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Vente et protection du logement familial

Dernière mise à jour : 1 oct. 2022


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L’article 215, alinéa 3 du Code civil prévoit que " les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. "


Ainsi un époux ne peut vendre seul ni la résidence familiale ni les meubles qui y sont attachés. Il ne peut le faire qu’avec le consentement de son conjoint même,lorsqu’il s’agit de biens propres afin d'empêcher qu’un époux puisse priver la famille du logement qu'il occupe.

Pour que la protection de l'article 215 alinéa 3 du Code Civil s'applique il faut que le logement soit le logement de la famille.


Le logement familial correspond à l’endroit où réside la famille, du lieu où le ménage, composé des époux et de leurs enfants, s’est établi pour vivre.

Il s’agit, plus précisément de sa résidence principale, soit le lieu où elle vit de façon stable et habituelle.


Les résidences secondaires sont de la sorte exclues du champ d’application de l’interdiction énoncée à l’article 215, al. 3e du Code civil.

Quand est-il lorsque des époux résident dans des lieux différents pour des raisons professionnelles ou parce qu'ils sont séparés ?

S'il y a des enfants, même majeurs, le logement de la famille sera plutôt là où vit l'époux qui s'occupe d'eux. Au contraire, s'il n'y a pas d'enfants ou s'ils sont partis, le choix est difficile et la jurisprudence mouvante dominée par une casuistique inévitable mais qui tend à estomper la protection au fil du temps. L’interdiction énoncée à l’article 215, al. 3e du Code civil s'applique à tous les actes qui opèrent un transfert de propriété du bien, tels que la donation, l’échange ou encore l’apport en société. Un époux ne peut pas donner à bail le logement à un tiers, de même qu'un mandat accordé seul à un agent immobilier en vue de la vente du logement sera nul. Le consentement du conjoint peut être tacite dès lors qu'il est certain. Le consentement du conjoint ne doit pas seulement porter sur le principe de l’aliénation du logement familial, le conjoint doit également se prononcer sur les termes de cette aliénation.

La Cour de Cassation a jugé que la résiliation du contrat d’assurance garantissant le logement familial contre d’éventuels sinistres ne pouvait être accomplie par un époux seul et exigeait donc, pour être valable, le consentement du conjoint (Cass. 2e civ. 10 mars 2004, n°02-20.275). (Cass. 1ère civ. 14 nov. 2006, n°05-19.402).

En cas de désaccord, la vente du domicile conjugal, peut être réalisée sur le fondement de l'article 217 du Code Civil, encore faut-il que la vente soit conforme à l'intérêt de la famille. : un époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'époux dont le concours ou le consentement a fait défaut, sans qu'il en résulte à sa charge aucune obligation personnelle. Les juges conservent un pouvoir souverain pour apprécier la situation. La nullité sera encourue sur le fondement des articles 215 al 3 et 1422 du code civil ( en cas de communauté). L’article 215, al. 3e du Code civil prévoit que l’action en nullité est ouverte au conjoint lésé « dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous. » La nullité a pour effet d’anéantir rétroactivement l’acte accompli en violation de l’article 215, al. 3e du Code civil c'est-à-dire que l’acte est censé n’avoir jamais existé. La nullité d'une promesse unilatérale de vente invoquée par la femme, dont le consentement n’avait pas été donné, prive l’acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants,au sens de l’article 215, 3e alinéa, du Code civil. Cette décision confirme la volonté de la Cour de cassation (cass 1ère Civ,3 mars 2010, pourvoi N° 08-18.947) d'assurer la protection du logement familial au sens de l'article 215 du code civil (déjà jugé pour une promesse synallagmatique 1ère Civ, 6 avril 1994).

L’application de ces dispositions en cas de détention du logement via une société dont l’un des époux est associé et/ou gérant a donné lieu à de rares jurisprudences. La Cour de cassation a ainsi décidé que le conjoint qui n’avait pas donné son accord à la cession du logement familial pouvait en demander la nullité, dès lors que la société qui détenait ledit logement était fictive. (Cass.civ.1,11 mars 1986, n°84-12.489) La solution a évolué avec les nouvelles décisions. Des époux et leurs enfants s’installent dans un bien appartenant à une SCI dont le mari détenait la quasi-totalité des parts. Le mari, gérant de la SCI, obtient l’accord de l’assemblée générale pour vendre l’immeuble. L’épouse demande l’annulation de la vente. La Cour de cassation décide que la société pouvait vendre l’immeuble, dès lors que les époux ne pouvaient justifier : - ni d’un bail ; - ni d’un droit d’habitation ; - ni d’une convention de mise à disposition du logement par la SCI au profit de son associé (Cass.civ.1,14 mars 2018, n°17-16482)

Un époux commun en biens fait, sans le consentement de son épouse, donation à ses deux enfants issus d’un précédent mariage de la nue-propriété du logement familial qui lui appartient en propre. L’acte stipule une réserve d’usufruit à son seul profit. Suite au décès de l’époux donateur qui met fin à l’usufruit, la femme agit en nullité de la donation au motif que les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille (C. civ. art. 215, al. 3 ).

La cour d’appel annule la donation litigieuse en considérant qu’elle constitue bien un acte de disposition des droits par lesquels est assuré le logement de la famille au sens du texte. La décision est cassée. Pour la Cour de cassation, l’acte n’a pas porté atteinte à l’usage et à la jouissance du logement familial par l’épouse pendant le mariage (Cass. 1e civ. 22-5-2019 n° 18-16.666 FS-PB) .

Pour approfondir

La protection du logement familial: régime juridique (art. 215, al. 3e C. civ.)

Couple marié: le domaine de la protection du logement familial (art. 215, al. 3 C. civ.)


Bonne vente ✍️



 

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