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La publicité foncière ne peut être réalisée que si l’acte est dressé en la forme authentique, par un officier ministériel : le notaire. Ainsi, une fois le compromis de vente établi, le notaire effectuera toutes les formalités nécessaires à l’établissement de l’acte authentique de vente.
Le notaire qui rédige l’acte authentique de vente opère au préalable un certain nombre de vérifications : - identité, capacité, situation matrimoniale du vendeur et de l’acheteur, - situation du bien au regard des règles d’urbanisme, du cadastre, des hypothèques, de l’origine de la propriété. Le notaire effectue également les formalités éventuellement nécessaires à la purge des droits de préemption de la commune d’une collectivité territoriale, et du locataire. Lorsque toutes les conditions sont réunies, le notaire fait signer l’acte authentique de vente par le vendeur et par l’acquéreur. Puis il accomplit les mesures de publicité auprès du fichier immobilier et acquitte les impôts relatifs à la vente (droits de mutation, plus-value…).
Lorsque le délai de réitération de l’acte de vente n'est pas respecté, il faut distinguer selon que les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse synallagmatique de vente ou non.
En effet, les cocontractants peuvent prévoir une condition en vertu de laquelle la réitération par acte authentique est obligatoire pour que le compromis de vente soit valable.
Une date butoir de réitération de l’acte de vente doit être expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse. Le compromis de vente restera valable. Dans ce cas, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.
À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables : - La partie défaillante se présente chez le notaire : procès verbal de carence et octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée selon les modalités du compromis de vente - La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire : procès verbal de difficultés
Si le vendeur a été assigné en réitération forcée de la vente, il peut demander en justice la caducité de la promesse synallagmatique de vente.
Si le dépassement de délai de la réitération de l’acte de vente n’est pas assorti de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, alors il sera toujours possible de mettre en demeure la partie défaillante pour régulariser la vente. Pour rendre la promesse caduque, il est recommandé de rédiger la clause avec précaution.
Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc.
Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts conformément à l’article 1178 du Code Civil. Dans le cas où la condition suspensive n’a pas pu être réalisée pendant le délai légal, notamment dans le cadre d’un refus de prêt bancaire, ce seront les juges du fond qui apprécieront la bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur. En effet, si le délai de réalisation de la condition suspensive est expiré alors même que l’établissement bancaire n’a pas notifié l’acceptation ou non du prêt bancaire de l’acheteur, ce dernier est considéré comme non fautif dans la mesure où il a réalisé les diligences nécessaires. Il appartiendra à l’acquéreur de rapporter la preuve des sollicitations effectuées en cas de litige. Cela permettra aux juges du fond de considérer l’acheteur comme étant de bonne foi.
En pratique, lorsque l’acheteur a entrepris les démarches pour réaliser la condition suspensive dans le temps imparti et qu’une issue favorable est probable, si les délais de réponse se rallongent, à cause des formalités administratives par exemple, alors il convient de prolonger le compromis de vente. La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties. Lorsque les conditions suspensives du compromis de vente ne sont pas réalisées et que l’acheteur n’est pas fautif, alors le vendeur doit lui restituer intégralement le dépôt de garantie. En revanche, si l’acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il a par exemple refusé une offre de prêt qui correspondait aux critères définis dans le compromis de vente, alors l’acheteur est considéré comme fautif. Dans ce cas, sa responsabilité civile est engagée et la condition suspensive est réputée réalisée. Le vendeur peut alors ouvrir une action en justice pour obtenir réparation du préjudice subi. Il peut soit obtenir l’octroi de dommages et intérêts soit la vente judiciaire du bien immobilier.
Par ailleurs, si l’acquéreur refuse de procéder à la conclusion de l’acte définitif de vente sans motif légitime, deux options s’offrent au vendeur : - il peut renoncer à la vente et obtenir alors des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; - il pourra demander l’exécution forcée du compromis de vente et forcer la vente. Cependant, cette option est déconseillée car l’acheteur pourrait être défaillant financièrement
L’acquéreur potentiel d’un immeuble qui convient avec le vendeur d’en différer le transfert de propriété est ensuite bien malvenu de contester la date du transfert pour se lancer dans un contentieux contre un locataire, comme s'il était propriétaire…(Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-14.172, D).
Le 19 septembre 2019, la Cour de cassation a eu à juger d’un litige dans le cadre de la conclusion d'un contrat de vente d'un immeuble avec report du transfert de propriété. Les faits étaient les suivants. En 2002, une société A. promet de vendre à une société B. un immeuble partiellement occupé par des tiers ; la promesse stipule un report du transfert de propriété du bien au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou d’une décision de justice. La vente est consacrée en 2007 par décision de justice, confirmée en appel en 2010, constatant le caractère parfait de la vente à la date de conclusion de la promesse. L’acquéreur assigne l’occupant de l’appartement en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période 2003 - 2006. Sa demande est rejetée. La Cour de cassation constate tout d’abord que les parties étaient convenues entre elles de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par décision de justice définitive. Il est en effet de jurisprudence ancienne que les parties peuvent convenir que la propriété de la chose vendue ne sera transférée à l'acheteur qu'après un certain délai, l'exécution de certaines conditions ou l'accomplissement de formalités prévues (Cass. req., 26 juin 1935, DH 1935, 414). Les dispositions de l'article 1583 du Code civil selon lesquelles la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé », n’étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger (cass. 1re civ., 24 janv. 1984, n° 82-14.841, Bull. civ. I, no 31). La Haute juridiction relève ensuite que, conformément à la volonté des parties, la vente est devenue parfaite à la suite de la date du prononcé du jugement, en 2007. La cour d’appel avait exactement retenu que « c’est à cette date que s’était opéré le transfert effectif de propriété avec entrée en jouissance et qu’aucune mention du dispositif de cette décision ne contredisait les stipulations de la promesse de vente »,et non en 2002, comme l’invoquait le demandeur. Celui-ci n’avait par conséquent aucun droit sur l’occupant des lieux pour lui réclamer des loyers à une période où il n’était pas encore devenu propriétaire du bien.
Le compromis de vente peut également prévoir une clause pénale. En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties lors de la rédaction de cette clause pour anticiper toute inexécution contractuelle. Ainsi, en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale. La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Le vendeur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de l’acheteur. Avant de mettre en place la clause pénale, il est bon de recourir à la mise en demeure de l’acheteur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente pour connaître du litige.
En résumé , le compromis de vente peut prévoir la réitération de la vente par acte authentique avant une certaine date. Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire. Deux possibilités peuvent alors se présenter.
Premièrement, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération entraînera la caducité de la promesse. Dès lors, chacune des parties sera déliée de son engagement, sauf en cas de faute éventuelle d’une partie qui pourrait donner lieu au versement de dommages et intérêts. C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n’est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dés lors que le vendeur n’a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne pouvait pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, n°12-17077)
Deuxièmement, si la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente. Ainsi, le dépassement du terme fixé pour la réitération n’aura pas d’effet extinctif du compromis de vente lorsque la date prévue est susceptible de prorogation automatique. A titre d’exemple, il a été jugé qu’une promesse de vente n’était pas caduque en raison de l’épuisement du délai de réitération, car une clause du compromis précisait que ce délai pouvait être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de l’acte, mais aussi que « cette date n’est pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. » (Cass. Civ. III, 21 novembre 2012, n°11-23382) Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l'acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique. En cas de refus, la partie qui a mis l’autre en demeure de s’exécuter pourra demander en justice soit l'exécution forcée, soit la résolution de la vente, outre des dommages et intérêts en cas de faute. L’arrêt du 3 avril 2013 (Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12-15148) illustre cette possibilité en jugeant que le dépassement du délai de réitération de la vente n'entraine pas la caducité du compromis de vente. En l’espèce, une société est bénéficiaire d'un contrat de crédit-bail sur des locaux et d'une promesse de vente avec possibilité de lever par anticipation l'option d'achat. Cette société a ensuite conclu un compromis de vente de ces locaux avec le gérant d’une autre société, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt bancaire. La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard 45 jours après que l'acquéreur eut informé la société promettante de l'obtention du prêt. Le compromis de vente précisait que la levée d'option ferait l'objet d'un acte préalablement à la réitération de la vente et que la société promettante ne procéderait à la levée d'option que si l’acquéreur lui notifiait l'offre de prêt qu'il aurait reçue pour l'acquisition des biens. Or, à la date de notification de l’obtention du prêt, le crédit bailleur de la société promettante, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n'avait pas encore accepté la levée de l'option anticipée. La vente n’a donc pas pu être réitérée, ce qui a valu à la société promettante d’être assignée en justice par l’acquéreur. La société promettante s'est alors prévalue de la caducité du compromis de vente. La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’acquéreur en considérant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque. Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en reprochant aux juges du fond d’avoir estimé que la promesse était devenue caduque, alors que « la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, (…), et que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. » En d’autres termes, la promesse de vente n’était pas devenue caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. Il en résulte donc qu’à l’expiration du délai de réitération de la vente, il était possible de sommer la partie défaillante de tenir ses engagements. A défaut, il sera possible de l’assigner en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou des dommages et intérêts. En définitive, la solution dégagée par la Cour de cassation invite à faire preuve de vigilance quant aux termes employés dans une promesse de vente.
Le 30 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 30 novembre 2017, n° 16-25.107.), a une nouvelle fois apporté des précisions en matière de promesse de vente. Il en découle que la promesse de vente prévoyant une date butoir pour la signature de l’acte notarié n’est pas caduque en l’absence de signature de cet acte à l’expiration du délai si cette sanction n’est pas prévue dans l’acte. En l’espèce, un couple de vendeurs a conclu avec l’acquéreur une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir. Cette promesse précisait que « la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique avec le paiement du prix et des frais ». Elle prévoit en outre une date butoir, le 10 juillet 2012, avant laquelle la signature de l’acte authentique doit intervenir. Cette date étant passée sans que l’acte authentique ne soit signé, l’acquéreur poursuit les vendeurs en réitération de la vente sous astreinte et en paiement de la clause pénale.
La cour d’appel de Douai dans un arrêt du 11 juillet 2016, donne raison à l’acquéreur. Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation en invoquant « Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation en invoquant « Qu’il était stipulé dans l'acte du 13 avril 2012 que « […]; La signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012 » ;qu'il résulte de cette clause que le compromis était caduc une fois passée la date convenue pour la réalisation de la vente par acte authentique ». La Haute juridiction dans son arrêt du 30 novembre 2017 rejette le pourvoi. Elle retient que la clause prévoyant la signature de l’acte authentique avant une date déterminée n’était assortie d’aucune sanction. Ainsi, la promesse de vente n’était pas caduque après cette date et il y avait donc lieu de condamner les vendeurs à réitérer la vente.
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