Vendre un bien immobilier est une opération complexe… sans pour autant qu’elle ne soit réservée aux polytechniciens !!! La procédure de vente est soumise à une série d’obligations de nature juridique et technique auxquelles le vendeur doit se conformer. À cet effet, la loi lui impose notamment de remettre à l’acquéreur un nombre de diagnostics relatifs à l’immeuble ou d’informations relatives à la copropriété. Mais tout ceci intervient avant que le bien ne soit techniquement vendu. Une fois que les signatures des parties ont été apposées sur l’acte de vente, trois obligations majeures s’imposent au vendeur.
Première obligation du vendeur (art. 1603 c.civ.) : la délivrance de la chose
Rien à voir avec La chose chère à la famille Adams !!! Dans le cas d'un bien immobilier, il s'agit simplement de la remise des clés ou des titres de propriété (art. 1605 c.civ.).
Selon l'article 1604 c.civ., la chose vendue doit être délivrée à l’acheteur et doit être conforme aux stipulations contractuelles - soit celles mentionnées dans l’acte authentique. Le vendeur est tenu de délivrer la quantité stipulée (art. 1616 c.civ.), et notamment de vendre un bien mesurant bel et bien la surface pour laquelle il a été vendu… du moins dans certains cas…
> Lorsque la stipulation de la surface n'est pas obligatoire et que la vente désigne seulement la nature du bien (tel appartement ou telle maison) et son prix (tant d’euros), un défaut de contenance (par rapport à ce qui a été affiché sur une simple annonce par exemple) ne donne lieu ni à diminution du prix, ni à augmentation du prix dans le cas inverse (art. 1619 c.civ.).
Il en va différemment à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété (art. 1er, L. n° 96-1107, 18 déc. 1996, dite loi Carrez) : lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle visée obligatoirement dans l’acte de vente, le prix de vente doit être est réduit proportionnellement ; dans le cas contraire, en revanche , aucune majoration du prix ne peut intervenir ; > Lorsque la vente « a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure » (par ex. : vente d’une maison de 100 m2, à raison de 3.000 euros/m2), le vendeur est tenu de délivrer la “contenance stipulée” - autrement dit la surface mentionnées sur le contrat de vente. S’il ne se plie pas à cette règle, le vendeur « doit souffrir une diminution proportionnelle du prix » (art. 1617 c.civ.). De la même manière, s’il s’avère que la contenance réelle est plus grande que la contenance stipulée, l’acheteur « a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat » (art. 1619 c.civ.). Ces précisions faites, il n’en reste pas moins que dans le cadre de la vente d’une maison, le mesurage n’étant pas obligatoire, il est rare que la surface du bien soit mentionnée !
Deuxième obligation du vendeur : la garantie d’éviction
Une fois l’acte authentique de vente passé chez le notaire, et les clefs remises, l’acheteur devient propriétaire du bien.
À partir de ce moment, il doit être assuré que personne ne viendra remettre en cause ou troubler son droit de propriété. Si une difficulté apparaissait après la vente, notamment si une tierce personne venait à réclamer un droit sur le bien, le vendeur a l’obligation de garantir l’acheteur contre ce trouble.
On parle de garantie d 'éviction. Il peut s’agir, par exemple :
- d’un locataire avec lequel le vendeur a conclu un bail sans en informer l’acheteur,
- de quelqu’un qui considère qu’il bénéficie d’une servitude de passage sur le bien,
- d’un voisin qui prétend qu’une partie de son terrain a été annexé irrégulièrement, et qui demande qu’on lui rende une partie de terrain.
Dans tous ces cas, si l’acheteur n’a pas eu connaissance de ces risques au moment de la vente, il peut demander au vendeur la réparation de la totalité du dommage qu’il subit ; ce qui peut se traduire par :
- la restitution du prix de vente,
- le remboursement de ce qu’il est tenu de payer à la personne ayant un droit sur le bien,
- une indemnité couvrant les frais qu’il a exposés,
- des dommages-intérêts, particulièrement si le vendeur avait connaissance de la situation et ne l’a pas révélée.
Troisième obligation du vendeur : ne pas vendre un bien avec des vices-cachés
Il faut savoir que tout acquéreur qui découvre un problème après la vente dispose d'une action contre son vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés. L'acquéreur dispose d'un délai de 2 ans pour intenter l'action en garantie. Petit détail qui a de l'importance : le délai commence à courir à partir de la découverte du vice ! Charge à l'acquéreur de prouver qu'il y a vice caché.
On dit qu’il y a vice caché lorsque les conditions suivantes sont réunies :
> le vice doit bien évidemment être caché. CQFD ! Contrairement à ce que l'on croit souvent, le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais, nuance, un vice qui n'est pas apparent. Ainsi, il peut y avoir vice caché alors que le vendeur l'ignore. Pour savoir si le vice était bien caché, et non apparent, les juges s'en réfèrent au comportement du « bon père de famille ». Ils estiment également que l'on ne peut exiger de l'acheteur un examen trop en profondeur, trop pointu de l'immeuble, de ses structures. L’œil vigilant du « bon père de famille » trouve donc sa limite dans certains endroits de la maison, comme les combles ou sous la laine de verre recouvrant le bois de la charpente pourrie !
L'une des conditions pour actionner la garantie pour vices cachés est que l'acquéreur n'ait pas eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car dans le cas contraire, le vice n'est plus caché et il est réputé avoir été accepté. Aussi, si le vice est mentionné dans l'acte de vente (pour signaler la présence de termites par exemple), l'action est fermée à l'acquéreur : c'est pour cette raison que l'acquéreur n'a pas de recours sur tous les points visés par les diagnostics.
> Le vice doit être antérieur à la vente ou tout au moins concomitant à la vente. En revanche, le vendeur n'est pas tenu à garantie pour les problèmes affectant le logement et survenant après la vente. Le vice doit rendre le logement impropre à sa destination ou bien il doit en diminuer tellement l'usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté, ou tout du moins pas à ce prix, s'il en avait eu connaissance.
Tous les vendeurs sont-ils assujettis à la garantie des vices cachés ? Il y a une présomption de connaissance des vices lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel. Celui-ci est en effet tenu de connaître les vices affectant la chose dont il fait le commerce. En présence d'un vice caché, même s'il prouve sa bonne foi, le vendeur professionnel doit verser à l'acheteur des dommages-intérêts. Et surtout, il ne peut pas s'exonérer de cette garantie.
Il est d'usage, pour le vendeur particulier, de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Tous les compromis et surtout tous les actes authentiques comportent une telle clause. Toutefois, malgré cette clause, cette exonération de garantie ne joue pas, et le vendeur vous doit donc la garantie, s'il est de mauvaise foi. En d'autres termes, s'il avait connaissance du vice avant la vente.
Que se passe-t-il une fois l'existence de vices cachés avérée ? Selon l'article 1644, l'acquéreur peut obtenir l'annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente.
Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. En échange de quoi, le vendeur lui restitue le prix du bien, les frais de procès et de mutation ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement. L'acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages-intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. Il doit réparer « tous les préjudices de toute nature » liés à la présence du vice caché. C'est ainsi qu'il peut arriver que le vendeur verse des indemnités supérieures au prix de l'immeuble.
Bonne vente.
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