top of page

Que se passe-t-il si... ?

Dernière mise à jour : 1 oct. 2022



<a href="https://fr.freepik.com/photos/technologie">Technologie photo créé par wayhomestudio - fr.freepik.com</a>

Un sinistre, un décès entre le compromis de vente et la signature de l'acte authentique ? Ces évènements peuvent, hélas, survenir. Mais quel est leur impact ?


Sinistre entre la signature du compromis et la réitération par acte authentique


Quand un sinistre survient après la signature de la promesse de vente, l’acheteur doit être indemnisé par l’assurance du vendeur, même si le sinistre est antérieur au transfert de propriété ( Cass. civ., 3e ch., 7 mars 2019, n° 18-10973 ). Sauf clause contraire, l’acheteur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le vendeur et peut réclamer le versement de l’indemnité due à raison du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété mais postérieur à l’avant-contrat. C’est un principe classique qui est rappelé : la promesse de vente vaut vente, et produit ses effets dès sa signature. Peu importe que le transfert de propriété soit reporté à la passation de l’acte authentique.


Que faire si, après signature du compromis de vente, l'une des parties décède soudainement ?

Le compromis de vente n’en devient pas pour autant automatiquement caduc.

En cas de décès dans cette période précédant la signature de l’acte authentique chez le notaire, la vente se transfère alors aux héritiers. En effet, l’article 1122 du Code civil dispose : « on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention. »

Il est possible d’éviter la transmission de la vente aux héritiers grâce à l’insertion d’une clause spécifique dans le compromis de vente. Il convient alors de faire référence à la survie des parties dans les clauses de conditions suspensives. Le compromis de vente ne restera valable que si le vendeur et l’acquéreur sont encore en vie à l’occasion de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ainsi, si l’acquéreur vient à décéder entre-temps, la vente devient caduque et ne se transmet pas aux héritiers. Attention : cela signifie également que l’acompte devra versé devra être restitué aux héritiers.


Que se passe-t-il si le vendeur ou l'acquéreur refuse de signer l'acte authentique ?

En général, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles. À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables : - La partie défaillante se présente chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de carence, - La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire ce dernier dresse un procès verbal de difficultés. L'octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée sont possibles selon les modalités du compromis de vente.

Si c’est le vendeur qui fait défaut à la vente, l’acheteur pourra faire délivrer une mise en demeure par huissier d’avoir à régulariser la vente et pourra par la suite saisir le tribunal suite au procès-verbal de carence dressé par le notaire. La constatation de la vente réalisée avec des dommages et intérêts pourra être sollicitée. A l’inverse, en cas d’acheteur défaillant, le vendeur pourra demander la réalisation de la vente, la résolution de la vente si la solvabilité de l’acquéreur n’est pas certaine, assortie de dommages et intérêts ou faire constater la caducité de la vente.


Que se passe-t-il en cas de destruction du bien entre le compromis et l'acte définitif ?


Tout dépend de la façon dont a été rédigé l'avant contrat. Dans le cas où le bien serait l’objet d’un sinistre entre la signature des présentes et l’acte authentique, rendant ce dernier impropre à sa destination, l’acquéreur aurait la possibilité, au choix :

- de renoncer purement et simplement à la régularisation de l’acte authentique de vente et il se fera alors restituer toutes les sommes éventuellement avancées par lui ;

-de poursuivre la réalisation des présentes en se faisant verser toutes les indemnités éventuellement allouées par la ou les compagnies d’assurances. Le vendeur entend que dans cette hypothèse, l’acquéreur soit purement et simplement subrogé dans tous ses droits à l’égard des compagnies d’assurances


Bonne vente ✍️


 

Salsaa est une plateforme de services immobiliers dédiée aux professionnels qui veulent se consacrer à l'accompagnement de leurs clients. En savoir plus sur Salsaa.


bottom of page