La servitude telle que prévue aux articles 637 et suivants du Code civil est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (le fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant).
Les servitudes sont des droits réels immobiliers : elles sont attachées aux biens et non aux personnes. Ainsi, une servitude se transmet de propriétaire en propriétaire et est inscrite dans l'acte de vente ou de donation du bien. Dans le cadre d'un achat immobilier, il est important de vérifier si une servitude est attachée à la propriété. Il faut donc avoir connaissance des éventuelles servitudes qui grèvent le terrain avant toute acquisition, d’autant qu’elles peuvent déprécier la valeur du bien immobilier puisqu’elles en restreignent l’usage : difficile par exemple de creuser une piscine si les canalisations du voisin traversent le jardin !
On distingue :
les servitudes continues : ce sont celles dont l'usage peut être continuel sans qu'il y ait besoin du fait de l'homme ou d'acte quelconque du propriétaire du fonds dominant : servitude de vues, égout des eaux pluviales, servitude de prise d'eau, etc...
les servitudes discontinues : ce sont celles qui ont besoin du fait de l'homme pour être exercées : servitude de passage, de puisage, de lavage, etc...
les servitudes apparentes : ce sont celles qui s'annoncent par la présence d'ouvrages ou d'installation,
les servitudes non apparentes, qui ne se signalent pas par un signe extérieur.
En combinant les deux classifications (servitudes continues et discontinues, apparentes et non apparentes) on aboutit à répartir les servitudes en trois catégories :
les servitudes continues et apparentes, comme la servitude de vue s'exerçant au moyen d'une fenêtre,
les servitudes continues et non apparentes, par exemple le droit de passage s'il existe une porte ou un chemin tracé,
les servitudes discontinues et non apparentes par exemple le droit de puisage.
Une servitude peut avoir différentes origines :
Les servitudes légales : la loi peut prévoir, par exemple, de charger un fonds servant d'une servitude de vue, le propriétaire en bénéficiant peut donc placer des ouvertures ou "vues" sur sa propriété à des distances moindres de la propriété voisine.
Les servitudes naturelles : du simple fait de l'implantation d'un bien immobilier, une autre propriété située en contrebas subit l'écoulement naturel des eaux, par exemple.
Les servitudes conventionnelles : deux propriétaires peuvent convenir ensemble d'instituer une servitude. Il peut s'agir, par exemple, d'un droit de passage des propriétaires du fonds dominant sur le fonds servant.
Enfin il existe la servitude par destination du père de famille. Cette servitude est définie par l'article 693 du Code Civil, ainsi :
le propriétaire de deux parcelles affecte l’une au service de l’autre par des aménagements spécifiques, telle que la création d’un passage conduisant sur une voie publique.
le propriétaire cède l’une des parcelles à un tiers, en maintenant l’aménagement réalisé et l’affectation de l’une au service de l’autre.
Ainsi, la destination du père de famille a-t-elle pour effet de transformer le service fourni par une parcelle à l’autre qui, tant qu’elles appartenaient au même propriétaire, en une servitude venant grever le fonds servant, sauf à ce que les parties l’aient écarté dans l’acte de cession.
On peut devenir titulaire d'une servitude indépendamment de tout titre, au moyen de la prescription acquisitive (art 690 CC). On parle alors d'une possession trentenaire grâce aux règles de la prescription acquisitive ou usucapion (article 2229 du code civil). Seules susceptibles d'être acquises par prescription, les servitudes qui sont à la fois continues et apparentes. Selon les termes de l'article 691 du Code civil, la possession même immémoriale » ne peut faire acquérir les servitudes discontinues ou non apparentes.
L'article 697 du code civil donne au bénéficiaire de la servitude « le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver », ces ouvrages sont bien entendus à ces frais.
Le propriétaire du fonds servant, a lui l'interdiction de diminuer l'usage de la servitude ou de la rendre plus incommode en modifiant, par exemple, l'état des lieux mais il n'est pas pour autant tenu d'améliorer ou d'entretenir l'assiette de cette servitude sauf convention contraire. (Cass 3ème civ 5 juin 2013 n°11-25627 Bull civ III n°75).
Exceptionnellement, le code civil prévoit dans des conditions très strictes que le propriétaire du fonds servant puisse imposer à celui du fonds dominant un déplacement de l'assiette de cette servitude. Le titulaire d'une servitude n'a pas le droit d'aggraver cette servitude, c'est à dire de l'agrandir, les aggravations de servitudes peuvent être sanctionnées en nature ou par des dommages-intérêts.
Néanmoins et dans certains cas précis, les tribunaux ont pu autoriser ces aggravations lorsque le « passage sur le fonds servant était devenu insuffisant du fait des progrès techniques réalisés dans les modes de transport » (Cass 3e civ 4 février 1987 n°85-17595).
Les servitudes peuvent s’éteindre ou disparaître de quatre façons :
Par l’impossibilité d’en user résultant de l’état des choses : Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent dans un état tel qu’on ne peut plus en user selon l’article 703 du Code civil. Cette cessation ne constitue pas toujours une extinction définitive, puisque l’article 704 du Code civil précise que les servitudes revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user, à moins qu’il ne se soit écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude à savoir 30 ans. Exemple : une source tarie rejaillit à nouveau.
Par la confusion des fonds : Toute servitude est éteinte lorsque le fond à qui elle est due et celui qui la doit sont réunis dans une même main, car on ne peut avoir de servitude sur soi-même, et ce quelle que soit l’origine juridique de cette réunion (article 705 du Code civil).
Par le non usage pendant 30 ans : La servitude peut également être éteinte par non usage pendant 30 ans en vertu de l’article 706 du Code civil.
Par la renonciation : Il est toujours possible aux parties de renoncer à une servitude. Le propriétaire du fond dominant peut renoncer expressément ou tacitement à la servitude lui profitant, mais comme il est de règle qu’une renonciation ne se présume pas, il est recommandé d’établir un acte authentique pour la constater.
Pour en savoir plus : Les servitudes
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