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Vente en copropriété qui paie quoi ?



La répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur dans le cadre de la vente d'un appartement peut donner naissance à des difficultés, notamment lorsqu'une assemblée générale vote des travaux importants entre l'avant-contrat et l'acte authentique.


La répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur dans le cadre de la vente d'un appartement peut donner naissance à des difficultés, notamment lorsqu'une assemblée générale vote des travaux importants entre l'avant-contrat et l'acte authentique.


L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que : "A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."


Les provisions hors budget provisionnel dues par celui des vendeurs ou acquéreurs copropriétaires au moment de l’exigibilité, lesquelles provisions en vertu de l’article 14-2 de la loi de 1965, concernent :

  1. les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance,

  2. les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance,

  3. les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments,

  4. les études techniques, telles que les diagnostics et consultations,

  5. et plus généralement les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble,

  6. Les travaux de maintenance sont des travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Le syndic ne connaît que le copropriétaire en place au jour de l’appel de fonds. La vente d’un lot de copropriété est sans influence sur la tenue de sa comptabilité. Une fois la vente intervenue, il enregistre simplement, sur indication du notaire, le nom du nouveau copropriétaire et se contente de transférer les comptes de l’ancien copropriétaire sur le nouveau. De façon habituelle et fréquente, les notaires prévoient :

1 - que les travaux votés avant la signature du compromis de vente restent à la charge du vendeur.

2 – que les travaux votés entre la signature du compromis et l’acte d’acquisition seront à la charge de l’acquéreur - quelle que soit l’issue du vote - si le vendeur lui donne la possibilité d’assister à l’assemblée générale à sa place en lui adressant la convocation à l’assemblée générale et un pouvoir pour le représenter.


Il convient de conserver la preuve qu’a bien été transmise à l’acquéreur la convocation à l’assemblée générale. Par conséquent, le vendeur sera débiteur des appels de fonds émis par le syndic et de ceux votés en assemblée générale avant la notification de la mutation au syndic, même si ces appels correspondent à des travaux non encore exécutés ou à des dépenses qui ne seront engagées qu'après la vente. La signature d’un acte de vente définitif e ne confère pas pour autant l’obligation immédiate de participer aux charges de copropriété. En effet, l’acquéreur d’un lot de copropriété ne sera véritablement débiteur des charges de copropriété afférentes au lot acquis, qu’à compter du moment où le syndicat des copropriétaires aura été informé officiellement de cette vente.


Cette information est faite par le notaire rédacteur de l’acte, en lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du syndic de l’immeuble concerné. Ce n’est qu’à compter de cette notification faite au syndic, que ce dernier sera en droit de réclamer à l’acquéreur le paiement des charges exigibles. A défaut d’une telle notification, aucun paiement au titre des charges de copropriété ne peut être réclamé à l’acquéreur.

Pour les charges du budget ordinaire que pour celles non comprises dans le budget ordinaire, « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes », or l'approbation des comptes se fait toujours l’année suivant la clôture des comptes. il existe toujours un décalage de plusieurs mois entre la vente d’un lot qui intervient au cours d’un exercice, et l’approbation des comptes de cet exercice qui intervient l’année suivante.

Si cette approbation des comptes révèle une dépense réelle plus importante que la provision votée initialement, l’acquéreur doit s’acquitter de la quote-part de charges supplémentaire issue de l’approbation finale des comptes, même s’il n’était pas copropriétaire pour la période concernée. De même, en cas de dépense réelle moins importante : l’acquéreur, copropriétaire au jour de l’approbation des comptes, bénéficiera du remboursement du trop versé de provisions, alors que ces provisions auront été réglées par son vendeur.


Les textes prévoient qu’un vendeur et un acquéreur peuvent déroger à ces règles et convenir une répartition particulière des charges entre eux, ces accords ne sont pas opposables au syndic qui est en droit de demander au nouvel acquéreur le paiement des appels de fonds de travaux devenus exigibles depuis la vente du lot, si ces appels n’ont pas été réglés au préalable par le vendeur. Il appartiendra à l’acquéreur de demander le remboursement de ces charges à l’encontre de son vendeur en exécution de leur accord.




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