La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique fréquemment utilisé pour la gestion d’un patrimoine en commun, notamment lorsqu'il s'agit d'un patrimoine familial. S'il est réputé fiscalement avantageux, ce statut implique de respecter certaines règles dans le cadre de la cession de l'immeuble. Nous allons voir qu'il s'agit de mieux vaut penser à tout cela aux moments de rédiger les statuts.
En préambule, il faut rappeler que la vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI n’est possible que si l’ensemble des associés est d’accord pour vendre le bien.
Par conséquent pour vérifier que tout le monde est sur la même longueur d'onde, il convient que le gérant de la SCI convoque une Assemblée générale rassemblant l’ensemble des associés. C'est à ce moment que se décidera de manière officielle la mise en vente du bien.
Toutefois avant de réunir les associés d'une SCI en Assemblée générale (et acheter des petits fours pour l'occasion !) il est préférable de bien relire les statuts de la SCI afin de comprendre en profondeur la procédure qu’il faut suivre dans le cas d’une vente.
Il faut déjà que l’objet social de la société, présent dans les statuts, prévoit la possibilité de vendre.
Dans une décision du 20 mai 2010, la Cour de cassation a ainsi annulé une vente d’un bien immobilier par une SCI au motif que l’objet social de la société ne prévoyait pas directement la vente.
Le 6 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le gérant d’une société civile immobilière n’a pas le pouvoir de vendre un immeuble détenu par la société si un tel acte ne figure pas dans l’objet social (Cass. Civ III, 6 septembre 2011, N° de pourvoi: 10-21815). En l'espèce, un gérant avait pris la décision de vendre des lots de copropriété d’un immeuble appartenant à la SCI à Monsieur X alors que l’objet de cette dernière tel qu’indiqué dans les statuts consistait uniquement en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. La décision d'aliéner le bien immobilier dépendant de la SCI « ne pouvait être prise qu'avec l'accord des associés délibérant à la majorité requise pour la modification des statuts » Autrement dit, seule l’assemblée des associés aurait pu valablement prendre une telle décision.
De même le 23 octobre 2013, la Cour de cassation a annulé la vente d'un bien immobilier par le gérant d’une SCI à défaut d'y avoir été autorisé par les statuts de la société. (Cass. Civ. III, 23 octobre 2013, 12-22720). La SCI avait pour objet « l'acquisition, la gestion et l'administration de tous biens mobiliers ou immobiliers, ainsi que l'emprunt de fonds et le cautionnement hypothécaire de toutes opérations, se rattachant directement ou indirectement à cet objet et nécessaires à la réalisation de ces objectifs ».
La possibilité d'acquisition d'un immeuble par une SCI ne confère donc pas automatiquement le droit au gérant de la SCI de vendre un bien de cette société si ce n'est pas expressément prévu dans l'objet social défini par les statuts de celle-ci.
Quand une SCI a pour objet social « la propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles », son gérant ne peut pas vendre sans l’autorisation des associés. (Cass. 3e civ. 5-11-2020 n° 19-21.214 F-D ). Lorsque la société a pour objet la propriété, l'administration et la gestion d'un immeuble déterminé, la vente de l'immeuble porte atteinte à l'objet social et dépasse les pouvoirs du gérant (CA Paris 18-12-1984 : BRDA 5/85 p. 14).
Si la vente d'immeubles n'est pas prévue expressément dans les statuts, elle nécessitera l'accord des associés aux conditions requises pour une modification statutaire et le gérant ne pourra pas le faire seul.
Les juges procèdent donc à une application stricte des clauses statutaires des sociétés qui forment la loi des parties, conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil selon lequel « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».
Si à la lecture des statuts, vous vous rendez compte que l’objet social de la société ne prévoit pas la possibilité de vendre un bien, vous devrez effectuer une modification des statuts, en suivant la procédure dédiée, avant de vendre tout comme la procédure de modification des statuts suite à une cession des parts.
Prendre le temps de vérifier cet élément vous permettra de ne pas faire face à des risques juridiques au moment de la vente et de ne pas vous exposer à une annulation.
Bonne vente.
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