Les infos obligatoires d’une annonce immobilière... sans être obligatoires !
L’arrêté du 10 janvier 2017, en marge de l’application de la loi Alur, impose aux professionnels de l’immobilier, un certain nombre d’informations obligatoires concernant la rédaction des annonces de vente immobilière.
Techniquement, elles ne s’imposent pas aux non professionnels.
Néanmoins, même s’il n’existe pas un texte juridique qui encadre la réalisation d’une annonce immobilière rédigée par un particulier, il est recommandé de faire figurer les informations suivantes :
la nature du bien : il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un duplex ou encore d’un loft… parfois d’un château !
La composition du bien : le descriptif doit indiquer le nombre de pièces et leur nature (chambres, cuisine, salon, salle de bains, etc.). Pas la peine de présenter le dressing de 5 m2 comme une troisième chambre !
L’état général du bien : le vendeur doit indiquer si le logement nécessite des travaux ou, au contraire, s’il vient d’être rénové. Évidemment, ne pensez même pas à cacher des vices sous le tapis !
On vous conseille aussi vivement d’indiquer la zone géographique du bien - le quartier dans lequel il se situe par exemple. Car, autant, ce sont des informations “dangereuses” pour les agents immobiliers (qui craignent à juste titre que certains acquéreurs ne repèrent le bien pour passer en direct avec les propriétaires !!!), autant, c’est un bon moyen d’écarter les coups de téléphone d’acquéreurs qui trouvent votre quartier “trop éloigné du centre ville” lorsque vous vendez par vous même !
Ah oui et puis aussi, n’hésitez pas à indiquer le prix et la superficie (même si elle n'est obligatoire que pour les logements en copropriété) !!! C’est quand même plus pratique pour vendre !
Dernière chose (pour la route), les pointilleux pourront ajouter l’existence éventuelle de servitudes, la situation des inscriptions (hypothèques, mainlevées…), la situation locative,... sans obligation à ce stade. Vous aurez le temps et l’obligation de le faire dans le compromis et l’acte authentique.
Si jamais, il venait à manquer certaines de ces informations, il ne vous en coûtera rien, si ce n’est d’avoir des chances de voir votre bien s’enkyster sur les sites d’annonces immobilières, faute d’avoir trouvé un acquéreur potentiel.
Par contre, sachez que toute annonce comportant, sous quelque forme que ce soit, des indications ou de fausses présentations de nature à induire en erreur le consommateur sur les caractéristiques du bien proposé, est tout bonnement interdite.
L’arrêt du 16 mai 2019 n°18-14282 rendu par la Cour de cassation va dans ce sens. Elle a retenu la responsabilité délictuelle d’un professionnel de l’immobilier à l’égard d’une acheteuse en raison d’une annonce publicitaire erronée. En effet l'annonce de l'agence immobilière mentionnait en caractère gras et apparent « ravalement façade arrière voté, charge vendeur, cage d'escalier refaite récemment ». Pour les magistrats cette annonce a pu laisser penser à l’acheteuse qu'elle n'avait pas à prendre en charge le coût du ravalement de la façade (alors même que ces travaux n’avaient pas encore été votés !). En conséquence l’agence a été condamnée à indemniser l’acheteuse pour perte de chance de pouvoir négocier le prix d’achat. Toutefois, petit détail qui montre que le vendeur final (donc le propriétaire particulier) du bien a tout intérêt à ne pas raconter n’importe quoi sur son annonce : dans cette affaire la cour d’appel a condamné le vendeur à garantir l’agence immobilière au motif que celle-ci « n'a pu porter cette mention dans l’annonce qu'aux dires du vendeur » !
Les infos obligatoires dans une annonce immobilière
Même si en cas de défaut vous ne serez pas condamné à une peine de prison, deux séries d'informations spécifiques doivent figurer sur les annonces immobilières - que ce soit des annonces rédigées par des particuliers ou des professionnels de l’immobilier.
La première série d'informations obligatoires concerne le Diagnostic de Performance Énergétique : en cas de vente (ou de location) d'un bien immobilier, la consommation énergétique du bien et ses émissions de CO2 doivent être mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique.
Cela doit permettre au futur acquéreur de mieux appréhender la qualité énergétique du logement. Normal non !
Il faut savoir que longtemps exemptés de cette obligation, les vendeurs et loueurs non professionnels sont tenus de la respecter depuis la promulgation de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. L'article 154 de la nouvelle loi étend la sanction en cas de non-respect de l’obligation d’affichage aux non-professionnels. Ainsi, ces derniers pourront dorénavant faire l’objet d’une amende administrative dont le montant ne pourra excéder 3 000 €.
Par ailleurs, depuis le 1er juillet 2021, le décret n°2020-1609 prévoit que vos annonces mentionnent, de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien vendu sur les échelles de référence respectivement prévues par l’étiquette énergie (classement énergétique alinéa e), et l’étiquette climat (classement climatique alinéa f). Avant cette date, cette obligation ne concernait que la mention de l’étiquette énergie.
Le même décret prévoit également qu’à compter du 1er janvier 2022, les annonces immobilières devront comporter une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques (Art. R134-5-3 CCH). Bref à combien s’élève les factures énergétiques sur 1 an !
Cette indication, d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce (pas la peine de l’écrire en tout petit !), sera précédée de la mention : “Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard :”, et précisera l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.
En outre, vous devrez indiquer « Logement à consommation énergétique excessive : » en taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce, pour les logements excédant le seuil de 330 kilowatt/heures d’énergie primaire par mètre carré. Pour ces logements (et seulement eux) vous devrez mentionner l’obligation, sauf dérogation, de parvenir, au plus tard au 1er janvier 2028, à ce seuil fatidique. Des travaux de rénovation seront donc obligatoires !!!
La deuxième série d'informations obligatoires ne concerne qu’un certain type de bien : l’annonce d’un bien en copropriété doit contenir :
la mention explicitant que le bien est situé dans une copropriété
le nombre de lots de copropriété dans l'immeuble
le montant moyen annuel de charges payées par le vendeur
les procédures dont la copropriété fait éventuellement l'objet si elle est en difficulté (mesures préventives, plan de sauvegarde...).
la superficie : le vendeur a l’obligation de la calculer selon les critères définis par la loi Carrez. Bien souvent le diagnostiqueur que vous solliciterez pour réaliser votre DPE est habilité à calculer cette surface Carrez et à vous fournir un certificat de mesurage. Il est donc peut-être préférable de lui confier cette tâche.
Nous vous rappelons que tricher sur le nombre de mètres carrés peut vous créer quelques ennuis dans le cadre de la vente d'un bien en copropriété. Ne vous amusez pas à annoncer un appartement de 150 M2, alors qu’il n’en fait réellement que 130 en loi Carrez ! C’est un moindre mal si l’acheteur s’en aperçoit lors de la visite : hormis de passer pour un escroc à ses yeux et à ceux de ses connaissances, il y a fort à parier qu’il tournera immédiatement les talons ! Ce peut être plus embêtant s’il ne voit pas ou ne signale pas cette erreur tout de suite. Il pourrait le faire, a posteriori, une fois la vente conclue. Dans ce cas, dans la mesure où il prouvera que la surface annoncée sur l’annonce, mais surtout sur l’acte authentique, est inférieure d’au moins 5 %, il pourra intenter une action en diminution de prix à l’encontre du vendeur dans le délai d’un an à compter de la cession.
Enfin, l'annonce relative à la vente d'un bien pour lequel doit être établi l'état des risques mentionné à l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, quel que soit son support de diffusion, comporte la mention suivante : “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr”.
« II. - L'état des risques mentionné à l'article L. 125-5, remis lors de la première visite de l'immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur ou au potentiel locataire par le bailleur, est établi depuis moins de six mois.
« Il est actualisé par le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur, selon le cas, si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement, de l'acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé.»
Pour rappel, le mesurage loi Carrez ne concerne que les vendeurs d’un logement en copropriété.
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