Le certificat d'urbanisme est un document administratif de renseignements sur la situation d'urbanisme d'un immeuble donné.
Il convient de distinguer le certificat d'information générale (ou simple), qui se borne à indiquer le régime juridique auquel le terrain est soumis (C. urb. art. L 410-1, a), et le certificat opérationnel, qui précise en outre si un projet déterminé, mentionné dans la demande, peut être réalisé sur ce terrain (C. urb. art. L 410-1, b). Le certificat d'urbanisme, positif ou négatif, n'est jamais, en lui-même, une autorisation ou un refus d'autorisation : il n'est qu'un document d'information. Un certificat d'urbanisme « positif », s'il peut conférer certains droits acquis, n'apporte aucune certitude de l'obtention ultérieure du permis de construire.
Toute personne peut demander un certificat d'urbanisme, même en l'absence de tout droit sur le terrain. La demande doit être présentée à peine d'irrecevabilité sur un imprimé défini par arrêté ministériel (C. urb. art. R 410-21).
Le contenu de la demande est fixé par l'article R 410-1 du Code de l'urbanisme ; le dossier est complet s'il est ainsi présenté et l'administration ne saurait exiger la production d'autres pièces. La demande mentionne l'identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales du terrain ainsi que le type de certificat sollicité. Un plan de situation permettant de localiser le terrain dans la commune est joint à la demande (C. urb. art. R 410-1, al. 1). Ce plan précise son échelle et l'orientation du terrain par rapport au nord (C. urb. art. A 410-2). Lorsque la demande concerne un certificat opérationnel, le dossier doit comprendre en outre une note descriptive succincte de l'opération envisagée. Si elle comporte la construction de bâtiments, la destination et la sous-destination de
ceux-ci et leur localisation approximative dans l'unité foncière doivent être indiquées. Dans le cas où des constructions existent déjà sur le terrain, un plan doit faire apparaître leur emplacement (C. urb. art. R 410-1, al. 2).
La demande doit être adressée au maire de la commune dans laquelle le terrain est situé (C. urb. art. R 410-3, al. 1). Le dossier doit être établi en 2 exemplaires pour le certificat d'information générale, en 4 exemplaires pour le certificat opérationnel (C. urb. art. R 410-2). Le maire affecte à la demande un numéro d'enregistrement.Lorsque la demande concerne un certificat opérationnel,le maire procède aux transmissions nécessaires à l'instruction du dossier. Selon le cas, peuvent être destinataires d'un ou plusieurs exemplaires du dossier : le préfet, le président de l'EPCI, le service départemental de l'architecture et du patrimoine, l'architecte des Bâtiments de France, le directeur de l'établissement public du parc national. Le délai de transmission est d'une semaine à compter de la réception du dossier (C. urb. art. R 423-7 à R 423-13 sur renvoi R 410-3, al. 3).
Si la commune est dotée d'un plan local d'urbanisme (ou d'un document en tenant lieu, comme un POS ou un PSMV) ou d'une carte communale, le maire est en principe compétent pour instruire et délivrer les certificats d'urbanisme au nom de la commune. Si la commune a délégué sa compétence à un EPCI, les certificats sont alors instruits et délivrés au nom de l'EPCI par le président de l'EPCI.
Si la commune n'est pas dotée d'un tel document d'urbanisme, la procédure relève des services de l'Etat : instruction par la DDT ou DDTM et délivrance par le maire au nom de l'Etat, voire par le préfet (C. urb. art. L 422-1 sur renvoi de L 410-1).
Le délai d'instruction est fixé à un mois pour le certificat d'information générale et à deux mois pour le certificat opérationnel (C. urb. art. R 410-9 et R 410-10). Le délai court à compter de la réception de la demande en mairie.
En ce qui concerne le certificat d'information générale, à défaut de notification d'une réponse dans ce délai, le demandeur obtient un certificat d'urbanisme tacite (C. urb. art. R 410-12). Par définition, ce certificat tacite ne donne aucune information, son seul effet est de cristalliser les dispositions d'urbanisme applicables. En ce qui concerne le certificat opérationnel, le silence de l'administration vaut désormais « décision de rejet » de la demande (Décret 2014-1299 du 23-10-2014 ; Décret 2015-1461 du 10-11-2015).
Le certificat d'urbanisme d'information générale ou simple indique la situation du terrain au regard des dispositions d'urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété, il précise la liste des taxes et participations d'urbanisme. Ce certificat ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain, il n'est ni positif ni négatif (CAA Nantes 21-6-2005 n° 04-562 : BPIM 6/05 inf. 373). Le certificat d'urbanisme opérationnel indique en outre si le terrain peut être utilisé pour réaliser l'opération déterminée décrite dans la demande. Ce certificat peut être positif ou négatif.
Le certificat d'urbanisme exprès, qu'il soit de simple information ou opérationnel, indique (C. urb. art. L 410-1, al. 4) : - les dispositions d'urbanisme applicables au terrain : il s'agit selon le cas des dispositions du RNU ou du document local d'urbanisme (PLU, POS, PAZ, PSMV ou carte communale). Un simple renvoi à ces documents n'est pas suffisant. Le certificat doit indiquer si le terrain est compris dans une ZAC ou un lotissement et en préciser les conséquences. Le cas échéant, il doit mentionner la nécessité d'obtenir l'avis ou l'accord d'un service de l'Etat et la possibilité pour l'administration d'opposer un sursis à statuer à l'occasion d'une déclaration préalable ou d'une demande de permis ultérieure. Le certificat doit aussi signaler l'existence d'une zone de préemption (C. urb. art. R 410-15) ; - les limitations administratives au droit de propriété : le certificat doit mentionner les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol et notamment celles figurant sur une liste annexée au PLU ; - la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ; - les informations en matière de pollution des sols : le certificat doit mentionner si le terrain est situé sur un site répertorié sur la carte des anciens sites industriels et activités de services ou sur un ancien site industriel ou de service non répertorié dont le service instructeur a connaissance. Le certificat doit aussi indiquer si le terrain est situé dans un secteur d'information sur les sols (SIS) (C. urb. art. R 410-15-1).
Si une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée pendant le délai de validité d'un certificat d'urbanisme et respecte les dispositions d'urbanisme qui existaient à la date de ce certificat, celles-ci ne peuvent pas être remises en cause. Il en est de même du régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que des limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain, à l'exception de celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique (C. urb. art. L 410-1, al. 4). Le droit de préemption urbain instauré après la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne peut pas être appliqué en cas de vente du terrain concerné pendant la durée de validité du certificat (Rép. Sueur : Sén. 12-9-2013 p. 2644 n° 3713). Cet effet stabilisateur des énonciations du certificat d'urbanisme simple ou opérationnel concerne les dispositions réellement applicables au terrain à la date du certificat, que ces dispositions y aient ou non été mentionnées. Un certificat mentionnant des dispositions erronées, pas encore en vigueur ou pas légalement applicables à la date de sa délivrance ne confère pas de droits acquis. Le titulaire d'un certificat d'urbanisme n'a donc pas la certitude qu'il se verra appliquer les dispositions indiquées dans le certificat, mais une erreur de l'auteur du document serait de nature à engager la responsabilité de l'administration. En pratique, un certificat opérationnel positif a les mêmes effets qu'un certificat simple. Certes l'accord de l'administration sur la réalisation de l'opération porte sur la localisation approximative des bâtiments, leur destination et sur les modalités de desserte par les équipements publics existants ou prévus, mais un certificat positif n'exclut pas un refus de permis (tout comme un certificat négatif n'exclut pas la délivrance d'un permis). En outre, l'autorité compétente n'est pas liée par les mentions du certificat relatives à l'état des équipements existants ou prévus. Elle doit tenir compte des équipements existants à la date à laquelle elle statue (CE 13-12-1996 n° 119548 : BPIM 2/97 inf. 97). En cas d'erreur dans la délivrance du certificat, un recours indemnitaire contre l'administration est possible. Les effets de la délivrance d'un certificat tacite simple sont limités à la cristallisation des règles applicables (C. urb. art. R 410-12). Ce droit à la cristallisation des règles juridiques a été reconnu pour les certificats d’urbanisme d’information dits CUa et les certificats d’urbanisme pré-opérationnels « positifs » dits CUb. Un doute subsistait néanmoins sur la portée du certificat d’urbanisme CUb « négatif » à l’égard du pétitionnaire jusqu’à ce que Conseil d’État tranche la question dans un arrêt du 18 décembre 2017.Le juge a alors affirmé que les CUb négatifs confèrent des droits à leur titulaire et met ainsi fin à la différence de traitement entre d’une part les certificats d’urbanisme d’information et les certificats d’urbanisme opérationnels « positifs » qui confèrent des droits à leurs bénéficiaires, et d’autre part les certificats d’urbanisme opérationnel « négatifs » qui jusqu’alors ne créaient pas de droits. Le juge administratif a été amené à préciser les droits attachés au certificat d’urbanisme. Tout d’abord, le droit à la cristallisation des règles peut être invoqué par tous. Le juge dans un arrêt en date du 15 décembre 2015, a ainsi rappelé que l’article L. 410-1 du Code l’urbanisme « ne réserve pas à la personne qui a présenté la demande de certificat les droits qu’il confère » et que le certificat d’urbanisme présente un caractère réel et non personnel. Ensuite, le Conseil d’État a livré des précisions sur l’articulation entre le certificat d’urbanisme et la demande d’autorisation de construire. L’article L. 410-1 al. 4 prévoit un délai de dix-huit mois au terme duquel la demande d’autorisation doit être déposée après la délivrance d’un certificat d’urbanisme pour pouvoir bénéficier des droits attachés au certificat. Or, pour le Conseil d’État, la circonstance que le certificat d’urbanisme soit délivré postérieurement au dépôt de la demande d’autorisation n’a pas de conséquence sur l’instruction de la demande d’autorisation. Enfin, les droits conférés par le certificat d’urbanisme sont d’application immédiate. La haute juridiction indique que le pétitionnaire n’est plus obligé de spécifier expressément à l’administration qu’il souhaite bénéficier des droits que confère le certificat d’urbanisme.
La durée de validité du certificat d'urbanisme exprès ou tacite (pour le certificat simple) est de 18 mois (C. urb. art. L 410-1, al. 4). La délivrance d'un certificat d'urbanisme exprès après le terme du délai d'instruction de la demande est sans effet sur le délai de validité du certificat d'urbanisme initial tacitement accordé (C. urb. art. R 410-18).
La durée de validité du certificat peut être prorogée d'année en année, sur demande présentée au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicable n'ont pas évolué (C. urb. art. R 410-17). En absence de réponse expresse de l'administration dans les deux mois de la demande, la prorogation est tacitement accordée. Cette prorogation tacite d'un an prend effet au terme de la validité de la décision initiale ou de la prorogation précédente (C. urb. art. R 410-17-1). En cas de recours contentieux contre le certificat d'urbanisme, le délai de cristallisation n'est ni interrompu, ni suspendu (CE 13-6-2003 n° 218312, SCI Eivlys : BPIM 5/03 inf. 273).
Qu'il soit « positif » ou « négatif », un certificat d'urbanisme opérationnel peut faire l'objet d'un recours en annulation, dans le délai de deux mois de sa notification. Cette possibilité est également admise pour un certificat de simple information (CE 6-6-2012 n° 329123 : BPIM 4/12 inf.293) .Il est possible de contester certaines mentions d'un certificat d'urbanisme sans le remettre en cause dans son ensemble.
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