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Le prix est un élément essentiel du contrat de vente (art. 1582 c.civ.). Il est librement déterminé par les parties (art. 1583 c.civ.). La vente n’est valable qu’autant qu’un prix existe et qu’il est déterminé ou déterminable. Le prix doit exister, à défaut, l’acte nul, sauf à ce qu’il soit sauvé par sa requalification en donation indirecte si l’intention libérale du cédant est avérée.
Le prix doit être « réel et sérieux » c'est-à-dire qu'il doit être conforme à la valeur de l'immeuble. Lorsque dans l’acte matérialisant la cession, les parties stipulent un prix dont elles conviennent à part qu’il ne sera pas payé, la vente n’est qu’apparente, l’acte encourt la nullité, sauf à être requalifié en donation déguisée.
Des considérations fiscales peuvent aussi inciter les parties à minorer le prix dans l’acte de vente tout en convenant, dans une contre-lettre, du versement d’un complément. Le prix constituant l’assiette des droits de mutation, les parties pensent ainsi réduire ces derniers.
L’existence ou la validité de la vente ne sont pas subordonnées à l’existence d’un prix correspondant à la valeur réelle du bien cédé. Cependant la vente conclue à un prix dérisoire est entachée de nullité. D’origine jurisprudentielle, la règle est reprise à l’article 1169 du Code Civil.
Le prix dérisoire est assimilé à l’absence de prix. Les juges du fond reconnaissent le caractère dérisoire lorsque le prix stipulé est sans commune mesure avec la valeur du bien cédé un faible montant – tel un euro symbolique – est un indice qui ne suffit pas. Il faut en outre :
s’assurer que le bien cédé a une valeur : n’est pas nulle la vente d’actions pour un euro dès lors que ces actions sont sans valeur (Cass. com., 3 janv. 1985, n° 83-15.520, Bull. civ. IV, 8).
s’assurer que l’acte ou l’ensemble contractuel dans lequel celui-ci s’insère ne contient pas d’autres contreparties ou avantages institués au profit du vendeur ( Cass. 3ème civ., 3 mars 1993, n° 91-15.613, Bull. civ. III, 28) et n’exige pas de l’acquéreur qu’il accomplisse des prestations plus substantielles (Cass. com., 30 nov. 2004, n° 01-12.063).
L’action en rescision pour lésion prévue aux articles 1674 à 1685 du Code civil. permet au vendeur de contester la vente du bien en question dès que ce dernier à démontrer que le prix de cession est inférieur à 5/12ème de la valeur réelle de l’immeuble. La lésion doit donc être supérieure à 7/12ème soit plus de 2,4 fois la valeur du bien.
A titre d’exemple, l’action en rescision pour lésion pourra être envisagée dans l’hypothèse suivante la vente d’un appartement qui vaut 120.000 € (prix moyen), est faite à prix lésionnaire si l’acheteur l’acquiert au prix de 45.000 €. En effet, la lésion excède ici 7/12 du prix (moins de 50.000 €). Une clause interdisant au vendeur d’avoir recours à une action en rescision pour lésion serait considérée comme abusive.
L’action en rescision pour lésion n’est pas ouverte en cas de vente judiciaire et de contrat aléatoire (vente avec constitution d’une rente viagère).
Les ventes de parts de sociétés civiles immobilières en sont exclues (Cass. 3ème civ., 9 avr. 1970, n° 68-13.956, Bull. civ. III, 234)
La rescision pour lésion n’a pour effet de remettre en cause le droit de propriété de l’acquéreur (Cass.,3ème Civ., 14 décembre 2011, n° 10-25.408) qui va, en réalité, disposer de deux options :
Soit il rend le bien en récupérant le prix payé initialement
Soit il peut décider de garder le bien, à condition de payer un complément de prix en déduisant 1/10 du prix total.
L’action en rescision pour lésion doit être effectuée dans un délai de deux ans à compter du jour de la vente (article 1676 du Code Civil).
Selon l’article 1678 du Code civil, « ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix ». C’est le tribunal compétent qui devra désigner trois experts si les parties ne s’accordent pas sur la nomination. Néanmoins, cette désignation n’aura lieu qu’après avoir pu constater l’existence de faits qui font présumer la lésion.
Selon l'article 1675 « pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation ». L’évaluation de la valeur du bien doit se faire en tenant compte de son état au jour de la vente. Si dans l’intervalle, l’acquéreur a fait des travaux d’amélioration, ces derniers sont laissés de côté pour l’estimation.
Qu’en est-il des loyers produits par l’immeuble et des intérêts sur le prix ? L’article 1682 prévoit que l’acheteur rend les fruits, à savoir les loyers, du jour de la demande.
Si l’immeuble n’a pas produit des loyers, le vendeur devra l’intérêt à dater du paiement. La loi dit précisément « s’il (l’acheteur) n’a touché aucun fruits ». Cela signifie que si l’acheteur n’a pas loué mais a occupé le bien, il conserve forcément cet avantage et peut tout de même recevoir les intérêts sur le prix à dater du paiement.
L’action en rescision peut être introduite contre le sous-acquéreur car le vendeur n’a pu vendre qu’un bien grevé d’une action en rescision. Si le bien a été revendu et que le vendeur originaire exerce dans les deux ans de sa vente une action en rescision, le sous-acquéreur peut lui aussi échapper à l’éviction en payant le supplément du juste prix, sans préjudice de son recours en garantie contre son vendeur (art. 1681, alinéa 2, du Code civil).
Bonne vente ✍️
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