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Performance énergétique et vente immobilière

Dernière mise à jour : 1 oct. 2022


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Un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé en cas de vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert. Dans le cas d'un logement énergivore, c'est-à-dire classé F ou G par un diagnostic de performance énergétique (DPE), le vendeur devra également faire réaliser un audit énergétique.


Le DPE n’est pas obligatoire lors de la location ou de la vente des biens suivants (article R.134-1 CCH) :


• constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans ;

• bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;

• bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;

• bâtiments servant de lieux de culte ;

• monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ;

• bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;

• bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an. Le DPE est fourni par le vendeur puis annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.


Selon une étude Se Loger, 87% des acheteurs avouent attacher de l’importance à la performance énergétique de leur futur logement. La même étude nous apprend que 8 acquéreurs immobiliers sur 10 se renseigneront sur les scores DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) d’un bien avant de le visiter.

23% des futurs acquéreurs interrogés admettent qu’ils reconsidéreraient l’opportunité de leur projet d’acquisition.


A quoi sert le DPE ?


Le DPE a pour principal objectif d’informer sur la performance énergétique des bâtiments. Il affiche le bilan annuel des consommations de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, d’éclairage et des auxiliaires. Il contient aussi une estimation des émissions de gaz à effet de serre associée aux consommations des cinq usages précédents. Ces informations communiquées par le DPE doivent permettre de comparer objectivement les différents bâtiments entre eux.


Les principaux critères caractérisant la méthode conventionnelle sont les suivants :

• En présence d’un système de chauffage dans le bâtiment autre que les équipements mobiles et les cheminées à foyer ouvert, toute la surface habitable du logement est considérée chauffée en permanence pendant la période de chauffe ;

• Les besoins de chauffage sont calculés mensuellement à partir de degrés heures base 19 pour des météos représentatives du climat des 8 zones climatiques de la France métropolitaine. Les degrés heures sont égaux à la somme, pour toutes les heures de la saison de chauffage pendant laquelle la température extérieure est inférieure à 19°C. Ils prennent en compte une inoccupation de 7 jours en décembre (dernière semaine) pendant la période de chauffe ainsi qu’un réduit des températures à 16°C pendant la journée en semaine ;

• Le besoin d’eau chaude sanitaire (ECS) est forfaitisé selon la surface habitable du bâtiment et la zone climatique. Dans le calcul du besoin d’ECS une semaine d’absence est comptée au mois de décembre ;

• Les besoins de refroidissements sont calculés mensuellement sur les périodes où la température extérieure est supérieure à 28° C.


La durée de validité des DPE est fixée à 10 ans et reste ainsi inchangée. Toutefois, celle des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 a été limitée (article D.134-4-2 CCH) ainsi ceux réalisés :
- entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Portée du DPE

Le DPE doit être établi par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriées (article L.271-6 CCH)

Le diagnostiqueur a actuellement l’obligation de transmettre le DPE à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) sous un format standardisé. Un identifiant est par la suite attribué au document.


Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostiqueur doit également communiquer ces données sous le même format au propriétaire du bâtiment ou partie de bâtiment concerné par le diagnostic de performance énergétique.

Dans le cadre d’une vente, le DPE peut être erroné ou inexistant. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Toutefois, ce diagnostic n’a pas la même portée que les autres documents intégrés au dossier de diagnostic technique tels que le constat de risque d’exposition au plomb ou l’état relatif à la présence de termites. En effet, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation n’indique pas expressément que l’absence de communication du DPE, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.


Les sanctions applicables en cas d’absence de production du DPE lors d’une vente seront déterminées par la jurisprudence.

La Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, dans un arrêt du 23 mars 2022, n° 20/00970, a jugé qu’en matière de DPE (ancienne formule), l’acquéreur peut uniquement prétendre à une perte de chance de ne pas avoir acheté le bien à un meilleur prix.


En cas de manquement à ses obligations, le diagnostiqueur engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du vendeur qui l’a missionné. L’acquéreur peut également se retourner contre le professionnel mais seulement sur le terrain délictuel. Toutefois, il est admis que l’acte de vente puisse contenir une clause par laquelle l’acquéreur se subroge dans les droits du vendeur à l’égard du diagnostiqueur.

Avant la réforme, le DPE n’avait qu’une valeur informative et il avait notamment pu être retenu que le préjudice subi par les acquéreurs du fait d’un DPE erroné ne consistait pas dans le coût de l’isola­tion, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Civ3, 21 novembre 2019 n° 18-23.251).

Ainsi, il est fortement recommandé de communiquer des DPE respectant les dernières normes - et de ne pas utiliser d’anciens DPE même valides - pour limiter toute mise en cause du vendeur par l’acquéreur.

DPE et annonces immobilières

Les annonces relatives à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier, devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite, doivent mentionner les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique et climatique respectivement prévues par le e/ et le f/ de l’article R.134-2 du code de la construction et de l’habitation (article R.134-5-1 CCH).


Les annonces relatives à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier, devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique, doivent mentionner de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence respectivement prévues par le e/ et le f/ de l’article R.134-2 du code de la construction et de l’habitation (article R.134-5-2 CCH).

La mention « classe énergie » prend en compte les éléments suivants : la zone climatique et l’altitude établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment.


La nouvelle mention « classe climat » prend en compte les éléments suivants : la zone climatique et l’altitude établie en fonction de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment.


Pour les biens immobiliers à usage d’habitation, les annonces devront comporter en plus une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques de la « classe énergie » (article R.134-5-3 CCH).

Cette indication, d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce, doit être précédée de la mention : « Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard », et préciser l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.

Pour les biens immobiliers ayant une consommation énergétique excédant le seuil de 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, les annonces par voies de presse écrite, d’affichage dans des locaux et de transmission par un réseau de communication devront contenir une mention supplémentaire dont les termes et conditions seront précisés par arrêté. Celle-ci devra être précédée des mots : « Logement à consommation énergétique excessive » et elle devra être d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce (article R.134-5-3-1 CCH).


En cas de mise en vente d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique, l’annonce immobilière doit préciser la "classe énergie" du bien, c’est-à-dire la lettre correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique, comme cela existait déjà (étiquette énergie allant de A à G).

Le décret ajoute la mention de la "classe climat" du bien, qui permet de prendre en compte la quantité de gaz à effet de serre émise (CCH : R.126-21). Cette mention est aussi appelée "étiquette carbone".

Le décret fusionne les modalités de publication des annonces affichées dans les locaux des personnes physiques ou morales (notamment en agence immobilière) et en ligne. Il précise que les classements énergétiques et climatiques doivent être mentionnés de façon lisible et en couleur. L’exigence selon laquelle le classement doit représenter au moins 5 % de la surface du support est supprimée (CCH : R.134-5-2 et R.134-5-3).

En plus de ces éléments, l’annonce immobilière portant sur un bien immobilier à usage d’habitation, (diffusée dans la presse écrite, affichée en agence immobilière ou en ligne) doit comporter une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques qui comprend :

  • le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard (le coût présent dans le DPE)

  • et l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation).

Cette mesure est entrée en vigueur le 1er janvier 2022.

Les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété (ou d’une fraction de lot) doivent comporter une indication des dépenses théoriques concernant la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, qui comporte :

  • le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard ;

  • et l’année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

L’indication doit être d'une police au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce (CCH : R.721-1).

Les annonces concernant les biens immobiliers à usage d’habitation qui excèdent le seuil de 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré par an (classement G ou F) devront indiquer (par une police au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce) que le logement est à consommation énergétique excessive (R. 126-24). L’annonce devra également rappeler l’obligation de ne pas dépasser ce seuil applicable à compter du 1er janvier 2028 aux bâtiments à usage d’habitation (CCH L. 173-2).


En cas de non-publication des performances énergétiques dans l’annonce immobilière, les professionnels en sont tenus responsables et peuvent recevoir une amende qui s’élève à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (un cabinet immobilier ou une agence de location par exemple).
Le particulier dont l’annonce n’indiquerait pas le classement énergétique du logement encourt, comme le professionnel personne physique, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3000 euros (CCH, art. L. 126-33, III, créé par L. 2021-1104, 22 août 2021, art. 154).

Préalablement au prononcé de l’annonce, l’autorité administrative mettra le propriétaire en demeure de respecter son obligation tout en lui permettant de présenter ses observations dans un délai déterminé.


L'audit énergétique


L'audit énergétique réglementaire pour les logements proposés à la vente entrera en vigueur le 1er avril 2023 (Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation).

La réalisation d'un audit énergétique lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété qualifié comme passoire énergétique sera obligatoire à cette date, dans le cadre de la loi Climat et résilience. Pour être considéré comme un logement énergivore, celui-ci doit être classé F ou G par un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le vendeur devra disposer de cet audit, en plus du DPE, dès la mise en vente du bien. Pas question d’y échapper puisque comme les diagnostics réglementaires, cet audit sera annexé au Dossier de diagnostic technique (DDT).


Pour le moment, seuls les biens classés F et G sont concernés dès le 1er avril 2023. Mais le décret élargit l’audit énergétique aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025, puis à l’étiquette D à partir du 1er janvier 2034.


Le décret précise ainsi les professionnels habilités pour effectuer l'audit énergétique dans les maisons individuelles et les monopropriétés. Il s'agit des auditeurs titulaires d'un signe de qualité défini par le décret du 30 mai 2018 (un prestataire titulaire d'un label délivré par un organisme de qualification agréé par le Cofrac, etc.) ainsi que des architectes et des sociétés d'architecture ayant suivi une formation spécifique.

Les diagnostiqueurs certifiés pour réaliser des DPE pourront aussi intervenir, mais uniquement dans les maisons individuelles et en justifiant « des compétences nécessaires ». Jusqu'au 31 décembre 2023, les diagnostiqueurs pourront réaliser l'audit en fournissant à leur client une attestation d'un organisme de certification justifiant de leur compétence.


La durée de validité de l'audit énergétique sera de cinq ans. Ces audits comprennent une évaluation de la consommation énergétique annuelle du logement et de son taux d'émission de gaz à effet de serre, réalisée selon la méthode de calcul du DPE réformée en juillet 2021, précise l'arrêté. Ils doivent fournir une estimation des économies d'énergie, en énergie primaire et en énergie finale, ainsi que celle des émissions évitées, « en valeur absolue, puis en valeur relative par rapport à l'état initial avant travaux ».

Les auditeurs doivent aussi formuler des propositions de travaux afin d'atteindre une rénovation énergétique « performante ». Ainsi, la première étape de travaux recommandée doit viser le gain d'au moins une classe du DPE et atteindre au minimum la classe E. Une étape intermédiaire pour les logements F ou G, avant travaux, doit permettre d'atteindre la classe C. Et l'étape finale vise au moins la classe B.


Une deuxième proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour constituer une rénovation performante, c'est-à-dire un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B.


Les parcours en une ou plusieurs étapes doivent prendre en compte l'étude des six postes de travaux. Il s'agit de l'isolation des murs, de l'isolation des planchers bas, de l'isolation de la toiture, du remplacement des menuiseries extérieures, de la ventilation, de la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire, ainsi que les interfaces associées.


Des dérogations sont aussi prévues si les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût des travaux ne permettent pas l'atteinte de la classe de performance B : on n’imagine pas isoler par l’extérieur des immeubles haussmanniens, de même le coût des travaux peut être disproportionné par rapport à la valeur vénale du bien. Lorsque que la classe B est inatteignable, l’audit doit donc prévoir un parcours de travaux qui permet d’atteindre :

  • une classe C pour les bâtiments classés E avant travaux;

  • une classe D pour les bâtiments classés F avant-travaux;

  • une classe E pour les bâtiments classés G avant travaux.


En outre, l'auditeur doit préconiser des travaux sur les parois opaques ou vitrées donnant sur l'extérieur des bâtiments, ainsi que ceux portant sur les installations de ventilation et de chauffage. Par ailleurs, il doit fournir une estimation de l'impact théorique des travaux proposés « sur les frais annuels d'énergie sous la forme d'une fourchette d'économie de coûts », et l'estimation du coût des travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement et des travaux nécessaires. Il mentionne, le cas échéant, les principales aides financières mobilisables et les aides locales disponibles.


Ces travaux ne sont évidemment pas obligatoires pour permettre la vente du bien, même si l’audit reste obligatoire. Il s’agit d’un moyen supplémentaire pour convaincre les propriétaires de réaliser des travaux. Le coût de l’audit oscille entre 500 et 1.000 euros en maison individuelle et il ouvre droit à une aide MaPrimeRénov’.


DPE et PTZ


Jusqu’à présent pour décrocher un PTZ, il fallait justifier d’une consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m², il faut désormais justifier d’“un niveau de performance minimal” qui correspond à la lettre E

( Décret n° 2022-761 du 28 avril 2022, Arrêté du 28 avril 2022 modifiant l’arrêté du 30 décembre 2010 )


Le DPE ancienne version, réalisé avant le 1er juillet 2021, peut encore être utilisé pour l’obtention du PTZ, lorsque la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement avant travaux inférieure ne dépasse pas 330 kWh/m²/an. Sans limite de date autre que la validité du diagnostic.

En revanche, s’il s’agit d’un DPE projeté ancienne méthode, (avec une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement après travaux inférieure à 331 kWh/ m²/an) celui-ci ne pourra bientôt plus être utilisé. “A titre exceptionnel”, le ministère tolère cependant son utilisation jusqu’au 31 août 2022.


Dans les deux cas, l’arrêté précise qu’il faudra nécessairement un DPE réalisé selon une méthode conventionnelle: les anciens DPE réalisés selon la méthode sur facture, même si le bien n’est pas classé en passoire énergétique, ne donnent pas droit à l’obtention du PTZ.



Bonne vente ✍️


 

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