuse présentait, peu avant la vente, des troubles mentaux et, qu'après la vente, elle a été admise à percevoir l’allocation adulte handicapé en raison d’un taux d’incapacité compris entre 50 et 75 %. Les attestations prouvent que le concubin, qui entretenait une relation avec la vendeuse depuis plus de deux ans, l’isolait de son entourage familial et l’incitait à le laisser gérer son patrimoine. Présent lors de la signature de la vente, il a procédé au retrait sur le compte bancaire de la vendeuse de 10 000 €, soit le tiers du prix, le lendemain du versement de celui-ci, au moyen d’une procuration obtenue deux mois plus tôt.

La Cour de cassation confirme la décision en rappelant que les juges peuvent se fonder sur des éléments postérieurs à la vente pour apprécier l’existence de violence (Cass. 3e civ. 4-5-2016 n° 15-12.454)


L’article 1131 du Code Civil ajoute que « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

En application de l’article 2224 du Code Civil le délai pour agir en reconnaissance d’un consentement vicié est de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.

En principe, la preuve de l’erreur et du dol est à la charge de la personne qui prétend que son consentement a été vicié.

Si le juge procède à la reconnaissance du vice affectant le consentement de l’acquéreur, il pourra prononcera en conséquent :

  • la nullité du contrat,

  • le versement de dommages et intérêts supplémentaires si la victime établit qu’elle a subi un préjudice non couvert par les restitutions.

Pour approfondir : Les vices du consentement



 

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