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L’état daté est établi par le syndic de l’immeuble à l’occasion de tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel (art. 4 et 5, décret du 17 mars 1967). La demande est effectuée par le notaire chargé de recevoir l’acte ou par le copropriétaire vendeur
En cas de compromis de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de l'avant-contrat, un certain nombre de documents et informations. L'ensemble est appelé en pratique " pré-état daté" La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. Il n’est plus nécessaire de solliciter le syndic de copropriété pour obtenir les informations requises car le vendeur peut les retrouver sur l’extranet qui est mis à sa disposition par son syndic.
Aux termes de l'article L. 721-2 du Code de la Construction et de l'habitation, en cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ;
2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 ;
6° Le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ; 7° A défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée s'il a été élaboré.
Pour la signature de l’acte authentique, le notaire demandera au syndic un état daté aux frais du vendeur
Le contenu de l’état daté est strictement défini par les textes (art. 5, décret du 17 mars 1967). Il se compose de trois parties :
1° Dans la première, le syndic y indique, même d’une manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
- des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
- des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
- des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
- des emprunts contractés par la copropriété au titre des articles 26-4 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ;
- des charges de travaux pour lesquelles le copropriétaire vendeur a demandé à bénéficier d’un étalement du coût sur 10 ans, conformément à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
La faculté de paiement échelonné des travaux d’amélioration ne concerne que les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord en assemblée générale. S’ils peuvent alors demander à s’acquitter du montant de la quote-part correspondant au coût desdits travaux sur 10 ans, la vente du lot a pour conséquence de rendre immédiatement exigible le reste des sommes dues. D’où l’information faite sur ce point dans l’état daté.
Enfin, les avances sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux (art. 45-1 décret du 17 mars 1967). Elles sont remboursables en cas de vente.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, le cas échéant de manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :
- des avances (cf. art. 45-1 précité) ;
- des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La procédure de l’article 19-2 permet au syndic de demander au juge l’exigibilité immédiate de l’ensemble des provisions en cas d’impayés, y compris celles qui n’ont pas encore été appelées auprès des autres copropriétaires. Le débiteur est donc condamné à payer par anticipation,en quelque sorte, ses charges. Dans le cas d’une vente, les sommes qu’il aurait versées à l’avance pour la période postérieure à la mutation lui sont remboursées. 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre : - de la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ; - des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; - des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. Les informations de l’état daté sont financières et ne concernent que le lot vendu et son propriétaire. Il a été jugé que le syndic n’était pas tenu à une obligation d’information plus étendue que celle prévue par la loi. Sa responsabilité du professionnel a été écartée dans une affaire où l’acquéreur lui reprochait de ne pas avoir porté à sa connaissance l’existence d’infiltrations affectant le logement vendu (Cass. 3e civ., 17 nov. 1999). De même, l’information de l’acheteur sur l’ensemble des dettes des autres copropriétaires ,n’est pas prévue au titre de l’état daté (Paris, 18 mai 2000).
La Cour d’Appel de Versailles a jugé dans son arrêt du 11 janvier 2010 que lorsque le Syndic n’a pas signalé l’existence d’une procédure en cours, il doit réparation du préjudice subi par l’acquéreur consistant en une perte de chance de ne pas contracter ou de ne s’engager que dans des conditions autres
Depuis 1er juin 2020, le prix de l’état daté ne peut excéder 380 € TTC.
Bonne vente ✍️
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