L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié en ce sens par la loi SRU du 13 décembre 2000), tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent. Ce dernier est ainsi défini : « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Les critères devant être remplis par un tel logement sont définis par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ce dernier ne fait cependant pas référence à la notion de performance énergétique minimale, qui n’a a été introduite que récemment, par la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 et définie par le décret du 9 mars 2017. Cependant, l’obligation de délivrance d’un logement décent ne concerne pas les seuls baux d’habitation soumis à la loi de 1989. Ainsi,l’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de location, et sans qu’il soit besoin de stipulation particulière, « de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent». Cette obligation concerne donc toute location de locaux d’habitation constituant la résidence principale du preneur qu’ils soient ou non soumis à la loi de 1989
Cette obligation est d’ordre public : on ne peut y déroger par un accord ou une clause dans le bail prévoyant un loyer moindre en contrepartie de la remise d’un logement “indécent“. Toutefois, s’il existe un règlement sanitaire département plus strict que le décret de 2002, il prévaut sur ce dernier.
Voici les principales normes à respecter :
1°) Normes de décence en matière d’habitabilité
Pour être reconnu d’une habitabilité décente, le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant (ces critères sont alternatifs et non cumulatifs) :
soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. A Paris, a superficie d'au moins une des pièces principales doit être supérieure à 9 m², et les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m²,et la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres.
2°) Normes de décence en matière de confort ou d’équipement
Pour être reconnu d’un confort et d’un équipement décents, le logement doit disposer
d’une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement,munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion d’une arrivée d’eau potable (chaude et froide),
d’un système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées. Le logement dont les canalisations refoulent n’est pas décent. Le bailleur doit supporter le coût du débouchage et du curage des canalisations trop étroites dont l’engorgement a provoqué des remontées de matières dans le local loué. Le logement qui ne dispose pas d’une évacuation des eaux usées conforme à la réglementation n’est pas décent. Le fait que les canalisations soient des parties communes est sans influence. L’article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fait en effet figurer les installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents parmi la liste des équipements dont les lieux doivent être dotés. (C.Cass. 3e chbre civ., 20 décembre 2018, n° 17-24.286).
d’une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d’une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier ne sont pas acceptables) 3°) Normes de décence en matière de sécurité sanitaire et physique Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations. Ainsi, le gros œuvre du logement doit être en bon état d’entretien et de solidité, la couverture doit protéger les occupants des infiltrations d’eau, les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers…), doivent assurer leur rôle de protection, l’état de conservation des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement. La ventilation et la lumière sont suffisantes les ouvertures et ventilation assurent un renouvellement suffisant de l’air ; les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
La loi ELAN ajoute une nouvelle obligation à la charge du bailleur applicable aux contrats en cours en tant qu’effet légal : la délivrance d’un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
La loi ne définissant pas ce qu’elle entend par nuisibles et parasites, il convient,à notre sens,de s’en rapporter aux différentes législations en vigueur.Que faut-il entendre par nuisible et parasites? Qui est visé ? La faune et/ou la flore ?
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l’obligation du bailleur est de remettre un logement décent. A la lecture de cet article, le critère de décence ne s’applique donc qu’au logement. L’invasion de nuisibles dans le jardin ne relève donc, a priori, pas du critère de décence. Néanmoins, en vertu de l’article 6 précité, le bailleur est également tenu d’assurer la jouissance paisible du logement. A ce titre, en cas d’invasion du jardin par un animal nuisible ou une plante invasive et en l’absence de son intervention, sa responsabilité pourrait être recherchée pour manquement à ses obligations.
Certains animaux sont qualifiés de nuisibles par différents textes, il s’agit notamment des:
Belettes, fouines : En vertu de l’arrêté du 30 juin 2015 pris pour l'application de l'article R. 427-6 du code de l'environnement et fixant la liste, les périodes et les modalités de destruction des espèces d'animaux classées nuisibles
Frelons asiatiques : Selon l’arrêté du14 février 2018 relatif à la prévention de l'introduction et de la propagation des espèces animales exotiques envahissantes sur le territoire métropolitain,
Souris domestiques,
Rats noirs,
Dans les DOM, les criquets sont qualifiés des nuisibles : A la lecture de l’arrêté du 31 juillet 2000 établissant la liste des organismes nuisibles aux végétaux, produits végétaux et autres objets soumis à des mesures de lutte obligatoire.
4°) Normes de décence en matière de performance énergétique pour l’étanchéité et pour l’aération
Le logement doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et répondre à un critère de performance énergétique minimal. Le décret du n°2017-312 du 9 mars 2017 a précisé ce critère de performance énergétique en prévoyant qu’un logement ne pourra être considéré comme décent qu’à partir du moment où il présentera une étanchéité totale à l’air, ainsi qu’une aération suffisante.
Le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées doivent être munies de trappes. La loi climat et résilience du 22 août 2021 a modifié les critères de décence sur ce point.
Pour être décent, le logement doit respecter un niveau minimal de performance énergétique.
1. Quel recours s’ouvrent au locataire ?
En cas d’indécence, le locataire pourra demander au bailleur la mise en conformité du logement. À défaut d’accord, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation et/ou le tribunal judiciaire.=> Le juge pourra exiger que le bailleur réalise des travaux. Il pourra également réduire le montant du loyer voire en suspendre le paiement.
2. Quelles sont les exceptions ?
Le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux liés à la performance énergétique du logement ou la baisse du loyer si le bien est situé dans une copropriété et que le copropriétaire-bailleur n’a pas pu faire voter les travaux nécessaires en assemblées générales. Il ne pourra pas non plus ordonner la réalisation de ces travaux lorsque le bien est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales.
Le gel des loyers des logements classés F et G Les logements classés F et G situés en zone tendue, c’est-à-dire, les passoires énergétiques, ne peuvent actuellement pas faire l’objet d’une augmentation du loyer.
La nouveauté, avec la loi climat et résilience, est que cette interdiction s’appliquera également en zone non tendue, donc à tout le territoire français. Cela signifie que dans les logements classés F et G :
• Il faudra respecter le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sans pouvoir l’augmenter lors de la relocation ;
• Il ne sera plus possible de réviser le loyer en cours de bail ;
• La réévaluation du loyer lors du renouvellement sera conditionnée à la réalisation de travaux de performance énergétique .
Sanctions en cas de respect de la délivrance d’un logement décent
L’article 20-1 de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le locataire d’un logement indécent peut demander à son bailleur la mise en conformité de ce dernier avec les normes en vigueur, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail. À défaut d’accord amiable entre les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine préalable n’est cependant pas obligatoire et il est possible pour l’une ou l’autre des parties de saisir le juge Ce dernier peut ainsi déterminer la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il lui est également possible de réduire le montant du loyer, voire de décider de sa suspension jusqu’à l’exécution des travaux. Le locataire peut simplement de demander le versement de dommages et intérêts, ou encore de demander la résiliation du bail.
Lorsqu’un logement loué n’est pas conforme aux caractéristiques de la décence, le locataire doit d’abord s’assurer qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état du logement (attention à ne pas boucher les ventilations, à entretenir les joints de la douche, des fenêtres…). Les menues réparations et les réparations d’entretien courant sont à sa charge. Si la responsabilité paraît bien incomber au propriétaire, le locataire peut engager des démarches. Mais il est tenu de poursuivre le paiement de son loyer et de ses charges tant qu’il n’y a pas eu de décision du juge. Le propriétaire est responsable de l’entretien des locaux et doit effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire. Lui ou le professionnel qui gère le logement doit être informé par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement et de la nécessité de faire des travaux.
En cas d’urgence, pour éviter un accident, il est possible de le prévenir également par téléphone. En cas d’accord avec le propriétaire ou son représentant sur les travaux à réaliser, un écrit détaillant cet engagement permet d’éviter tout malentendu. Il permet de préciser la liste des travaux à réaliser, leur date de début d’exécution, le délai de réalisation ... Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.
Si deux mois après la demande du locataire par LRAR, le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux de mise en conformité, la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie. Cette démarche est facultative. La CDC saisie par voie électronique ou par LRAR entend les deux parties (bailleur et locataire) et tente de trouver une solution acceptée par elles. Une démarche auprès d'un conciliateur de justice peut également être entamée. Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux, le juge du tribunal d’instance peut être saisi pour demander la réalisation des travaux. Le juge peut condamner le propriétaire à l’exécution des travaux à ses frais, dans un délai et éventuellement sous astreinte, c’est-à-dire avec des pénalités de retard. Il peut également décider de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux. La durée du bail peut être prolongée d'autant.
Cette démarche nécessite de fournir la preuve du mauvais état du logement ou des défauts d’équipements : attestations de techniciens (électricité, gaz, chauffage…), rapports de services de la mairie (ou d’organismes mandatés par elle) ou de l’Agence régionale de santé (ARS), constat de la Caisse d’allocations familiales (CAF), de la Mutualité sociale agricole (MSA) ou d’organismes habilités par elles. Pour bénéficier de l’allocation de logement (AL), le logement doit être décent.
Si le locataire perçoit l’allocation de logement, il informe la CAF ou la MSA du mauvais état du logement. Ces organismes peuvent vérifier sur place si le logement satisfait ou non aux caractéristiques de la décence. Ils peuvent également habiliter un organisme à le faire (un service d’hygiène et de santé, un organisme habilité ...) En cas de constat de non-décence, la CAF ou la MSA le notifie au propriétaire et au locataire du logement. Elle informe le propriétaire :
que le versement de l'allocation logement est suspendu et son montant conservé et qu’il lui sera versé si les travaux de mise en conformité sont réalisés dans le délai de 18 mois ;
de l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux de mise en conformité et des lieux d’information sur le sujet. Cette mesure vise à inciter le propriétaire à réaliser les travaux.
Dans le cas où les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de 18 mois, le montant de l'allocation logement conservé est définitivement perdu pour le bailleur sans possibilité de recours contre le locataire. À titre exceptionnel, au terme de la période de 18 mois, le maintien et la conservation de l'allocation logement peuvent être autorisés par décision de la CAF ou de la MSA, pour une durée de six mois renouvelable une fois.
Il résulte des articles L. 835-2 et 831-3 du Code de la sécurité sociale que le versement de l’allocation logement est soumis à la mise à disposition par le bailleur d’un logement décent. À défaut, le bailleur doit restituer les allocations qu’il a directement perçues. Cela a été jugé aux termes d’un arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation en date du 29 novembre 2012. Les organismes sociaux sont de plus habilités à faire vérifier le respect des critères de décence et à retenir le montant de l’allocation tant que les travaux de mise en conformité ne sont pas effectués.
La Cour de cassation et plusieurs cours d’appel ont jugé que le locataire pouvait être exempté de l’obligation de respecter un préavis de départ s’il était en mesure de rapporter la preuve de la non-décence de son logement et de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués (cass. civ. 3e, 2.5.07, n°06-11172, logement privé d’alimentation en eau). Le propriétaire s’expose à des sanctions pénales (cass. crim., 23.4.03, n°02-82985). En application de l’article 225-14 du Code pénal, celui qui abuse de la vulnérabilité ou de l’état de dépendance d’une personne pour la soumettre notamment à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine, peut en effet être condamné à cinq ans d’emprisonnement et 150 000 euros d’amende.
Le maire est responsable de la salubrité publique et de la sécurité sur sa commune. Un agent des services techniques et sanitaires de la commune peut effectuer une visite du logement et établir un rapport transmis ensuite au maire. Si le logement ne répond pas aux prescriptions du RSD, et que la responsabilité ne paraît pas incomber au locataire dans le cadre de l’entretien courant du logement, le maire peut mettre en demeure le propriétaire de respecter ce règlement. Une démarche préalable auprès du propriétaire lui demandant de réaliser les travaux est également nécessaire. Si les travaux ne sont pas réalisés à l’issue d’une demande verbale ou d’un courrier simple, un procès-verbal d’infraction sera établi et adressé au propriétaire par LRAR. Celui-ci sera tenu au paiement d’une contravention. En cas d’insalubrité ou de péril, il est conseillé de tenter également une démarche amiable auprès du propriétaire, d’abord verbalement ou par courrier simple, puis par LRAR. Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées. En l’absence de réponse satisfaisante, il faut signaler la situation à l’ARS ou au maire. Si le logement fait l’objet d’une mesure administrative (arrêté d’insalubrité ou de péril), le locataire bénéficie de protections.
Lorsqu'un immeuble présente un danger au vu de sa solidité, le maire peut engager une procédure de péril à l'encontre du propriétaire d'un logement ou du syndic de copropriété lorsque l'immeuble est en copropriété (article L 511-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation).
Le péril suppose qu'un logement (appartement, maison) présente un danger au regard de sa solidité pour la sécurité de ses occupants. Certains critères peuvent permettre de caractériser le péril d'un logement :
effondrement de planchers,
d’escaliers, garde-corps, balcons, toiture, façade,
chutes de pierres...
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