La loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations d’habitation à titre de résidence principale (que ce soit en meublé ou en vide) est très explicite sur la faculté du locataire à modifier son logement. Selon son article 6, le bailleur est obligé : " De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée".
Constituent des transformations, le percement de gros murs, la suppression de cloisons ou d'escaliers, l'élargissement d'une porte, ou n'importe quel changement dans la distribution du logement. Sont en revanche de simples aménagements, les travaux de faible importance ayant pour but d'améliorer le confort, la commodité ou l'esthétique du logement et qui n'ont rien d'irréversible, comme l'installation d'une cloison amovible, d'une cuisine aménagée, d'une penderie et, a fortiori, tous les travaux de décoration. Tout changement apporté à la structure et à la configuration des lieux loués constitue une transformation. Par exemple, le percement d’un mur séparatif (Cass, civ., 23 octobre 1961, D. 1961.756), la modification du gros œuvre de la structure de l’immeuble (Cass, soc., 9 juin 1966, Bull. civ. IV, n°573), le rabotage de portes de chambres, la substitution d’un mode de chauffage à un autre (Cass, 1ère civ., 15 mai 1962) ou encore le sectionnement du garde-corps d’une terrasse pour créer un passage en bois (CA Colmar, 3e ch. A, 4 décembre 2017, n°16/04010) sont des transformations. Quant à l’aménagement, il s’agit de tout embellissement ou élément de décoration permettant une utilisation rationnelle des lieux loués, sans modification de la distribution des pièces, cloisons ou portes de séparation, et à condition que ces aménagements n’aient rien d’irréversible (Cass, 1ère civ., 18 février 1963, Bull. civ. I, n°106). Par exemple, le remplacement d’un revêtement mural (Cass, 3eciv., 22 mars 2005, n°04-10467), la modification des plinthes, la pose d’un parquet posé sur le revêtement initial (CA Colmar, suscité).
Changer la peinture ou la moquette, coller du papier peint constituent des travaux d'aménagement qui peuvent être entrepris sans l'autorisation du propriétaire - et sans que celui-ci puisse en tenir rigueur à son locataire à la fin du bail. Il a ainsi été jugé qu'il ne peut être exigé du locataire ayant choisi des couleurs autres que passe-partout - dès lors qu'elles ne sont pas excentriques et n'empêchent pas une habitabilité normale du logement en raison de leur originalité -, qu'il repeigne le logement en blanc, comme il était à l'origine (CA de Nancy, 1er février 1995).
Dans un autre arrêt, au motif du caractère non adapté des peintures choisies (désignées comme vert pomme pour les murs et bordeaux pour les meubles intégrés), la SCI bailleresse invoque une transformation non autorisée au sens de la loi du 6 juillet 1989 et une nécessaire remise en état à la charge des locataires. Mais, sauf clause spécifique du contrat de bail, le locataire qui est libre de tous aménagements qui ne transforment pas la chose louée et n’affectent pas la configuration des lieux, est libre de repeindre les pièces à vivre à son goût sans être tenu par la couleur d’origine, dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux, de sorte que la peinture des murs d’une cuisine en vert émeraude ou prairie et des meubles de la cuisine intégrée en aubergine – comme cela résulte des photographies au débat- ne caractérise pas en l’espèce des transformations prohibées ou soumises à autorisation préalable par le bail mais de simples aménagements au demeurant plutôt conformes aux couleurs à la mode du temps. (CA Nîmes, 2e ch. sect. a, 3 mai 2018, n° 17/02541).
Un couple de jeunes locataires avait repeint en rouge vif la salle de bains et les toilettes de l'appartement qu'il louait, sans en avoir préalablement demandé l'autorisation à leur propriétaire. À l'issue du bail, ce dernier avait refusé de leur restituer le dépôt de garantie, au motif qu'il devait remettre en état la salle de bains et les toilettes. La somme en jeu se montait à 575,99 euros. Les locataires soutenaient quant à eux que les travaux qu'ils avaient réalisés ne constituaient pas une transformation de la chose louée, mais un simple aménagement. Selon eux, le rouge vif n'était pas une «couleur excentrique» en matière de décoration. la cour d'appel de Paris n'a pas jugé excentrique le rouge vif, appliqué sur les murs d'une salle de bains et de W-C (Cour d'appel de Paris du 20/09/2005, n° RG 2003/20180)
De la même manière que la peinture des murs, le remplacement du sol est considéré comme un aménagement librement réalisable par le locataire qui peut donc changer le parquet ou remplacer la moquette. Attention l’aménagement consiste bien à remplacer le sol par un sol équivalent. Si le locataire souhaite poser de la moquette sur un parquet existant, il s’agit là d’une transformation qui pourra nécessiter une remise en état (souvent coûteuse si le parquet sous la moquette a été dégradé par de la colle ou des agrafes).
L’installation d’équipements en façades ou en toiture, tels qu’une parabole ou un bloc de climatiseur, est considéré comme des travaux de transformation nécessitant l’autorisation du bailleur, comme le confirme une jurisprudence récente : "Les locataires qui disposent du seul droit de jouissance des lieux loués ne disposent pas du droit de percer des murs maîtres. Ils ne peuvent donc sans autorisation du bailleur, faire installer en façade de l’immeuble un bloc de climatiseur et une parabole". (CA Aix en Provence 10 janvier 2019). Cette autorisation initiale est notamment nécessaire pour permettre de vérifier que les règles d’urbanisme ou de copropriété n’empêchent pas l’installation de tels équipements, ou de rappeler au locataire les contraintes sur les caractéristiques des installations; on peut ainsi citer les copropriétés où la couleur des stores ou des volets est uniformisée sur tout l’immeuble.
Une clause d’un bail d’habitation nu peut prévoir que le locataire devra repeindre les murs avant de quitter le logement qu’il occupe. Les juges ont ainsi accepté la demande en paiement requise par un propriétaire pour que son locataire finance la réfection complète des peintures. Ce dernier s’était, en effet, engagé, lors de la signature du bail, à repeindre entièrement les lieux à ses frais et à remplacer tous les équipements qui pouvaient être détériorés, avant de déménager (CA de Nîmes du 17.9.09, n°08/04037). Ce type de clause ne fait pas partie de celles que la loi prohibe en matière de baux d’habitation. En revanche, une clause prévoyant que le locataire serait automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement est considérée comme abusive (art.4-q de la loi du 6.7.89). En l’absence de clause, la remise à neuf ne s’impose pas. En principe, les travaux rendus nécessaires par l’usure normale des lieux incombent au propriétaire en contrepartie de la perception des loyers. Il ne peut donc pas faire payer au locataire le changement complet d’une fenêtre avec un double vitrage (CA de Metz du 21.9.06, n°05/01315). En outre, si l’état des lieux de sortie n’indique pas de dégradations importantes et s’il décrit uniquement un logement en état d’usage mais présentant des salissures, des juges ont estimé que la réfection des peintures dans toutes les pièces (environ 9 000€) ne pouvait pas être à la charge du locataire. En revanche, les frais de nettoyage des murs, s’élevant en l’espèce à 280 €, pouvaient lui être imputés (CA de Pau du 16.10.08, n°07/03099). Enfin, les tribunaux rappellent que si les locataires doivent, en principe, retirer les chevilles et boucher les trous à leur départ, ils ne peuvent être tenus d’opérer une remise en état complète des murs (CA d’Orléans du 10.3.10, n°09/02560).
En cas de transformation sans autorisation, le locataire ne peut être tenu à la remise immédiate des lieux loués que si ces transformations portent atteinte à la sécurité du logement et de ses équipements (malfaçons pouvant porter atteinte à la solidité de l’immeuble ou risque de créer des dégâts des eaux…). En revanche, si aucun risque n’est décelable, la remise en état ne peut avoir lieu, si le bailleur le souhaite, qu’à la fin du bail. Mais le bailleur pourrait décider de procéder à la résiliation judiciaire du bail (Civ. 3e, 31 octobre 2006, no 05-10553) pour des transformations qui ont été faites par le locataire sans autorisation, quand bien même ces transformations ne sont pas dangereuses pour la sécurité du logement ou de ses équipements.
De même, un locataire qui avait implanté une piscine hors sol dans son jardin sans en avertir le bailleur a été condamné à démonter l’installation et sa terrasse. Le locataire, qui a bien démonté sa piscine en février 2018, a fait appel de l’expulsion. Au total, cette affaire aura coûté 18.000 € au locataire entre les travaux de la piscine et les frais de justice. La cour d’appel de Caen a rendu sa décision ce mardi 2 octobre 2018. Elle ordonne, elle aussi, le départ du locataire.
La loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement adapte les règles relatives au régime d’autorisation des travaux de transformation du logement, lorsque le locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie, en modifiant l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Depuis le 1er octobre 2016, un régime d’autorisation tacite est créé pour les travaux d’adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap ; il concerne les transformations réalisées par le locataire à ses frais (loi du 28.12.15 : art. 16). Ces travaux doivent faire l'objet d'une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. Au-delà d’un certain délai (quatre mois et depuis le 25 novembre 2018 deux mois), l'absence de réponse du bailleur vaut acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux (loi du 6.7.89 : art. 7, f). Les travaux concernés par le nouveau régime d’autorisation tacite du bailleur sont les suivants (décret du 29.9.16 : art. 1er) : - création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ; - modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ; - création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ; - installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ; - installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ; - installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte. Le locataire adresse au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l’entreprise chargée de les exécuter. La demande du locataire mentionne expressément qu’à défaut de réponse du bailleur dans le délai légal, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux. La demande de travaux doit également comporter la reproduction de l’article 7, f) de la loi du 6 juillet 1989 .
Dans un délai de deux mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux notifiés et autorisés par le bailleur.
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