Ce ne fut pas évident, mais ça y est, c'est fait, vous avez signé le compromis de vente avec un acquéreur il y a plusieurs jours et vous devez finaliser la vente d'ici la fin de semaine. Vous avez mis le champagne au frais ! Enfin ça c'était la situation avant que vous ne receviez le coup de fil de votre acquéreur pour vous annoncer que, finalement, il ne signerait pas l'acte de vente définitif. Le ciel vous est tombé sur la tête. Il a eu beau plaider qu'il avait changé de lieu de travail, vous lui avez fait comprendre que ce revirement ne vous arrangeait pas du tout, mais alors pas du tout ! Grrrrrrrrr... Mais que faire, quels recours se présentent à vous ? On vous en dit plus dans cet article.
Dans quels cas un acquéreur peut renoncer légalement à l'achat d'un bien immobilier ?
Pour rappel, avant de conclure la vente définitive d’un bien immobilier, il est convenu (même si ce n'est pas obligatoire) que le vendeur et le futur acquéreur signent un compromis ou une promesse de vente. C'est la signature de cet avant-contrat qui engage les parties, l’une envers l’autre : le vendeur s’engage à céder le bien concerné et l’acheteur accepte l’offre de vente.
Si le vendeur ne bénéficie pas d’un droit de rétractation après la signature du compromis ou de la promesse de vente (seule une annulation de l'avant-contrat par voie amiable ou judiciaire est envisageable), cet engagement ne vaut pas achat définitif pour l'acquéreur.
Même après avoir signé un de ces avant-contrats, l'acquéreur peut renoncer à son achat dans deux cas de figure spécifiques :
dans le cadre du délai de rétractation fixé à 10 jours. S’il décide d’exercer son droit de rétractation dans ce laps de temps, l'acquéreur pourra le faire sans avoir besoin de le justifier par quel motif que ce soit. Cette rétractation de l’acheteur conduit alors à la résiliation du compromis de vente. Game over !
dans le cadre des conditions suspensives : un compromis de vente est généralement assorti de conditions suspensives qui ont pour objectif de suspendre l’exécution du contrat jusqu’à la survenance d’un évènement ou à la réalisation d’une condition. Par exemple, ce peut être l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire. Si les conditions rédigées dans le compromis ne se réalisent pas, dans un temps imparti, l’acquéreur est libéré de son obligation de concrétiser la vente, et ce sans aucune pénalité.
Il existe un autre cas de figure (très rare) où l'acheteur, mais aussi le vendeur, peut renoncer à la vente librement. C'est lorsqu'une clause de dédit, permettant à l’une ou l’autre des parties de renoncer purement et simplement à la vente, a été prévue dans le compromis.
Que peut faire le vendeur si l'acheteur refuse de signer l'acte authentique ?
En dehors des trois hypothèses mentionnées plus haut, l’acheteur ne peut se débiner impunément de son obligation de signer l’acte authentique.
Dès lors, le vendeur à le choix :
renoncer à la vente et demander des dommages-intérêts :
ou faire exécuter la vente de force.
Tout bon juriste vous dira que forcer la vente n'est pas une bonne idée. Pourquoi ? D’une part, parce que l’acheteur pourrait s’avérer insolvable et au final vous laisser sur le bec dans l'eau. D’autre part, il faut savoir que l'injonction d'achat passera par un procès pouvant être relativement long et avant la fin duquel votre bien ne pourra pas être remis en vente. Ça calme hein !
Sans compter que si vous obteniez gain de cause et que le juge obligeait votre acheteur à acheter, il faut penser que forcer une personne à acquérir un bien qu’il ne désire pas peut se retourner contre vous. En effet, si jamais l’acheteur venait à découvrir des malfaçons, vous êtes à peu près certain de vous retrouvez accusé, alors même qu'une négociation amiable aurait pu être envisagée dans d’autres circonstances ! 😪
Par conséquent, mieux vaut accepter "la rupture du contrat" (autrement dit la résiliation du compromis de vente) et réclamer l’application de la clause pénale qui prévoit en cas d’annulation abusive de l’acquéreur, une indemnisation au profit du vendeur - du moins si elle a été inscrite dans l’avant-contrat.
Que doit faire le vendeur si l'acheteur refuse de signer l'acte authentique ?
Selon la manière dont est rédigée la clause pénale, deux situations peuvent se présenter :
Si une date butoir de réitération de l’acte de vente a été expressément mentionnée dans le compromis de vente, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente.
Si aucune date butoir n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse, le compromis de vente restera valable. Dans cette hypothèse, le vendeur doit adresser une mise en demeure.
Pour ce faire, il doit adresser cette mise en demeure à l'acheteur défaillant par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception ou par l’intermédiaire d’un huissier. Si l’acheteur fait la sourde oreille et refuse de venir signer la vente dans le délai indiqué, le notaire dressera un procès-verbal dit de carence. Dans le cas où il se présente mais refuse de signer la vente, le notaire dressera un procès-verbal de difficultés. Le cas échéant, dans un cas comme dans l'autre, le document fera la preuve devant un tribunal que l’acquéreur n'a pas respecté ses engagements.
Comment obtenir un dédommagement lorsqu'il y a défaut de signature de l'acte authentique ?
Une fois la défaillance signifiée, le vendeur peut faire valoir son droit à un dédommagement.
Généralement, le montant de celui-ci est indiqué dans la clause pénale du compromis de vente. L’indemnité correspond au montant du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation qui a été versée au notaire ou à l’agent immobilier par l’acquéreur, lors de la signature du compromis - généralement de 5 à 10 % du prix de vente.
Pour faire valoir son dédommagement, le vendeur va devoir repasser par La Poste 💌 et envoyer un nouveau courrier recommandé à l’acquéreur. Cette fois, il s'agit de le mettre en demeure de payer le montant prévu par la clause pénale dans le délai habituellement précisé dans le compromis. Il convient de rappeler dans ce courrier, les termes du compromis de vente qui n’ont pas été respectés.
Dans le cas où l’acquéreur indélicat accepte de payer, le notaire ou l’agent immobilier va pouvoir remettre le chèque "séquestré" de l’acquéreur au titre du dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation.
Dans le cas où l'acquéreur défaillant refuse de payer ou ne répond pas, le vendeur va devoir contacter un avocat afin qu'il saisisse le tribunal judiciaire pour réclamer le paiement de la clause pénale. De manière générale, les juges octroieront le montant prévu par le compromis.
Notez que si aucune clause pénale n'a été prévue dans l'avant contrat, il reste possible de saisir le tribunal par le biais d’un avocat pour réclamer le versement de dommages et intérêts.
Bonne vente ✍️
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