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Le vendeur ou l'acquéreur d'un immeuble peut charger une autre personne de signer un compromis ou un acte de vente, pour son compte et en son nom: il lui donnera un mandat en signant une procuration. Un mandat est une convention par laquelle une personne (appelée le mandant) donne le pouvoir de la représenter à une autre personne (le mandataire). La procuration est l'écrit qui prouve l'existence du mandat.
La procuration doit être donnée par écrit, voire même par acte authentique afin de s’assurer que la personne qui l’a signée est bien la personne qui vend ou achète. Pour certains contrats, la procuration doit être établie chez le notaire sous la forme d’acte authentique. Dans cette hypothèse, c’est le notaire qui définit le fond et la forme de la procuration : c’est le cas notamment pour les contrats de vente d’immeuble à construire ou à rénover ou pour le contrat de location accession. Lorsque l’acquéreur souscrit un emprunt pour payer tout ou partie de son prix d’achat : – si la garantie est une hypothèque conventionnelle, la procuration doit obligatoirement revêtir la forme authentique, – si la garantie est un privilège de prêteur de deniers, la procuration peut indifféremment revêtir la forme sous seing privé ou authentique.
Le décret 2020-1422 du 20 novembre dernier autorise désormais les notaires à établir des procurations authentiques à distance. Cette disposition, provisoirement autorisée durant le premier confinement, est pérennisée par ce texte. Cette nouvelle disposition facilite l’établissement des procurations et donc des actes nécessaires à la vie courante des particuliers et des professionnels, empêchés de se déplacer ou expatriés à l’étranger.
Cette opportunité ne soustrait pas le notaire de ses obligations d’information. La comparution à distance débute par une réunion en visioconférence durant laquelle tous les éléments nécessaires à un consentement éclairé sont transmis aux parties
La procuration doit être extrêmement précise et complète. En effet, le mandataire (celui à qui est accordé le pouvoir de représentation) ne peut faire que ce qui lui est autorisé : il ne peut pas s’engager au-delà de ce que prévoit la procuration, celle-ci doit donc reprendre l’intégralité des conditions du compromis de vente, notamment le prix ou les éventuelles conditions suspensives. Ainsi, lorsqu’une mention manuscrite est nécessaire dans le compromis, notamment lorsque l’acquéreur ne souhaite pas recourir à un prêt, celle-ci doit être également portée dans la procuration. Toutefois, pour plus de sécurité et uniquement en cas de confiance absolue entre le mandant et le mandataire, il est possible d’indiquer qu’il s’engage à faire tous actes et formalités nécessaires à la vente ou l’achat du bien. La procuration n’est valable que si le mandant et la personne qui le représente possèdent la capacité juridique. Pour disposer de la capacité juridique, il faut être majeur ou mineur émancipé et ne pas être placé sous un régime de protection comme la tutelle. Afin d’assurer la validité de la procuration, il est préférable que la signature du mandant, celui qui vend ou achète le bien, soit certifiée. Vous devez vous adresser à la mairie de votre domicile et présenter les documents suivants : - Pièce avec la signature à légaliser - Pièce d'identité sur laquelle figure votre signature Si vous ne présentez pas de pièce d'identité, vous devez être accompagné de deux personnes témoins munies de leurs pièces d'identité et d'un justificatif de domicile. L'authentification de votre signature se fait obligatoirement en votre présence. Vous devrez signer au guichet devant l'agent. La démarche est gratuite. Vous pouvez également faire cette démarche devant le notaire de votre choix, cette démarche est en général payante. Les pouvoirs du mandataire doivent être énoncés de manière précise et complète. Il faudra ainsi impérativement préciser les informations suivantes : - les noms et identités des parties (mandant et mandataire) ; - l’engagement dont il est question (la vente ou l'achat du bien), il est nécessaire d’indiquer les actes pour lesquels le mandataire va représenter le mandant (compromis de vente, acte authentique éventuellement) ; - le prix et les modalités de paiement. Il est cependant fortement recommandé de faire figurer au sein de la procuration les informations suivantes : - la nature, les caractéristiques du bien et toutes les informations concernant celui-ci (maison, lot de copropriété ou terrain à bâtir, les diagnostics, la surface, etc.) ; - les conditions particulières de la vente (exonération des vices cachés, condition suspensive de prêt, etc.) ; - toutes les déclarations que le mandant aurait faites s’il s’était engagé directement (s’il s’agit du vendeur par exemple les travaux réalisés, les assurances de constructions éventuelles, etc.).
Si une personne mariée ne peut être présente à la signature d’un contrat auquel elle est expressément stipulée comme partie, elle peut donner procuration à la personne avec laquelle elle est mariée. Sans cette procuration, son conjoint ne peut en aucun cas signer le mandat pour son compte et en son nom, quel qu’il soit, que le bien n’appartienne qu’à elle ou au couple. Lorsque le bien est un bien propre, le propriétaire du bien peut donner procuration à son conjoint afin qu’il donne mandat en son nom et pour son compte. Précisons que si le bien est le logement de la famille, le conjoint non propriétaire doit donner son accord à la vente. Lorsque le bien est un bien commun, un époux peut représenter son conjoint au mandat dès lors que ce dernier lui en a donné pouvoir. Un époux peut être autorisé par un juge à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint est nécessaire, si celui-ci est hors d’état de manifester sa volonté ou si son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille. Cette autorisation peut porter tant sur bien appartenant aux deux époux que sur un bien n’appartenant qu’à l’époux empêché ou opposé à l’opération. Si l’un des époux se trouve hors d’état de manifester sa volonté, l’autre peut alors se faire habiliter suivant décision de justice à le représenter, et ce de manière générale ou pour certains actes particuliers. Les conditions et l’étendue des pouvoirs sont fixées par le juge. Si l’un des époux s’oppose à une opération, tel que vendre un immeuble commun en vue d’acquitter le passif de la communauté, les juges apprécieront souverainement que la vente projetée apparaît conforme aux intérêts de la famille.
Avant de produire une procuration en France, il faudra vérifier si le document doit être légalisé. La légalisation est l’attestation par un fonctionnaire de l’exactitude de la signature apposée sur un acte et s’il s’agit d’un acte public de la qualité de ceux qui l’ont reçu ou expédié. Si la procuration est sous seing privé, il conviendra de faire certifier votre signature par le consulat ou un officier public lequel pourra attester que c’est bien vous qui avez signé le document. Enfin, si la procuration a été rédigée en langue étrangère, il faudra s’assurer de sa traduction en français.
Une procuration n'est pas définitive : elle peut toujours être révoquée par le mandant. Le mandataire devra donc se faire couvrir si la procuration est ancienne, en demandant la confirmation de ce qu'elle n'a pas été révoquée. Il peut être donné une durée à la procuration, elle prendra alors fin à la date prévue, quoi qu’il en soit, elle prend fin au décès du mandant ou du mandataire.
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