La servitude est définie par l’article 637 du Code civil comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. La vue est une ouverture réalisée par un propriétaire dans une construction, à partir de laquelle il peut nettement observer la propriété voisine. En plus des terrasses, fenêtres ou balcon, ce peut être un escalier d’accès ou une échelle fixe à l’extérieur. Le code civil impose de respecter des distances minimales par rapport aux propriétés voisines contiguës, c'est-à-dire accolées à la vôtre.
La servitude est définie par l’article 637 du Code civil comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.
La vue est une ouverture réalisée par un propriétaire dans une construction, à partir de laquelle il peut nettement observer la propriété voisine. En plus des terrasses, fenêtres ou balcon, ce peut être un escalier d’accès ou une échelle fixe à l’extérieur.
Le code civil impose de respecter des distances minimales par rapport aux propriétés voisines contiguës, c'est-à-dire accolées à la vôtre. Les règles édictées en matière de « vues » ne s’appliquent qu’entre des propriétés privées contiguës. Il n’y a pas de distances à respecter si l’ouverture donne :
sur la voie publique
sur un mur « aveugle » de la maison voisine
sur un toit fermé (sans vasistas ni « chien assis »)
sur le ciel (cas des vasistas en vue d’éclairer les combles). Si le Code civil impose des distances minimales à respecter pour la création de vues, il est aussi conseillé de s’informer auprès de sa mairie afin de prendre connaissance de potentielles règles locales. Ces dernières pourraient prévoir des restrictions plus spécifiques à propos de la taille des fenêtres ou des balcons, par exemple.
On parle de « vues » pour désigner les fenêtres et les portes, mais aussi les balcons et terrasses qui donnent sur la propriété de votre voisin. Dans tous les cas, vous devez obtenir l’autorisation de votre voisin pour créer une vue sur sa propriété privée. Si votre voisin est d’accord, Il est préférable de signer dans les meilleurs délais une servitude de vue avec lui devant notaire, pour éviter tous problèmes par la suite, en cas de vente ou d’héritage de votre propriété.
La nécessité d’un accord amiable préalable avec votre voisin pour créer un droit de vue est donc fondamentale. Le code civil intervient en complément de tout accord amiable pour préciser les conditions matérielles dans lesquelles un droit de vue peut s’exercer. Si l’ouverture que vous voulez créer vous donne une vue droite chez votre voisin, vous devez respecter une distance minimale de 1,90 m entre votre mur et la propriété de ce voisin. Il existe une exception au respect de cette distance, c’est lorsque votre vue droite donne sur un chemin de servitude de passage dont vous bénéficiez.
Une vue est droite lorsqu’elle donne directement chez votre voisin sans avoir à tourner la tête.
Si l’ouverture que vous voulez créer vous donne une vue oblique, il suffit de respecter une distance d’au moins 0,60 m avec la propriété de votre voisin.
Une vue est oblique lorsqu’il faut tourner ou pencher la tête pour voir chez votre voisin.
Si votre ouverture, balcon ou terrasse donne sur un mur ou le toit de la maison voisine ne disposant d’aucune ouverture (mur ou toit aveugle), vous n’avez pas à respecter ces distances, puisque vous n’avez pas de vue directe sur les faits et gestes de votre voisin dans sa propriété.
Les distances minimales évoquées ci-dessus sont à respecter si votre ouverture donne vue sur le jardin ou la cour de votre voisin. Vous n’avez pas à respecter la distance minimale de 1,90 m lorsque votre ouverture vous donne une vue droite sur le domaine public (rue, jardin public, square…).
L'article 678 du Code Civil n'autorise les vues droites, balcons ou aménagements semblables sur les propriétés voisines que s'il y a au moins 1,90 m de distance entre le mur où est pratiqué cette ouverture et la propriété contiguë. Cette distance se compte depuis "le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés" (article 680 du Code Civil).
Le calcul des distances s’effectue selon des règles précises. La vue est une ouverture qui permet de voir à l’extérieur et qui laisse passer la lumière et l’air ; ainsi sont considérées comme des vues : les fenêtres, les portes-fenêtres, les baies vitrées, les velux (permettant une vue sur le terrain voisin), un balcon, une terrasse. Le jour est une ouverture qui ne laisse passer que la lumière mais pas l’air, elle ne s’ouvre pas et ne permet pas de voir ; elle doit donc être à verre dormant et opaque avec un treillis à maillage dont les mailles auront 10 cm d’ouverture minimum.
La vue droite permet de voir directement chez le voisin sans tourner la tête, en ce qui concerne la vue oblique, il faut tourner la tête pour voir chez le voisin.
Pour les vues droites, la distance se calcule à partir de l’extérieur du mur dans lequel l’ouverture est pratiquée, jusqu’à la limite séparative des deux propriétés. Si cette limite séparative est matérialisée par un mur mitoyen, il faudra la déterminer comme se trouvant au milieu de la largeur du mur.
Si la vue pratiquée s’exerce à partir d’un balcon, la distance est calculée entre le rebord du balcon le plus proche de la limite des deux propriétés, et cette limite séparative. La même règle est valable lorsque votre droit de vue résulte de l’aménagement d’une terrasse, et non d’un balcon.
Si une clôture ou un mur mitoyen existe sur la limite séparative des deux propriétés, la distance des vues se calcule jusqu'au milieu de l'épaisseur du mur. Dans le cas d'une porte-fenêtre prolongée par une terrasse, la distance se mesure à partir de l'extérieur de la terrasse.
L'article 678 du code civil ajoute une exception à la règle de la distance, dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Cette exception, qui a été ajoutée au code civil par la loi du 30 décembre 1967, est essentielle car elle interdit au voisin de faire reproche de l'ouverture d'une fenêtre à moins d'1,90 m de distance si le voisin bénéficie déjà d'une servitude de passage sur le terrain. En d'autres termes, bénéficier d'un droit de passage justifie l'ouverture de fenêtres sur ce même terrain.
Lorsqu'il existe une terrasse ou un balcon, un observateur peut se placer à tout point de cette terrasse, dans ce cas, il convient de considérer qu'il y a une vue droite et non une vue oblique. La distance entre ce balcon et la limite de propriété devra être au minimum de 1,90 m. Cette distance doit être vérifiée en tout point de la terrasse ou du balcon.
Si vous souhaitez ouvrir un vasistas dans le toit de votre maison, aucune distance minimale ne vous sera imposée si vous n’avez pas de regard chez votre voisin. En revanche, si ce vasistas vous permet d’avoir une vue droite ou oblique, vous devez respecter les règles de distances imposées par le code civil, à savoir 1,90 m pour une vue droite et 0,60 m pour une vue oblique. A défaut, votre voisin pourrait demander en justice la suppression de votre vasistas. Cela étant, les juges recherchent toujours si la fenêtre de toit crée un véritable trouble de voisinage pour le voisin avant d’ordonner sa suppression.
Ainsi, une fenêtre de toit ouvrant sur le ciel ne crée en principe aucun trouble de voisinage à partir du moment où elle ne viole pas l’intimité du voisin. Votre voisin peut aller en justice pour faire supprimer des ouvertures réalisées au mépris de ses droits et ce même si vous avez obtenu un permis de construire. En effet, lorsq