La loi reconnaît au propriétaire d'un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine (article 682 du Code Civil) L'accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n'est alors pas nécessaire : on parle de servitude légale. En cas de conflit (si le voisin fait obstruction au passage par exemple), il faut saisir le juge du tribunal judiciaire pour qu'il vous reconnaisse le droit de passage.
Le droit de passage est automatique lorsqu'une propriété est enclavée. Cela peut être le cas par exemple si vous êtes obligé de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique. Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant), sous réserve :
de prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique,
de passer par l'endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant,
et de verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice). L'indemnité est déterminée à l'amiable ou par le juge du tribunal de grande instance. Le droit de passage s'applique aux :
personnes ;
animaux ;
véhicules ;
réseaux d'eau, d'électricité, téléphone, gaz (servitude souterraine ou aérienne).
Cet état d’enclave est établi lorsqu’il est physiquement impossible d’aménager un accès à la voie publique, en raison du relief, de la position du fonds, ou de la configuration des lieux. La preuve de l’enclavement incombe au propriétaire enclavé. Si l'enclavement du terrain résulte de la division d'une propriété (suite à vente, partage, ...), le passage doit se situer sur cette propriété (sauf impossibilité), même s'il ne constitue pas le trajet le plus court à la voie publique. La servitude de passage cesse si le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain. Dans ce cas, la cessation peut être constatée par accord amiable ou par le juge du tribunal.
La situation d’enclave d’un fonds est caractérisée, non seulement lorsque celui-ci ne comporte aucune issue, mais encore lorsque l’accès qui le relie à la voie publique est insuffisant. Cette insuffisance d’accès est appréciée, selon la formule de la jurisprudence, en considération « de l’état des lieux et des communications nécessaires à l’utilisation normale du fonds dominant, compte tenu de sa destination » (Cass. 1ère civ. 8 mars 1965, n°63-11698).
En la matière les juges du fond sont investis d’un pouvoir souverain d’appréciation. L’insuffisance d’accès justifiant la constitution d’une servitude de passage résultera le plus souvent de la configuration des lieux.
Tel est le cas notamment lorsque l’accès qui relie le fonds à la voie publique est :
Soit trop étroit, de telle sorte qu’il ne peut pas être emprunté en voiture ou qu’il n’est pas possible de faire passer des véhicules utilitaires ou des engins agricoles (V. en ce sens 3e civ., 16 mars 2017, 15-28551).
Soit trop dangereux, en ce sens que son utilisation fait courir un risque au propriétaire car supposant, par exemple, d’emprunter une voie d’eau, de longer une falaise ou encore d’utiliser un chemin escarpé en proie aux éboulements ( req., 31 juill. 1844). En revanche, l’état d’enclave sera refusé en cas de possibilité d’aménagement de l’accès. Lorsque des travaux dont le coût n’est pas excessif eu égard la valeur du fonds peuvent être réalisés afin d’aménager un accès à la voie publique, le terrain ne sera pas considéré comme enclavé ( 3e civ., 11 févr. 1975, n° 73-13974).
Soit en cas de simple commodité : Un terrain ne sera pas considéré comme enclavé lorsque l’insuffisance d’accès dont se prévaut le propriétaire du fonds procède d’une simple commodité personnelle, en ce sens que la constitution de la servitude n’est pas indispensable à l’usage normal du fonds ( 3e civ. 24 juin 2008, n°07-15944). Tel sera le cas lorsque le fonds dispose déjà d’un accès à la voie publique et que son propriétaire cherche à réduire son temps de trajet pour y accéder (CA Nîmes, 2e ch. civ., A, 6 oct. 2016, n° 14/04909)
L'état d'enclavement d'une propriété doit s'apprécier différemment selon l'endroit où se trouve celle-ci et notamment selon la topographie des lieux. Il est donc normal, selon la Cour de cassation, qu'une propriété de montagne ne soit pas considérée comme enclavée parce qu'elle serait difficile d'accès. (Cass. Civ 3, 10.9.2020, Y 19-14.081).
Les juges, selon ce principe, ont refusé à un habitant d'une zone d'altitude, le droit de réclamer un accès plus confortable qui aurait dû être créé chez ses voisins, alors que sa maison était desservie par un chemin d'accès un peu difficile.
Le chemin critiqué n'est pas accessible avec n'importe quel véhicule, expliquait cet habitant. Il est notamment impossible avec certaines voitures basses. Mais cet argument n'a pas été admis. Un simple souci de commodité ne suffit pas à caractériser l'insuffisance de l'accès, avait dit la cour d'appel, approuvée par la Cour de cassation. Et en zone rurale d'altitude, l'accès doit être considéré comme normal et suffisant si un véhicule 4x4, un SUV ou une voiture non surbaissée peuvent l'emprunter sans difficultés.
L’entretien du passage incombe à son utilisateur, comme le précise l’article 697 du Code civil. Mais si le propriétaire du terrain en a lui aussi l’usage, il convient alors de partager les frais d’entretien. L’accès au passage doit toujours rester libre. Cependant, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de passage, conserve le droit de se clore à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l’exercice plus incommode, se référant ainsi tant à l’existence d’une convention, qu’en son absence, aux dispositions du premier alinéa de l’article 701 du Code civil (Cass. civ. 3ème, 21 nov. 1969 : bull. civ. III n°764).
Le droit à une servitude de passage accordé par la loi en cas d’enclave ne s’éteint pas par le non-usage (Cass. 3e civ. 11-2-1975 n° 73-13.974 : Bull. civ. III n° 56 ; Cass. 3e civ. 6-5-2021 n° 20-15.705 F-D ). En revanche, l’assiette du passage ainsi obtenu peut se perdre en cas de non-usage trentenaire (Cass. 3e civ. 7-11-1984 n° 83-14.257 : Bull. civ. III n° 186).
Si une propriété n'est pas enclavée, mais juste difficile d'accès, l'accord du voisin est indispensable pour obtenir un droit de passage sur son terrain. On parle de servitude conventionnelle. En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'exécution du droit de passage, le juge du tribunal judiciaire doit être saisi. Le bénéfice du droit de passage nécessite l'accord du propriétaire du terrain utilisé. Un accord amiable écrit doit être trouvé et préciser :
l'emplacement du droit de passage,
son mode d'exercice (accès à pieds, en voiture...),
le montant de l'indemnité que le propriétaire du fonds dominant doit verser au propriétaire du fonds servant. Cette indemnité, dont le montant doit être proportionnel au dommage causé (bruit ou toute autre gêne), est librement fixée par les deux propriétaires. Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins 30 ans. Pour effectuer des travaux en passant par le terrain voisin, il faut faire une demande de servitude de tour d'échelle. En cas de mésentente sur l'exercice d'un droit de passage, il faut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut statuer, selon ce qui lui est demandé sur :
l'existence du droit de passage,
l'emplacement du passage,
son mode d'exercice (accès à pied, en voiture...),
la fin d'un droit de passage,
ou le montant de l'indemnité à verser au propriétaire du fonds servant. L’article 683 du Code civil adresse une double directive au juge en prévoyant que :
D’une part, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
D’autre part, il doit néanmoins être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. En principe, le trajet du passage reliant le fonds enclavé à la voie publique doit être la ligne droite, celle-ci peut, en application de l’alinéa 2 de l’article 683, subir quelques contorsions afin de limiter le préjudice causé propriétaire du fonds servant.
Lorsque, en effet, un obstacle se dresse sur le chemin le plus court offrant au fonds enclavé un accès sur la voie publique, il appartiendra au juge de définir des trajets alternatifs en combinant avec méthode les alinéas 1 et 2 de l’article 683 du Code civil.
À cet égard, la Cour de cassation rappelle régulièrement que les juges du fond sont investis d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer l’assiette qui répond aux exigences fixées par le texte (Cass. 1ère civ. 19 janv. 1969).
En cas de désaccord sur l'indemnité à verser, c'est au propriétaire du fonds servant d'apporter la preuve du dommage causé. Un propriétaire qui voit sa propriété grevée par une servitude subit un dommage certain. De nombreux critères sont à prendre en considération afin de compenser ce préjudice. L’article 682 du Code Civil précise que le fonds dominant est chargé de délivrer «une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner» au fonds servant. L’article 685, al. 2 du Code civil prévoit que « l’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable. »
La prescription de l’action est ici attachée à la possession de la servitude par le propriétaire du fonds dominant, de sorte qu’elle se prescrit par trente ans.
Son point de départ correspond au jour où le droit de passage à commencer à s’exercer, soit à partir du moment où les éléments constitutifs de la possession sont réunis (Cass. req. 10 févr. 1941).
En raison de la diversité des cas aucune législation ne peut préciser quels sont les éléments à prendre en considération. Cependant, l’objectif est d’indemniser le préjudice subi et non pas de s’indexer sur la plus-value acquise par le fonds dominant. Pour en savoir plus De la juste indemnisation des servitudes de passage par M Philippe Favre-Reguillon et Maître Vincent Morati.
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