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Lorsque la vente d'un immeuble intervient, elle ne porte, sauf convention contraire, que sur l'immeuble compris les immeubles par destination (article 535 du Code Civil). Aussi l'aliénation d'un immeuble ne saurait comprendre, à défaut de stipulation contraire, les meubles la garnissant qui demeurent donc la propriété du vendeur, sans qu'il y ait lieu de faire de réserve particulière à ce sujet.
Les parties peuvent donc convenir soit de la vente d'une maison (ou appartement) "meublée" ou "avec le mobilier la garnissant" ou encore "avec tout ce qui s'y trouve", auxquels cas la vente porte aussi sur les meubles meublants ou certains d'entre eux. En pareil cas, il y a lieu de rechercher, d'après les circonstances de l'affaire, quels sont les objets mobiliers intégrés à la vente (Cour d'appel de Paris, 22 décembre 1911). Lorsque l'acquéreur revendique des papiers et documents historiques se trouvant dans l'immeuble vendu, il y a lieu d'apprécier si étant donné leur nature et l'intention probable des parties celles-ci ont ou non entendu les exclure de la vente (Cour d'appel de Paris, même décision).
Quel mobilier est concerné par cette possibilité ? L'article 517 du Code civil définit l’immeuble par destination comme un bien meuble qui se trouve rattaché durablement et de façon fixe à un immeuble. Sa séparation vis-à-vis de l’immeuble nécessiterait un descellement ou un démontage ce qui provoquerait une dénaturation des lieux. Le bien en principe meuble sera considéré comme immeuble. Cela permet ainsi de modifier son statut juridique.
L’article 524 du Code civil cite quelques cas d’immeubles par destination. Il s’agit par exemple des pigeons des colombiers ou des ruches à miel. Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.
La jurisprudence considère comme immeubles et donc incorporés au logement ou à la maison: – les miroirs, s’ils sont scellés et s’ils ne peuvent être détachés; – les cheminées, et de la même façon les sanitaires bien sûr ; les plaques de cheminée faisant corps avec la cheminée et scellées au mur; – les stores extérieurs, toujours à condition ne pouvoir être enlevés sans abîmer le mur; – l’installation de chauffage central; – une bibliothèque faite sur mesure.
Les immeubles par destination ne peuvent être intégrés à la liste du mobilier annexé au compromis de vente.
Sont considérés comme des meubles dits meublants : – les éléments de cuisine et les appareils électroménagers le plus souvent car on considère que l’on peut les enlever, même si cela nécessite quelques menus travaux de replâtrage et/ou de peinture; – les radiateurs électriques, simplement vissés, dont l’enlèvement n’entraîne pas de détériorations; – les tringles, les rideaux, le mobilier de jardin.
Il a été ainsi jugé que les éléments préfabriqués de cuisine même fixés par des crampons dans un mur mais qui peuvent s’enlever sans altérer la substance de l’immeuble ne sont pas compris dans la vente et il en est de même des boiseries qui n’adhèrent pas au mur, des radiateurs électriques qui sont simplement vissés et reliés à l’installation électrique par des dominos, d’une alarme sans fil d’une maison d’habitation qui peut être enlevée sans dégâts et même des volets intérieurs et d’une grille en fer forgé lorsqu’il s’agit d’éléments de décoration intérieure qui n’étaient pas scellés et pouvaient être détachés sans détérioration. Ces mêmes éléments, s’ils sont laissés par le vendeur d’accord avec l’acquéreur, sont susceptibles de faire l’objet de prix séparés et en conséquence d’une exonération fiscale.
Ainsi pour éviter toute déconvenue l'acheteur doit faire préciser dès le stade du compromis, ce qu'il achète.
Selon l'article 735 du Code général des impôts ,les droits ne sont pas dus sur le prix du mobilier si ce mobilier est décrit et estimé, article par article, dans le contrat de vente. Il y a dès lors deux prix, l'un pour le bien immobilier, l'autre pour le mobilier. L'acte de vente doit aussi rapporter obligatoirement ces deux prix. La règle s'appliquera aussi dans le cas de vente de maison "meublée", de vente de maison "avec le mobilier" ou de vente de la maison "avec tout ce qui s'y trouve" Lorsqu'une vente porte à la fois sur des meubles et sur des immeubles, les parties ont intérêt à augmenter la fraction du prix des meubles qui sont, en général, taxés à un tarif moins élevé, ou qui ne donnent pas ouverture au droit proportionnel d'enregistrement et à diminuer d'autant la valeur des immeubles.
En vue de déjouer cette fraude, l'article 735 du CGI prévoit que dans cette situation, le droit est perçu sur la totalité du prix au taux fixé pour les immeubles, à moins qu'il ne soit stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers et qu'ils ne soient désignés et estimés, article par article, dans le contrat, ainsi pour votre cuisine vous devez détailler l'ensemble des éléments : éléments haut, bais.. pour un salon vous devez indiquer deux fauteuils, in canapé …. Pour que la cession des meubles échappe donc au tarif des immeubles, il faut qu'un prix particulier afférent aux meubles soit stipulé dans l'acte même qui constate la vente. Le prix particulier doit être stipulé dans l'acte de vente, lui-même. La jurisprudence refuse de tenir compte de l'évaluation effectuée dans un acte antérieur, postérieur ou même passé le même jour.
Mais la condition d'un prix particulier est remplie, lorsque le prix afférent aux meubles est inséré soit dans un document annexé à l'acte de vente, soit dans un renvoi en marge. Il en serait de même de l'évaluation contenue dans un acte ou état détaillé antérieur à la vente et auquel les parties se réfèrent expressément. Si certains des meubles n'ont pas fait l'objet d'une estimation spéciale, le tarif immobilier est appliqué à la totalité du prix.
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