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Un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé en cas de vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert. Dans le cas d'un logement énergivore, c'est-à-dire classé F ou G par un diagnostic de performance énergétique (DPE), le vendeur devra également faire réaliser un audit énergétique.
Le DPE n’est pas obligatoire lors de la location ou de la vente des biens suivants (article R.134-1 CCH) :
• constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
• bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
• bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
• bâtiments servant de lieux de culte ;
• monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ;
• bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
• bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an. Le DPE est fourni par le vendeur puis annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
Selon une étude Se Loger, 87% des acheteurs avouent attacher de l’importance à la performance énergétique de leur futur logement. La même étude nous apprend que 8 acquéreurs immobiliers sur 10 se renseigneront sur les scores DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) d’un bien avant de le visiter.
23% des futurs acquéreurs interrogés admettent qu’ils reconsidéreraient l’opportunité de leur projet d’acquisition.
A quoi sert le DPE ?
Le DPE a pour principal objectif d’informer sur la performance énergétique des bâtiments. Il affiche le bilan annuel des consommations de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, d’éclairage et des auxiliaires. Il contient aussi une estimation des émissions de gaz à effet de serre associée aux consommations des cinq usages précédents. Ces informations communiquées par le DPE doivent permettre de comparer objectivement les différents bâtiments entre eux.
Les principaux critères caractérisant la méthode conventionnelle sont les suivants :
• En présence d’un système de chauffage dans le bâtiment autre que les équipements mobiles et les cheminées à foyer ouvert, toute la surface habitable du logement est considérée chauffée en permanence pendant la période de chauffe ;
• Les besoins de chauffage sont calculés mensuellement à partir de degrés heures base 19 pour des météos représentatives du climat des 8 zones climatiques de la France métropolitaine. Les degrés heures sont égaux à la somme, pour toutes les heures de la saison de chauffage pendant laquelle la température extérieure est inférieure à 19°C. Ils prennent en compte une inoccupation de 7 jours en décembre (dernière semaine) pendant la période de chauffe ainsi qu’un réduit des températures à 16°C pendant la journée en semaine ;
• Le besoin d’eau chaude sanitaire (ECS) est forfaitisé selon la surface habitable du bâtiment et la zone climatique. Dans le calcul du besoin d’ECS une semaine d’absence est comptée au mois de décembre ;
• Les besoins de refroidissements sont calculés mensuellement sur les périodes où la température extérieure est supérieure à 28° C.
La durée de validité des DPE est fixée à 10 ans et reste ainsi inchangée. Toutefois, celle des DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 a été limitée (article D.134-4-2 CCH) ainsi ceux réalisés :
- entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.
Portée du DPE
Le DPE doit être établi par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriées (article L.271-6 CCH)
Le diagnostiqueur a actuellement l’obligation de transmettre le DPE à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) sous un format standardisé. Un identifiant est par la suite attribué au document.
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostiqueur doit également communiquer ces données sous le même format au propriétaire du bâtiment ou partie de bâtiment concerné par le diagnostic de performance énergétique.
Dans le cadre d’une vente, le DPE peut être erroné ou inexistant. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Toutefois, ce diagnostic n’a pas la même portée que les autres documents intégrés au dossier de diagnostic technique tels que le constat de risque d’exposition au plomb ou l’état relatif à la présence de termites. En effet, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation n’indique pas expressément que l’absence de communication du DPE, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Les sanctions applicables en cas d’absence de production du DPE lors d’une vente seront déterminées par la jurisprudence.
La Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, dans un arrêt du 23 mars 2022, n° 20/00970, a jugé qu’en matière de DPE (ancienne formule), l’acquéreur peut uniquement prétendre à une perte de chance de ne pas avoir acheté le bien à un meilleur prix.
En cas de manquement à ses obligations, le diagnostiqueur engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du vendeur qui l’a missionné. L’acquéreur peut également se retourner contre le professionnel mais seulement sur le terrain délictuel. Toutefois, il est admis que l’acte de vente puisse contenir une clause par laquelle l’acquéreur se subroge dans les droits du vendeur à l’égard du diagnostiqueur.
Avant la réforme, le DPE n’avait qu’une valeur informative et il avait notamment pu être retenu que le préjudice subi par les acquéreurs du fait d’un DPE erroné ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Civ3, 21 novembre 2019 n° 18-23.251).
Ainsi, il est fortement recommandé de communiquer des DPE respectant les dernières normes - et de ne pas utiliser d’anciens DPE même valides - pour limiter toute mise en cause du vendeur par l’acquéreur.
DPE et annonces immobilières
Les annonces relatives à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier, devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite, doivent mentionner les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique et climatique respectivement prévues par le e/ et le f/ de l’article R.134-2 du code de la construction et de l’habitation (article R.134-5-1 CCH).
Les annonces relatives à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier, devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique, doivent mentionner de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence respectivement prévues par le e/ et le f/ de l’article