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La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Les différents propriétaires sont appelés copropriétaires. Ils sont tenus de respecter les règles et de payer régulièrement des charges pour participer aux coûts générés par l'utilisation et l'entretien des parties communes à proportion de leur quote-part.
Les droits et obligations des propriétaires sont contenus dans les lois et décrets applicables et dans le règlement de copropriété qui peut contenir des restrictions supplémentaires quant à la jouissance du plein usage de votre bien (limitations quant au changement de la composition de l'étage, modifications d'un balcon particulier, interdiction de l'exposition du linge à sécher, changement du style des fenêtres, etc, etc). Les droits et obligations des propriétaires sont contenus dans les lois et décrets applicables et dans le règlement de copropriété qui peut contenir des restrictions supplémentaires quant à la jouissance du plein usage de votre bien (limitations quant au changement de la composition de l'étage, modifications d'un balcon particulier, interdiction de l'exposition du linge à sécher, changement du style des fenêtres, etc, etc).
Le Syndicat des copropriétaires
L'ensemble de la collectivité des copropriétaires forme le Syndicat des copropriétaires, qui est représenté par le Syndic. Le Syndicat des copropriétaires est l'employeur légal des concierges et autres personnels susceptibles d'assurer la sécurité et l'entretien du ou des immeubles. Lors de l'assemblée générale annuelle, les copropriétaires désignent certains de leurs membres pour agir en tant que Conseil Syndical et un membre en tant que Président du Conseil Syndical. Le Conseil Syndical et son Président assurent l'interface quotidienne avec le Syndic, seul représentant légal du Syndicat des copropriétaires.
Les fonctions du Syndic
Le Syndic, seul représentant légal du Syndicat des copropriétaires, gère les espaces communs, facilite les décisions des copropriétaires et permet la représentation de leurs intérêts communs devant les tribunaux. La plupart des copropriétaires ont désigné une personne morale privée, le syndic de la copropriété, pour gérer l'immeuble, organiser et diriger les assemblées formelles annuelles et autres des copropriétaires, chercher à résoudre les conflits naissants entre les locataires avant qu'ils ne conduisent à des guerres civiles et même à des procès.
Les parties communes
Chaque copropriétaire se voit attribuer une part des parties communes (les tantièmes) en fonction notamment de la taille des parties privatives de l'immeuble dont il est propriétaire. Chaque copropriétaire paie des frais d'entretien en fonction du nombre de parties privatives qu'il possède. Il peut y avoir d'autres parties qui sont la propriété privée, comme les casiers à skis, les salles de stockage et les places de parking privées. Certaines parties peuvent être détenues conjointement par la copropriété mais utilisées par un seul des copropriétaires. Il s'agit de parties communes dont un propriétaire a la jouissance exclusive (jouissance privative), comme le jardin du rez-de-chaussée.
Il est important de vérifier au moment d'un achat qui est responsable du coût de l'entretien de ces pièces. Cela dépendra de ce qui a été convenu dans le règlement de copropriété.
Comment fonctionne une copropriété ?
Les copropriétaires sont conjointement responsables de la gestion et de l'entretien de l'immeuble et il est donc nécessaire d'établir des règles et des règlements, qui sont tous contenus dans un document appelé règlement de copropriété. Ce document indique ce qui peut et ne peut pas être fait dans et autour de l'immeuble, par exemple - ne pas laisser de bicyclettes ou autres équipements dans les couloirs - ne pas se garer sur des places qui n'ont pas été attribuées à cet effet - ne pas causer de nuisance aux voisins par le bruit ou les vibrations - ne pas peindre vos volets d'une couleur qui n'a pas été approuvée par la copropriété. Il y en aura bien d'autres, mais en général ces règles sont dans l'intérêt de tous. Elles visent principalement à préserver l'aspect de l'immeuble et à maintenir des relations harmonieuses. Le règlement de copropriété contient également des dispositions relatives aux assemblées. Toutes les copropriétés doivent avoir une assemblée générale annuelle comme exigence légale minimale, mais il sera prévu d'autres réunions qui peuvent être nécessaires, par exemple si des travaux urgents sont nécessaires. Il y aura des informations sur la manière dont le vote a lieu et dont les décisions sont prises, c'est-à-dire à l'unanimité ou à la majorité. La gestion quotidienne de l'immeuble, l'organisation des réparations, etc. est généralement confiée à un syndic, qui peut être l'un des propriétaires ou un professionnel.
Documents importants pour les acheteurs en copropriété
Les vendeurs ont l'obligation de fournir certains documents et informations aux acquéreurs de leur appartement, dont le règlement de copropriété.
Parmi les autres documents que les acquéreurs doivent recevoir, on peut citer :
- l’état descriptif de division
- le carnet d'entretien du bien
- les informations financières relatives à la copropriété - qui doit quoi à qui ?
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles de la copropriété
- les rapports techniques indiquant si l'immeuble contient de l'amiante ou du plomb, s'il est affecté par les termites, etc..
La taille de l'appartement étant le principal critère de détermination de la valeur, lors de l'achat d'un appartement, et ce dès la signature de l’avant-contrat, l'acquéreur doit recevoir un certificat indiquant la mesure de la surface habitable, conformément à la loi Carrez. S'il s'avère que la mesure réelle est inférieure de plus de 5 % à cette surface, vous pouvez demander une réduction correspondante du prix, à condition de le faire dans l'année qui suit la signature de l'acte de vente.
La loi prévoit que, dans le cadre d'une vente, les charges de copropriété sont payées par celui qui est copropriétaire au moment où la demande de paiement est faite par l'administration de la copropriété. Toutefois, il est possible pour les parties de déroger à ces dispositions s'ils le souhaitent. Les charges étant généralement trimestrielles, si la vente est conclue vers la fin du trimestre, il peut être injuste de faire payer l'acheteur pour toute la période, car il n'a pas été propriétaire du bien pendant la majeure partie de cette période.
Les parties sont libres de convenir entre elles de la manière de régler ce problème et des dispositions doivent être prises à un stade précoce, c'est-à-dire dans le contrat.
En ce qui concerne les travaux à effectuer sur le bâtiment, ils doivent également faire l'objet d'un accord entre les parties. Par exemple, il pourrait être plus équitable que le vendeur paie tous les travaux déjà convenus et que l'acheteur paie les travaux convenus après la signature du contrat de vente, ou de l'acte de vente.
Si des travaux importants ont déjà été convenus, vous ne voudrez peut-être pas assumer la responsabilité de ces dépenses si peu de temps après avoir pris possession du logement. Assurez-vous que votre contrat comporte une clause adaptée aux circonstances.
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