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Une personne mariée peut-elle vendre seule un bien immobilier ?

Dernière mise à jour : 1 oct. 2022


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Lorsque une personne mariée désire vendre un bien immobilier, la question se pose de savoir si le conjoint doit intervenir à l’acte de vente. Une personne mariée peut-elle vendre seule un bien immobilier ?



Le bien a été acquis par l’un des époux avant le mariage


Lorsque le bien a été acquis avant le mariage, l’article 1405 du code civil précise que restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu’ils acquièrent, pendant le mariage par succession donation ou legs. Ainsi quand le bien appartient à l’un des époux uniquement, celui-ci peut conclure seul le contrat de vente. Cependant, lorsque ce bien constitue le logement familial, certaines particularités évoquées ci-dessous s’appliquent.



Le bien a été acquis pendant le mariage et les époux sont mariés sous le régime de la communauté de biens


Lorsque le bien a été acquis pendant le mariage, selon l’article 1402 du code civil, tout bien, meuble et immeuble, est réputé acquêt de la communauté si l’on ne prouve qu’il est propre à l’un des époux. En vertu de l’article 1424 du code civil, les époux ne peuvent l’un sans l’autre aliéner ou grever de droit réel les immeubles, fonds de commerce et exploitations dépendant de la communauté. Ce principe de cogestion entre les époux institué par le droit civil exige l’existence d’un double consentement pour la vente d’un immeuble commun. L’article 1415 du code civil exige l’existence d’un consentement exprès. Aussi l’accord des époux résulte le plus souvent de leur intervention simultanée à l’acte de vente, directement ou par mandataire.Un tel consentement ne peut se déduire d’un acte l’impliquant, il doit être autonome. Par exemple, la simple connaissance de la situation par le conjoint ne vaut pas consentement exprès à l’opération (cass.1ere civ, 19.11.2002, I, n°273). Éventuellement un époux peut donner mandat à son conjoint ou à un tiers de le représenter à la vente.

S’agissant d’un acte d’aliénation, le mandat devra être exprès (article 1988 du code civil : « le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration. S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès »).



Le bien est un bien propre et les époux sont mariés sous le régime de la communauté


Le bien propre se définit comme le bien dont l’époux avait la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu’il acquiert pendant le mariage par succession, donation ou legs (article 1405 du code civil). En vertu de l’article 1428 du code civil, chaque époux a l’administration et la jouissance de ses biens propres et peut en disposer librement.

Il peut donc signer le contrat de vente sans l’accord de son époux. Cependant, lorsque le bien constitue le logement familial, certaines particularités évoquées ci-dessous dans s’appliquent.



Le bien est acquis par un époux pendant le mariage et les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens


En vertu de l’article 1536 du code civil, lorsque les époux ont stipulé dans leur contrat de mariage qu’ils seraient séparés de biens, chacun d’eux conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. Ainsi quand un bien est acquis par un seul des époux au cours du mariage, celui-ci peut signer le contrat de vente sans l’accord de l’autre époux. Cependant, lorsque le bien constitue le logement familial, certaines particularités évoquées ci-dessous dans s’appliquent.


Concernant l’acquisition d’un bien immobilier par un des époux seul en cours du mariage, il est conseillé de constituer dans l’acte ou par un document séparé signé des deux époux la preuve de la propriété personnelle des deniers employés. En cas de fourniture de deniers par le conjoint de l’acquéreur, il est utile de préciser le montant ainsi que le fondement (paiement, prêt ou donation) de cette contribution, afin d’éviter des contestations ou revendications ultérieures. En effet, à l’occasion d’un conflit ultérieur entre les époux, les questions de l’origine et de la nature des deniers peuvent devenir primordiales.



La vente du logement familial


En vertu de l’article 215 du code civil, les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lequel est assuré le logement familial. Ainsi quel que soit le régime matrimonial choisi par les époux, et le caractère propre ou commun de l’immeuble, la vente de l’immeuble servant de logement à la famille n’est possible qu’avec le consentement du conjoint. L’article 215 à la différence de l’article 1415 du code civil qui impose « un consentement exprès », se contente de requérir uniquement un « consentement ». La jurisprudence est plus souple quant à la manifestation du consentement définit par l’article 215 du code civil. En effet, pour être certain, ce consentement ne doit pas nécessairement être donné par écrit (c.cass 1ere civ, 07.04.1998 n°96-16.138), et peut résulter d’un acte non équivoque (comme le fait de donner mandat de vente à un agent immobilier : CA Lyon, 05.11.1980 JCPN N1983 II,40). La théorie du mandat apparent n’est généralement pas admise. Il a été jugé que la preuve de « l’apparence d’un mandat entre les époux ne pouvait résulter de l’attitude passive d’un époux ». (c.cass 1ere civ 31.03.2010 n°08-19.649). L’acquéreur ne pourra donc pas exiger la vente forcée sur ce fondement.



En cas de procédure de divorce


Il existe une incertitude sur le caractère de l’immeuble acquis tant que la procédure qui a pour effet de distribuer le patrimoine n’est pas parvenue à son terme :


- Signature d’un contrat de vente ou d’achat avant l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil : Dans cette hypothèse les règles applicables sous le régime du mariage s’appliquent dans la mesure où le divorce n’a pas encore force de chose jugée. Ainsi concernant l’acquisition d’un immeuble par un des époux, l’immeuble sera réputé commun si l’acquisition est réalisée avant les formalités du divorce.


- Signature d’un contrat immobilier en tant que vendeur ou acquéreur après l’accomplissement des formalités de mention en marge de l’état civil.

Dans cette hypothèse il convient de suivre les prescriptions du jugement de divorce. Soit le bien est attribué à l’un des époux et celui-ci est seul habilité à conclure un contrat de vente; soit le bien est réputé en indivision et dans ce cas il conviendra de suivre les règles relatives au régime de l’indivision.


Concernant l’acquisition d’un immeuble par un des époux sous le régime de la communauté, l'époux acquéreur d'un immeuble pendant l'instance en divorce court le risque que celui-ci ait la nature de bien commun en application des règles du régime matrimonial de communauté. Or, compte tenu du contexte de rupture, cet époux souhaitera généralement réaliser cette opération à titre personnel.

La nature commune ou personnelle du bien acquis dépend de la date d'acquisition par rapport à la date d'effet du divorce dans les relations des époux entre eux :

- si l'achat est réalisé avant cette date d'effet, l'immeuble est en principe commun ;

- si l'achat est réalisé après, l'immeuble est personnel à l'acquéreur.


Depuis le 1er janvier 2005, le divorce prend effet dans les rapports entre les époux, en ce qui concerne leurs biens (article 262-1 du code civil) :

  • lorsqu'il est prononcé par consentement mutuel, à la date de l'homologation de la convention réglant l'ensemble des conséquences du divorce,

  • lorsqu'il est prononcé pour acceptation du principe de la rupture du mariage à la date de l'ordonnance de non-conciliation.

Il suffit que l’acquisition soit réalisée après la date d’effet du divorce pour que l’immeuble soit personnel à l’acquéreur.

Cependant, en cas d’abandon de procédure, si la partie demandeuse du divorce est déboutée ou si l’un des époux décède avant les formalités du divorce, l’immeuble sera commun aux époux.


Bonne vente ✍️

 

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