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La vente et l’acquisition d’un bien immobilier relèvent d’un acte de disposition. Le vendeur et l’acquéreur doivent disposer de la capacité juridique d’aliéner un immeuble ou de l’acquérir.
En conséquence, il convient de se demander quelles sont les personnes qui peuvent être habilitées à les conclure.
Les majeurs incapables
Il s'agit de personnes qui se trouvent dans l'incapacité d'exercer pleinement leurs droits, responsabilités et actions et qui font l'objet d'une mesure de protection qui a été préalablement décidée par la justice.
Les mesures de protection les plus courantes sont la sauvegarde de justice, la curatelle et la tutelle. Elles sont décidées par le juge des tutelles.
La tutelle
Le majeur soumis au régime de la tutelle est frappé d’une incapacité d’exercice. Il ne peut pas lui-même signer un contrat immobilier en tant que vendeur ou acquéreur d’un immeuble. En vertu de l’article 426 alinéa 3 du code civil, s’il est de l’intérêt de la personne protégée de vendre le logement, l’acte devra être autorisé préalablement à la signature de l'avant-contrat par le juge des tutelles ou le conseil de famille s’il a été constitué.
En effet, en vertu de l’article 505 du code civil, le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée. L’autorisation détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l’acte est passé. Le juge exige l’estimation de professionnels. Le juge des tutelles saisi par simple requête (sans avocat) au tribunal judiciaire rendra une ordonnance autorisant la vente (L221-9 du code de l’organisation judiciaire).
La curatelle
Le majeur sous curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, sous le régime de la tutelle, requerrait l’autorisation du juge ou du conseil de famille (article 467 alinéa 1 du code civil). L’assistance du curateur est donc nécessaire dans le cadre de la conclusion de l’avant contrat. Concrètement, il doit apposer sa signature à côté de celle du majeur protégé.
La sauvegarde de justice
Le majeur placé sous sauvegarde de justice conserve l’exercice de ses droits. Il peut donc vendre ou acquérir seul, sauf si un mandataire a été spécialement désigné à cet effet.
Les mineurs
Les représentants légaux agissant en commun ou le représentant légal exerçant seul l’autorité parentale peuvent accomplir les actes de disposition sans solliciter l’autorisation du juge des tutelles, sauf exceptions listées par l’article 387-1 du code civil. Au titre de ces exceptions, la vente de gré à gré de l’immeuble appartenant au mineur, est soumise à l’autorisation du juge des tutelles. Les représentants légaux du mineur doivent donc recueillir l’autorisation du juge des tutelles pour conclure un contrat immobilier ayant pour objet la vente d’un immeuble appartenant au mineur.
La décision du juge des tutelles devra déterminer le prix et les conditions de la vente projetée (article 505 alinéa 2 pour la tutelle ; article 389-6 du code civil par renvoi pour l’administration légale). Cependant, concernant l’acquisition d’un immeuble, les représentants légaux du mineur pourront conclure un tel acte pour le compte du mineur sans autorisation du juge des tutelles.
Les personnes morales
Une personne morale peut être amenée à vendre un bien immobilier de son patrimoine ou bien à en acquérir un pour les besoins de son activité. Dans un premier temps, il convient de vérifier si la vente ou l’achat envisagé entre dans l’objet social. Dans un second temps, il convient de vérifier que le signataire de l’acte dispose bien des pouvoirs de représentant légal de la société. D’autre part, les statuts peuvent éventuellement contenir une clause selon laquelle le dirigeant doit, à titre de règle interne, être préalablement habilité pour consentir une vente ou une acquisition.
Pour l’association, il conviendra de vérifier que le signataire est bien le président de l’association.
Bonne vente ✍️
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